زماني كه يك ملك قابل افراز نباشد و اداره ثبت و دادگاه عدم قابليت افراز را تشخيص دهد مطابق ماده 4 قانون افراز وفروش املاك مشاع كه مقرر ميدارد: «ملكي كه به موجب تصميم قطعي غير قابل افراز تشخيص شود با تقاضاي هر يك از شركاء وبه دستور دادگاه شهرستان فروخته مي شود »در پي درخواست فروش از سوي يك يا چند نفر مالكين مشاع،دادگاه صرف يك دستور و اعلام به اجراي احكام نسبت به فروش آن اقدام خواهد نمود. ماده 9 آيين نامه قانون افراز وفروش املاك مشاع مصوب 20/2/58 وزارت دادگستري نيز در اين زمينه بيان مي دارد :«در صورت حكم قطعي برغير قابل افراز بودن ملك،دادگاه شهرستان برحسب درخواست يك ياچند نفر از شركاءدستور فروش آنرا به دايره اجراء دادگاه خواهد داد.مدير اجرا نسبت به فروش ملك بر طبق مقررات قانون اجراي احكام مدني مربوط به فروش اصول غير منقول اقدام مي نمايد » نكاتي را كه در خصوص رسيدگي دادگاه به اينگونه درخواستها بايد به آنها توجه بنماييم بطور خلاصه عبارتند از :



1- دستور فروش ملك غير قابل افراز،با عنايت به ماده 4 قانون افراز و ماده 9 آيين نامه اجرايي قانون مذكور نياز به تقديم دادخواست و پرداخت هزينه دادرسي و تعيين وقت رسيدگي و النهايه صدور حكم نيست زيرا مانند درخواست اجراي حكم است.


2- تصميمي كه دادگاه دربرابر اينگونه در خواستها اتخاذ مي نمايد در قالب حكم يا قرار نيست ،بلكه دستور است و نظر به اينكه تابع تشريفات رسيدگي آيين دادرسي مدني نمي باشد قابل تجديد نظر خواهي و فرجامخواهي نمي باشد. اداره حقوقي دادگستري در نظريه شماره 455/7-8/12/66 چنين اظهار نظر نموده است : «با توجه به مقررات ماده 4 قانون افر از مصوب 22/8/57 ،ملك مشاعي كه در مرجع ثبتي غير قابل افرازتشخيص داده شده،به دستور دادگاه فروخته مي شود .لذا نياز به صدور حكم نيست بنابراين در مرحله اجرا واحد اجراي احكام مي تواند براي تعيين حدود اربعه و قيمت پايه و تنظيم كروكي وغيره رأساً اقدام نمايد.




3- دستور فروش ملك غير قابل افراز فاقد اعتبار قضيه محكوم بها است . اداره حقوقي دادگستري درهمين زمينه در نظريه شماره 1322/7 – 4/5/62 بيان داشته است : «مطابق ماده 4 قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب سال 57 و ماده 9 آيين نامه اجرايي آن ملكي كه به موجب تصميم قطعي دادگاه غير قابل افراز تشخيص شود؛ به تقاضاي هريك از شركاء بدستور دادگاه فروخته ميشود وبنابراين در مورد فروش دادگاه حكم صادر نمي كند بلكه دستور فروش ميدهد و اين دستور فاقد اعتبار قضيه محكوم بهاست .




4- در رسيدگي به تقاضاي فروش ملك غير قابل افراز چنانچه تشريفات آيين دادرسي مدني رعايت گردد يك تخلف انتظامي محسوب مي گردد.ذيلاً به يك نمونه رأي دادگاه عالي انتظامي قضات به شماره393 تا 391-21/9/85 در خصوص دستور صادره عيناً درج مي گردد:دادسراي انتظامي قضات به موجب كيفر خواستهاي شماره 29 تا 31-5/2/85 تخلف رئيس دادگاه بروي و مستشاران دادگاه تجديدنظر استان را به اين شرح اعلام نموده است : «عليرغم صراحت قانوني و نظريات اداره حقوقي واعلام اينكه دستور صادره قابل تجديد نظر نيست ورود در ماهيت و تعيين اوقات رسيدگي و احتياطي و معطل نگهداشتن پرونده بدون علت قانوني بالغ بر 17 ماه تخلف است دادگاه عالي انتظامي قضات پس از ابلاغ كيفرخواستها ووصول لوايح دفاعيه قضات موصوف و كسب عقيده نماينده دادستان انتظامي قضات مبني بر تقاضاي صدور حكم داير بر تعيين مجازات انتظامي قضات ...به شرح ذيل مبادرت به صدور راي نموده است : رأي شماره 393 تا 391 – 21/9/85 با عنايت به صراحت ماده (4) قانون افراز و فروش املاك مشاع كه مقرر مي دارد :«حكمي كه به موجب تقسيم قعطي غير قابل افراز تشخيص داده شود با تقاضاي هر يك از شركا و به دستور دادگاه شهرستان فروخته مي شود » در ما نحن فيه مي بايست دادگاه دستور فروش ملك را صادره مي نمود و اين دستور چون حكم نيست قابل تجديد نظر هم نمي باشد مع الوصف رئيس دادگاه بدوي برخلاف مقررات فوق ضمن رسيدگي مبادرت به صدور حكم نموده و آنرا قابل تجديد نظر اعلام داشته ومستشاران دادگاه تجديد نظر هم بدون توجه به اين امر باتعيين اوقات رسيدگي و احتياطي وارد درماهيت قضيه گرديده و راي صادر نموده اند كه تخلف است و دفاع قضات امر، موثر تشخيص داده نشد. بنابه مراتب هر يك از آقايان و مستشاران دادگاه تجديد نظر استان ورئيس دادگاه عمومي را با انطباق عملشان بر صدور ماده 20 نظامنامه راجع به تشخيص انواع تقصيرات قضات ،بر توبيخ كتبي با درج در برگ خدمت محكوم مي نمايد رأي صادره قطعي است . در رأي ديگري از شعبه هفتم دادگاه تجديد نظر دادگستري استان تهران دردادنامه شماره 904 مورخ 16/10/74 در قسمتي از آن چنين آورده است«...به اين ترتيب تصميم دادگاه درخصوص مورد تصميم قضايي در قالب حكم يا قرار تلقي نمي شود كه قابل تجديد نظر باشد به همين اعتبار مسئله قابل طرح و استماع دردادگاه تجديد نظر نمي باشد ....»




5- دستور فروش ،نظر به اينكه حكم نمي باشدبنابراين مستلزم تقاضاي صدور اجرائيه نمي باشد و صرف تقاضاي اجراي حكم از ناحيه احدي از شركا كافي به نظر مي رسد،درذيل درج نشست قضايي در دادگستري بهشهر در مورد اينكه آيا چنين درخواستي از سوي محكوم عليه داراي آثار قانوني است يا خير، خالي از لطف نمي باشد در اين نشست قضايي چنين آمده است: « شخصي با توجه به قانون افراز ،درخواست افراز يك قطعه زمين اعياني مي كند ،اداره ثبت آنرا غير قابل افراز اعلام مي كند ، موضوع دردادگاه مطرح ،شعبه پس از بررسي و تعيين كارشناس بدليل غير قابل افراز بودن ،حكم به فروش آن صادر مي كند ،راي قطعي مي شود،خواهان (محكوم له) از درخواست اجرائيه خودداري ،اما محكوم عليه درخواست اجرائيه با توجه به ذي نفع بودن مي كند آيا درخواست وي توجيه قانوني دارد؟ اكثريت در نظريه اعلامي خود آورده اند:« وفق ماده 9قانون آيين نامه افراز دستور فروش به درخواست يك يا چند نفر صادر مي شود و انجام عمليات فروش به در خواست هر يك از شركاي مالي مشاع قابل تعقيب است و دادخواست محسوب نمي شود. برابر وحدت ملاك از مواد 326 و 317 امور حبسي درخصوص تقسيم تركه نيز اين امر به درخواست هر يك از مالكين صورت مي گيرد و باتوجه به ذينفع بودن محكوم عليه واين كه دادگاه مكلف به حل مرافعات و رفع خصومت است از اينرو درخواست اجرائيه از سوي محكوم عليه توجيه قانوني دارد . اقليت نيز در نظريه اعلامي خود آورده اند :« تنها محكوم له وخواهان مي توانند درخواست صدور اجرائيه بنمايد از اينرو وفق مقررات قانون اجراي احكام درخواست اجرائيه از سوي محكوم عليه امكانپذير نيست . نظريه گروه: با توجه به وضعيت خاص دعوي افراز و ماده 4 آن كه به هريك از شركا حق داده كه پس از صدور حكم قطعي مبني بر غير قابل افراز بودن از دادگاه تقاضاي فروش ملك را بنمايد و ماده 9 آيين نامه قانون مزبور كه هيچ ترتيبي را مقرر نداشته، بنابراين باوجود حكم غير قابل افراز بودن هر شريك ذينفع مي تواند از دادگاه درخواست فروش ملك ر ابعمل آورد و دادگاه دستور فروش ملك را صادر مي كند بدلالت قسمت اخير اين ماده مدير اجرا نسبت به فروش ملك وفق مقررات قانون اجراي احكام مدني اقدام و فروش ملك يا درخواست صدور اجرائيه نمي باشد .




6- واحد اجراي احكام مدني پس از وصول درخواست وثبت آن طبق ماده 5 قانون افراز و مواد9 و 10 آيين نامه قانون افراز مكلف به اجراي دستور فروش خواهد بود.




7- تقسيم وجوه نقد حاصله از فروش ملك غير قابل افرازنظر به اينكه مشاع بين شريكان است ،دادگاه به تناسب سهام آنان،اين مبلغ را بين مالكان تقسيم مي نمايد ،به همين جهت اجبار به فروش را نيز مي توان نوعي تقسيم غير مستقيم شمرد



پي نوشت :
نويسنده :حسين قربانيان كارشناس ارشد حقوق خصوصي