اجراي سند رسمي certificate of execution

نویسنده : محمدحسين احمدي
كلمات كليدي : اجرا، سند رسمي، بازداشت

اجرا به معنی روان ساختن، جاری کردن، انجام دادن و به جریان انداختن است[1] و در معنای حقوقی اقدام به اعمالی برای مرحله به عمل در آوردن حکم (یا مفاد سند لازم الاجرا) را گویند. [2] سند به مفهوم عام، در لغت به معنای «آن چه بدان اعتماد کنند» آمده است و به مفهوم خاص و در اصطلاح حقوقی طبق ماده 1284 قانون مدنی «سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد.»[3]
قانون مدنی اسناد را به دو دسته رسمی و عادی تقسیم کرده است. ماده 1287 قانون مدنی در مورد اسناد رسمی چنین بیان می‌کند:

«اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است.»

اسناد رسمی را به چهار دسته تقسیم نموده اند:[4]
1- اسناد قانونی مانند قانون‌ها و فرمان ها.
2- اسناد اداری مانند دستور های صادره از ادارات لشکری و کشوری.
3- اسناد قضایی مانند احکام و قرار های دادگاه و صورت مجلس‌ها و غیره.
4- اسناد تنظیمی در دفاتر ثبت.

قدرت اجرایی سند رسمی
اسناد رسمی دارای قدرت اجرایی می‌باشند و این امتیاز اسناد رسمی را از اسناد عادی متمایز می‌نماید که می‌توان برای اجرای مفاد آن متوسل به صدور اجراییه از طریق ثبت و بدون حکم دادگاه گردید.[5] به موجب ماده 92 قانون ثبت «مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجرا است مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد.» ماده 93ق.ث نیز مقرر می‌دارد «کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجرا است.»
البته باید توجه داشت تنها اسنادی از امتیاز لازم الاجرا بودن برخوردارند که در قانون پیش بینی شده باشد. دسته‌ای از این اسناد را اسناد رسمی پیش بینی شده در مواد 92 و 93 قانون ثبت تشکیل می‌دهد. پس تمام اسناد رسمی از چنین امتیازی برخوردار نیستند. مثلاً سند مالکیت که یک سند رسمی است در هیچ قانونی به لازم الاجرا بودن آن اشاره نشده است. در نتیجه اگر ملکی دارای سند رسمی باشد و شخصی آن را غصب نماید، مالک راهی جز مراجعه به دادگستری و گرفتن حکم لازم الاجرای خلع ید ندارد.[6]

اجرای سند رسمی
اسناد رسمی اصولاً در مورد دیون و اموال منقول قابل اجرا است و استثنای آن نیز عین منقولی است که در تصرف شخص ثالثی است که مدعی مالکیت عین می‌باشد؛ این مورد نیز مخصوص ادعای مالکیت عین است نه تصرف مال به عللی چون اجاره، ودیعه و عاریه.[7]
مطابق یک رای وحدت رویه[8] «....حکم ماده 92 قانون ثبت اسناد و املاک مبنی بر اینکه مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج به حکمی از محاکم دادگستری لازم الاجرا است، منافات و مغایرتی با حق و اختیار اقامه دعوا در دادگاههای دادگستری ندارد و لازم الاجرا بودن اسناد مزبور مزیتی است که در قانون برای چنین اسنادی در نظر گرفته شده تا صاحبان حق بتوانند از هر طریقی که مصلحت و مقتضی می‌دانند برای احقاق حق خود اقدام نمایند.» به طور کلی آنچه در خصوص اجرای اسناد رسمی مورد استناد می‌باشد، آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی است.

شرایط صدور اجراییه[9] در مورد اسناد رسمی
1- وجود سند: اجراییه ثبتی بر مبنای سند لازم الاجرا ( مطابق ماده92 و 93 ق.ث) صادر می‌شود.
2- سند رسمی لازم الاجرا منجز و محقق الوقوع باشد. [10]
3- صلاحیت مرجع صادر کننده
4- وجود مبنا و جهت قانونی برای صدوراجراییه[11]
5- تقاضای ذی نفع[12]و[13]

مراجع صادر کننده اجراییه
برابر با ماده یک آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا « درخواست اجرای مفاد اسناد رسمی از مراجع زیر به عمل می‌آید:
الف)در مورد اسناد رسمی لازم الاجرانسبت به دیون و اموال منقول و املاک ثبت شده و نیز املاک مورد وثیقه و اجاره (مشمول قانون روابط مالک و موستاجر) اعم از اینکه ملک مورد وثیقه و اجاره ثبت شده یا نشده باشد، از دفتر خانه‌ای که سند را ثبت کرده است. در مورد سایر اسناد راجع به املاکی که ثبت در دفتر املاک نشده است، برای اجراء مفاد سند، ذی نفع باید به دادگاه مراجعه کند.
ب) در مورد وجه یا مال موضوع قبوض اقساطی از ثبت محل و در این مورد باید عین تصویر گواهی شده قبوض اقساطی و سند، پیوست درخواست نامه به ثبت محل داده شود. در تهران درخواست نامه اجرایی قبوض اقساطی به اجراء داده می‌شود.
ج) در مورد مهریه و تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج و طلاق شده، نسبت به منقول و سایر تعهدات ( به استثنای غیرمنقول) از دفتری که سند را تنظیم کرده است و نسبت به اموال غیرمنقول که به ثبت دفتر املاک رسیده است، از دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند.
د) در موردی که موجر با درخواست وصول وجه قبوض اقساطی فسخ و تخلیه مورد اجاره را بخواهد، باید به دفتر اسناد رسمی مربوطه مراجعه کند.»

درخواست صدور اجراییه
صدور اجراییه بایستی طی درخواست نامه، طبق فرم مخصوص تنظیم گردد و شامل نکات زیر باشد:
1ـ نام، نام خانوادگي، شماره شناسنامه، محل صدور آن، نام پدر، تاريخ تولد، كدملي، محل اقامت درخواست‌كننده اجرائيه يا نماينده قانوني او و شماره دفترخانه‌اي كه سند در آن ثبت شده و يا قبوض اقساطي صادر گرديده‌است.
۲ـ نام، نام خانوادگي، شماره شناسنامه، محل صدور، نام پدر، تاريخ تولد، كدملي، محل اقامت متعهد و در صورت فوت متعهد، نام و مشخصات ورثه او. هرگاه بين ورثه محجور يا غايب وجود داشته باشد بايد نام و مشخصات نماينده قانوني محجور يا غايب معين گردد و متعهدله يا نماينده قانوني او موظف است ورثه متعهد را معرفي و در اين مورد احتياجي به تسليم گواهي حصر وراثت نيست. در صورت عجز متعهدله از معرفي ورثه، دفترخانه و اجراي ثبت تكليفي نخواهد داشت.
۳ـ موضوعي كه اجراء آن تقاضا شده‌است، اگر راجع به چگونگي اجراء مورد درخواست توضيحي دارد بايد قيد كند.
۴ـ تصريح به مطالبه خسارت تاخير تاديه در مورد بانك‌ها و مراجعي كه قانوناً حق دريافت آن را دارند.
۵ـ شماره و تاريخ مستند درخواست صدور اجرائيه.
تبصره ـ هرگاه درخواست اجراء از طرف وكيل يا مدير شركت يا ولي يا قيم يا ساير نمايندگان قانوني متعهدله به عمل آمده باشد بايد مداركي كه سمت متقاضي را محرز بدارد پيوست شود و اگر اختيار انجام تعهد با متعهدله باشد با توجه به ماده ۲۲۶ قانون مدني[14] بايد اخطار يا اظهارنامه رسمي را نيز كه طي آن مطالبه به‌عمل آمده پيوست درخواست نامه كند. (ماده 3 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا)

مراحل اجرای اسناد رسمی
الف) ابلاغ اجراییه
پس از صدور اجراییه عملیات اجرایی آغاز می‌شود و اولین مرحله عملیات اجرایی، ابلاغ اجراییه می‌باشد. ابلاغ هم به این صورت است که مأمور اجرا مکلف است ظرف 48 ساعت از زمان دریافت اوراق اجراییه، یک نسخه از آن را به شخص متعهد تسلیم و در نسخه دیگر با ذکر تاریخ با تمام حروف، رسید بگیرد. اگر متعهد از رویت یا امضاء اجراییه امتناع کند مأمور مراتب را شخصاً و کتباً گواهی خواهد کرد. (ماده 15 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا)
البته باید توجه داشت در مورد برخی املاک، مالکان رضایت می‌دهند که ملکشان وثیقه دین مدیون قرار گیرد. اسناد اینگونه وثیقه‌ها منتهی به صدور اجراییه می‌شود و رویه ادارات ثبت نسبت به ابلاغ اجراییه یکسان نیست اما می‌توان گفت چون در این قبیل موارد ابلاغ اجراییه هم به بدهکار و هم به مالک مورد وثیقه ضرورت دارد لذا اجراییه باید به بدهکار و مالک (منقول یا غیرمنقول) ابلاغ شود.

ب) اجرا
متعهد باید ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه مفاد آن را به اجرا بگذارد و یا ترتیبی برای پرداخت دین خود معین کند و یا مالی معرفی کند که اجرای سند را میسر گرداند و اگر خود را قادر به اجرای مفاد اجراییه نداند باید ظرف همان مدت، فهرست دارایی های خود را به مسئول اجرا بدهد و اگر مالی ندارد صریحاً اعلام کند. بدهکاری که در مدت مذکور قادر به پرداخت دین خود نبوده مکلف است هر موقع که متمکن از پرداخت تمام یا قسمتی از بدهی خود گردد آن را بپردازد. بستانکار نیز می‌تواند هر وقت مالی از مدیون به دست آید به تعقیب اجراییه و استیفای طلب خود اقدام کند. (ماده 21 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا)

ج) بازداشت[15]اموال در اجرای اسناد رسمی
در مورد بازداشت اموال ابتدا به بازداشت اموال منقول سپس بازداشت اموال نزد ثالث و در نهایت به بازداشت اموال غیر منقول اشاره می‌شود.

1) در بازداشت اموال منقول مراحل زیر صورت می‌گیرد:
مرحله اول – تقاضای متعهدله[16]
مرحله دوم – ارزیابی[17]
مرحله سوم – تعیین حافظ[18]و [19]
مرحله چهارم – تنظیم صورت مجلس[20]اشیاء بازداشت شده[21]
2) بازداشت اموال نزد شخص ثالث[22]
3) بازداشت اموال غیرمنقول
بازداشت اموال غیرمنقول نیز مانند منقول است. (ماده 85 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا) هرگاه ملك مورد بازداشت ثبت شده‌باشد اداره ثبت در ستون ملاحظات دفتر ثبت املاك، بازداشت را يادداشت مي‌نمايد. (ماده 87 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا) هرگاه ملك مورد بازداشت ثبت نشده‌باشد مطابق شقوق ذيل رفتار خواهدشد:
۱ـ هرگاه ملك مزبور از طرف متعهد تقاضاي ثبت شده و طبق سند رسمي به غير منتقل نشده‌باشد و يا اينكه مجهول‌المالك باشد، بازداشت در دفتر بازداشتي قيد و در پرونده ثبتي يادداشت مي‌شود.
۲ـ هرگاه نسبت به ملك از طرف كسي ديگر تقاضاي ثبت شده و به متعهد هم منتقل نشده‌باشد يا اينكه اساساً مورد بازداشت جزو نقاطي كه به ثبت عمومي گذارده شده‌نباشد، مراتب به اجرا اطلاع داده مي‌شود. (ماده 88 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا)

د) مزایده و حراج
پس از بازداشت مال براساس حق موجود در سند رسمی، برای رسیدن به حق متعهد له سند اقدام به برگزاری حراج و مزایده می‌شود. تفاوت مزایده و حراج در این است که مزایده مجموعه اقداماتی است که پس از بازداشت مال و ارزیابی آن، در اسناد رسمی بدون وثیقه(اسناد ذمه ای[23]) برای فروش مال انجام می‌شود اما حراج مجموعه اقداماتی است که در مورد فروش مال بدهکار در اسناد وثیقه ای[24] انجام می‌گیرد.[25]بعد از مزايده مال مورد مزايده به موجب سند رسمي به برنده مزايده يا بستانكار منتقل مي‌شود، آن سند را سند انتقال اجرائي مي‌نامند.

توقیف عملیات اجرایی در اسناد رسمی
در موارد زیر عملیات اجرایی با قرار دادگاه صالح[26] متوقف می‌شود:
1) در صورتی که دلایل شکایت قوی باشد.
2) در اجرای سند رسمی ضرر جبران ناپذیر باشد.
3) ادعای مجعولیت سند رسمی در مراجع قضایی پس از صدور قرار مجرمیت و موافقت دادستان با قرار مجرمیت ( ماده 99 قانون ثبت)

خاتمه عملیات اجرایی
عملیات اجرایی در مورد اسناد رسمی به یکی از راه‌های زیر پایان می‌یابد:
1) فروش مال از طریق حراج یا مزایده
2) اجرای تعهدت از طرف متعهد
3) پرداخت طلب بستانکار
4) تحویل مال منقول

[1] - معین، محمد؛ فرهنگ فارسی، تهران، زرین،1382

[2] - رضایی رجانی، ولی الله؛ اجرای احکام مدنی، تهران، انتشارات جاودانه، 1385، چاپ اول، ص 19

[3] - شمس، عبدالله؛ آیین دادرسی مدنی، تهران، انتشارات دراک، 1387، چاپ یازدهم، جلد سوم، ص 136، ش 233

[4] - همان، ش241، ص140

[5] - آدابی، حمیدرضا؛ حقوق ثبت تخصصی، تهران، انتشارات جنگل، 1388، چاپ اول، ص247

[6] - شمس، عبدالله؛ آیین دادرسی مدنی، ش248، ص142

[7] -میرزایی، علیرضا؛ حقوق ثبت کاربردی، تهران، انتشارات بهنامی، 1383، چاپ اول، ص 228

[8] - رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشوربه شماره 12-16/3/1360

[9] - اجراییه ورقه ای است که به دنبال درخواست ذی نفع از مراجع رسمی( خواه مراجع قضایی، اداری یا ثبتی) برای استیفای حق صادر می گردد. در مورد اسناد رسمی منظور اجراییه ای است که از مرجع ثبتی( واحد های ثبتی و دفاتر اسناد رسمی) بر مبنای وجود یک سند لازم الاجرا صادر می گردد.

[10] - صدور اجراییه نسبت به سند رسمی موقعی جایز است که مدلول سند رسمی صریح بوده و بدون احتیاج به رسیدگی دیگری قابل اجرا باشد. بنابراین نمی توان نسبت به سندی که در دادگاه های دادگستری مورد رسیدگی است صدور اجراییه را تقاضا کرد.

[11] - حق مطالبه اجرای مفاد سند رسمی باید بر مبنای جهات قانونی باشد و شخصی که اجراییه علیه او صادر می شود باید مطابق جهات قانونی مدیون تلقی شود.

[12] - آدابی، حمیدرضا؛ حقوق ثبت تخصصی، تهران، انتشارات جنگل، 1388، چاپ اول، ص260

[13] - البته در صورت فوت متعهدله هرکس از وراث می تواند با احراز سمت و وراثت خود به نسبت سهم الارث خود تقاضای صدور اجراییه بنماید و در صورتی که اجراییه در جریان باشد می توانند نسبت به تعقیب عملیات اجرایی اقدام نمایند ولی تادیه وجه و یا تسلیم مال مورد تعهد به وراث موکول به ارائه گواهی حصر وراثت و تسویه حساب مالیاتی خواهد بود.

[14] - ماده 226 قانون مدنی: « در مورد عدم ایفای تعهدات از طرف یکی از متعاملین طرف دیگر نمی تواند ادعای خسارت نماید مگر اینکه برای ایفای تعهد مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر برای ایفای تعهد مدتی مقرر نبوده طرف وقتی می تواند ادعای خسارت نماید که اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت نماید که انجام تعهد را مطالبه کرده است.»

[15] - توقيف كردن اموال جهت اجراي مفاد سند.

[16] - ماده 41 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا: «بازداشت اموال متعهد به درخواست متعهد له صورت می گیرد و مأمور اجرا با حضور نماینده دادگستری و در صورت لزوم با حضور مأمور نیروی انتظامی و با معرفی متعهدله اقدام به بازداشت اموال متعلق به متعهد را می نماید، حاضر نبودن متعهد یا بستگان یا خادمینش و نیز بسته بودن محلی که مال در آن است مانع بازداشت مال نیست.»

[17] - ماده 42 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا: «در صورتي كه دين و متفرعات تا سي ميليون ريال ارزش داشته باشد و مال معرفي‌شده حسب‌الظاهر بيش از مبلغ مزبور به تشخيص مامور اجرا ارزش نداشته باشد، بدون نظر كارشناس از اموال مديون بازداشت خواهدكرد. در غيراينصورت مامور اجراء در موقع بازداشت اموال نظر كارشناس رسمي را جلب خواهدكرد و از اموال متعهد معادل طلب و يك تا دو عشر اضافه بازداشت مي‌كند اگر مال مورد بازداشت غيرقابل تجزيه و بيش از ميزان مذكور فوق باشد تمام آن بازداشت مي‌شود. تبصره- چنانچه مامور اجرا نتواند ارزش مال را تعيين نمايد از خبره محلي استفاده مي‌شود.»

[18] - كسي كه ادارات اجراء اسناد رسمي مال توقيف شده را نزد او به امانت گذارند تا حفظ و نگهداري كند.

[19] - ماده43 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا «اموالي كه بايد بازداشت شود درهمان جايي كه هست بازداشت مي‌شود در صـورت لـزوم به جاي محـفوظي نقل مي‌گـردد. در هر حال بايد مال بازداشت شـده به حافظ سپرده شود، در صورت عدم توافق متعهدله در انتخاب حافظ انتخاب او با مأمور اجراء است.»/ماده44 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا «كسي كه مال بازداشت شده را به عنوان حافظ دريافت مي‌كند به اعتراض او به بازداشت پس از قبول مال به عنوان حافظ در ادارات ثبت ترتيب اثر داده نخواهدشد.» /ماده45 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا «حافظ بايد به قدر امكان دارائي داشته‌باشد و حتي المقدور بدون نقل مال مورد بازداشت به جاي ديگر تعهد حفاظت مال را بكند. تبصره ـ مأمـور اجراء اگر در انتخاب حافظ واجد شرايط امانت و شـرايط ديگر راجع به امين تقصير كند، با حافظ متضامناً مسئول خواهدبود.»

[20] - سندي است كه مقامي رسمي در جريان اجراي مفاد سند، عملي را در آن ثبت مي‌كند.

[21] - ماده 64 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا« قبل از بازداشت اموال بايد صورتي مرتب شود كه در آن اسامي و توصيف كليه اشياء بازداشت شده نوشته شود و در صورت لزوم كيل و وزن و عدد اشياء معين شود و در مورد طلا و نقره آلات هرگاه عيار آنها معين باشد در صورتمجلس قيد مي‌گردد و در جواهر عدد و اندازه و صفات و اسامي آنها معين مي‌شود. در كتب اسم كتاب و مصنف و تاريخ طبع ـ در تصوير و پرده‌هاي نقاشي موضوع پرده وطول وعرض آنها و اسم نقاش اگرمعلوم باشد ـ در نوع مال‌التجاره تعداد عدل تصريح‌مي‌شود. در سهام و كاغذهاي قيمتي عدد و قيمت اصلي و نوع آنها در صورت مجلس معين مي‌شود و همچنين در صورت ريز اشياء نو يا مستعمل بودن آنها بايد قيد گردد.
تبصره1ـ عدد و كيـل و وزن بايـد با تمام حروف نوشته شود و صورتمجـلس بايد به امضاء و مهر مأمور اجرا برسد.
تبصره2ـ اگر در صورت ريز اشياء، سهو و اشتباهي به عمل آيد در آخر صورت تصريح و به امضاء مأمور اجراء و حاضرين مي‌رسد. تراشيدن و پاك كردن و نوشتن بين سطرها ممنوع است.
تبصره3ـ حتي المقدور صورتمجلس روي برگ‌هاي چاپي تنظيم خواهدشد.»

[22] - ماده74 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا « هرگاه متعهدله اظهارنمايد كه وجه نقد يا اموال منقول متعهد نزد شخص ثالثي است آن اموال و وجوه تا اندازه‌اي كه با دين متعهد و ساير هزينه‌هاي اجرائي برابري كند بازداشت مي‌شود و بازداشت نامه به شخص ثالث ابلاغ واقعي و نيز به متعهد هم طبق مقررات ابلاغ مي‌شود اعم از اينكه شخص ثالث شخص حقيقي يا حقوقي و اعم از اينكه دين او حال باشد يا مؤجل.»

[23] - اسناد حاكي از تعهد مديون به پرداخت وجه نقد يا پرداخت جنس يا تعهد به فعل معين كه در اصطلاحات ثبتي در معني مقابل اسناد مربوط به معاملات با حق استرداد بكار مي‌رود.

[24] - اسنادي است كه دلالت بر عقد رهن يا معامله با حق استرداد يا بيع شرط كند كه به موجب آن شخصي (اعم از اينكه مديون باشد يا نه) عين مال منقول يا غيرمنقول خود را وثيقه انجام عملي قراردهد، خواه آن عمل، رد طلب باشد يا عمل ديگر.

[25] - آدابی، حمیدرضا؛ حقوق ثبت تخصصی، ص 280

[26] - دادگاه محلی که در حوزه آن دستور اجرا داده شده است.