Borna66
06-09-2009, 10:18 PM
طبقات ساختمانی
یکی دیگر از شاخص های که به عنوان ابزار کنترل تراکم جمعیتی مورد استفاده قرار می گیرد، تعداد طبقات ساختمانی مجاز است. در اعمال شاخص کنترل تعداد طبقات ساختمانی، استفاده از حوزه بندی ارتفاعی برای نواحی مختلف شهری متداول است. شاخص تعداد طبقات ساختمانی تأثیر مستقیمی بر خط آسمان و منظر شهری دارد و به این لحاظ، شاخص مهمی برای طراحان شهری است. بطور خلاصه از روش طبقات ساختمانی مجاز در کنار سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازی زمین استفاده می شود. ضوابط بلندمرتبه سازی در ایران نیز بر مبنای همین منطق شکل گرفته است.
ضریب سطح زیربنا(تراکم ساختمانی)
ضریب سطح زیربنا یا تراکم ساختمانی یکی از رایج ترین روش های کنترل تراکم جمعیتی در جهان و به خصوص در شهرهای ایران است. این شاخص از تقسیم مساحت زیربنای ساختمانی احداث شده بر کل مساحت قطعه تفکیکی به دست می آید. تراکم ساختمانی معمولاً بدون واحد است و به صورت درصد معرفی می گردد. در واقع این شاخص درصد مجاز ساخت زیربنای ساختمانی را، نسبت به مساحت کل قطعه تفکیکی مشخص می سازد. برای مثال، وقتی تراکم ساختمانی یک قطعه تفکیکی 180 درصد است، ساخت بنایی که مساحت زیربنای آن 180 درصد مساحت کل قطعه تفکیکی است، در آن زمین مجاز است. براین اساس اگر سطح اشغال مجاز برای ساخت و ساز در هر قطعه ساختمانی مشخص باشد، تأثیر تراکم ساختمانی به صورت افزایش طبقات ساختمانی نمایان می شود. کاربرد ترکیبی تراکم ساختمانی و ضریب سطح اشغال به تنوع تعداد طبقات ساختمانی می انجامد.
بر این اساس در یک قطعه زمین 250 مترمربعی، که دارای تراکم ساختمانی 180 درصد است می توان معادل 180 درصد کل مساحت قطعه – یعنی 450 مترمربع – زیربنای ساختمانی احداث کرد. در صورتی که ضریب سطح اشغال معادل 60 درصد باشد 150 مترمربع از قطعه می تواند به وسیله بنای ساختمانی اشغال شود. لذا با توجه به تراکم ساختمانی مجاز در این قطعه، می توان یک ساختمان سه طبقه احداث کرد. در صورتی که سطح اشغال مجاز در همان قطعه برابر40 درصد باشد بنا می تواند مساحتی معادل 100 مترمربع را اشغال کند.
با توجه به تراکم ساختمانی برای این قطعه، در این حالت یک ساختمان 5/4 طبقه در این قطعه تفکیکی می توان احداث کرد. نکته اساسی و مهم در مورد تراکم ساختمانی این است که، شاخص تراکم ساختمانی تا زمانی می تواند به عنوان ابزاری برای کنترل جمعیتی مورد استفاده قرار گیرد که متوسط زیربنای مسکونی ثابت بماند. اما هنگامی که به دلایل مختلف ( از تغییر ساخت جمعیت و بعد خانوار گرفته تا تغییر شرایط اقتصادی و الگوی مصرف و بالاخره اعمال سیاست های خاص در مورد مسکن- مانند سیاست کوچک سازی و انبوه سازی)، در الگوی سکونت و میانگین اندازه واحدهای مسکونی تغییری رخ دهد، دیگر شاخص تراکم ساختمانی نقش خود را در کنترل تراکم جمعیتی از دست خواهد داد.
یکی دیگر از شاخص های که به عنوان ابزار کنترل تراکم جمعیتی مورد استفاده قرار می گیرد، تعداد طبقات ساختمانی مجاز است. در اعمال شاخص کنترل تعداد طبقات ساختمانی، استفاده از حوزه بندی ارتفاعی برای نواحی مختلف شهری متداول است. شاخص تعداد طبقات ساختمانی تأثیر مستقیمی بر خط آسمان و منظر شهری دارد و به این لحاظ، شاخص مهمی برای طراحان شهری است. بطور خلاصه از روش طبقات ساختمانی مجاز در کنار سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازی زمین استفاده می شود. ضوابط بلندمرتبه سازی در ایران نیز بر مبنای همین منطق شکل گرفته است.
ضریب سطح زیربنا(تراکم ساختمانی)
ضریب سطح زیربنا یا تراکم ساختمانی یکی از رایج ترین روش های کنترل تراکم جمعیتی در جهان و به خصوص در شهرهای ایران است. این شاخص از تقسیم مساحت زیربنای ساختمانی احداث شده بر کل مساحت قطعه تفکیکی به دست می آید. تراکم ساختمانی معمولاً بدون واحد است و به صورت درصد معرفی می گردد. در واقع این شاخص درصد مجاز ساخت زیربنای ساختمانی را، نسبت به مساحت کل قطعه تفکیکی مشخص می سازد. برای مثال، وقتی تراکم ساختمانی یک قطعه تفکیکی 180 درصد است، ساخت بنایی که مساحت زیربنای آن 180 درصد مساحت کل قطعه تفکیکی است، در آن زمین مجاز است. براین اساس اگر سطح اشغال مجاز برای ساخت و ساز در هر قطعه ساختمانی مشخص باشد، تأثیر تراکم ساختمانی به صورت افزایش طبقات ساختمانی نمایان می شود. کاربرد ترکیبی تراکم ساختمانی و ضریب سطح اشغال به تنوع تعداد طبقات ساختمانی می انجامد.
بر این اساس در یک قطعه زمین 250 مترمربعی، که دارای تراکم ساختمانی 180 درصد است می توان معادل 180 درصد کل مساحت قطعه – یعنی 450 مترمربع – زیربنای ساختمانی احداث کرد. در صورتی که ضریب سطح اشغال معادل 60 درصد باشد 150 مترمربع از قطعه می تواند به وسیله بنای ساختمانی اشغال شود. لذا با توجه به تراکم ساختمانی مجاز در این قطعه، می توان یک ساختمان سه طبقه احداث کرد. در صورتی که سطح اشغال مجاز در همان قطعه برابر40 درصد باشد بنا می تواند مساحتی معادل 100 مترمربع را اشغال کند.
با توجه به تراکم ساختمانی برای این قطعه، در این حالت یک ساختمان 5/4 طبقه در این قطعه تفکیکی می توان احداث کرد. نکته اساسی و مهم در مورد تراکم ساختمانی این است که، شاخص تراکم ساختمانی تا زمانی می تواند به عنوان ابزاری برای کنترل جمعیتی مورد استفاده قرار گیرد که متوسط زیربنای مسکونی ثابت بماند. اما هنگامی که به دلایل مختلف ( از تغییر ساخت جمعیت و بعد خانوار گرفته تا تغییر شرایط اقتصادی و الگوی مصرف و بالاخره اعمال سیاست های خاص در مورد مسکن- مانند سیاست کوچک سازی و انبوه سازی)، در الگوی سکونت و میانگین اندازه واحدهای مسکونی تغییری رخ دهد، دیگر شاخص تراکم ساختمانی نقش خود را در کنترل تراکم جمعیتی از دست خواهد داد.