مجموعه ای از ضوابط و مقررات شهر سازی شهرداری تهران

[javad jan]

تراکم و مازاد تراکم
ماده 100 قانون شهرداري ها
بخشنامه نما سازی
ضوابط بالكن ها
نحوه احداث بنا در املاک دارای اصلاحی
محل استقرار ساختمان در زمين
سطح اشغال در قطعات مسکونی در شهر تهران
ضوابط نورگیری و پاسیو یا حیاط خلوت
ادامه ضوابط نورگیری و پاسیو یا حیاط خلوت
ضوابط پارکینگ
ادامه ضوابط پارکینگ
حوزه بندی پارکینگ

تراکم و مازاد تراکم ( تراکم 120% یا تراکم 180% یعنی چه ؟ )

جمعیت ( یعنی انسانها ) مبنای مهم همه طرحهای شهری است .
واین جمعیت ( انسانها ) الزاماً بایستی در شهر بر اساس استانداردهای محلی و بین المللی در رفاه و آسایش زندگی کنند .
و برای اینکه در رفاه و آسایش زندگی کنند ، بایستی تک تک اجزای پیکره شهری مانند شبکه معابر ، فضاهای آموزشی ، فضاهای درمانی ، فضاهای تفریحی و گردشی و پارک و فضای سبز و تاسیسات و تجهیزات شهری و فضاهای کار و سکونت و غیره ، زنده و پویا ، به اندازه وبه نسب و تناسب جمعیت شهر باشد .
زون های مسکونی محل اسکان جمعیت شهر است .
و برای اینکه جمعیت مورد نظر را در زون های مسکونی اسکان دهند :
1- حد نصاب تفکیک قطعات مسکونی را تعریف و مشخص میکنند .
2- برای احداث بنا ، میزان سطح اشغال بنا را مشخص میکنند ، مثلاً میگویند سطح اشغال 60% ، یعنی در آن قطعه زمین میتوانند تا 60% مساحت زمین ساختمان بسازند .
3- برای احداث بنا ، تعداد طبقات مجاز ساختمان سازی را مشخص میکنند.
زون های مسکونی با شرایط مختلف تعریف میشوند مثلا در برخی از زون ها ساختمانهای دو طبقه و یا سه یا چهار طبقه و یا برج های چند طبقه تعریف میشوند .
بنا براین اگر در زون مسکونی ساختمانهای دو طبقه با سطح اشغال60% تعریف شود تراکم مجاز دراین زون 120% است.
( 120% =60% * ۲ ) .
یا اگر در زون مسکونی ساختمانهای سه طبقه با سطح اشغال60% تعریف شود تراکم مجاز در این زون 180% است.
( 180% =60% * ۳) .

نکته :
اگر به صورت دستوری در زون های مسکونی تغییری در تعداد طبقات داده شود مثلا بجای دو طبقه چهار طبقه ساخته شود میزان جمعیت در آن زون دو برابر شده و به دلیل ثابت بودن مساحت زون های خدماتی و شبکه معابر موجبات سلب آسایش و ترافیک های سنگین فراهم خواهد شد.

[javad jan]

ماده 100 قانون شهرداري ها

مالكين اراضي واملاك واقع در محدوده شهر يا حريم آن بايد قبل از هر اقدام عمراني يا تفكيك ارا ضي و شروع ساختمان از شهرداري پروانه اخذ نمايند.
شهرداري ميتواند از عمليات ساختماني ساختمان هاي بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه، به وسيله مامورين خود اعم از آن كه ساختمان در زمين محصور يا غير محصور واقع باشد جلوگيري نمايد.

تبصره 1:
در موارد مذكور فوق كه از لحاظ اصول شهرسازي يا فني يا بهداشتي، قلع تاسيسات و بناهاي خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد يا بدون پروانه شهرداري ساختمان احداث يا شروع به احداث شده باشد، به تقاضاي شهرداري موضوع در كميسيون*هايي مركب از نماينده وزارت كشور به انتخاب وزيركشور و يكي از قضات دادگستري به انتخاب وزير دادگستري و يكي از اعضاي انجمن شهر به انتخاب انجمن شهر مطرح مي*شود. كميسيون پس از وصول پرونده به ذي*نفع اعلام مي*نمايد كه ظرف ده روز توضيحات خود را كتباً ارسال دارد، پس از انقضاء مدت مذكور، كميسيون مكلف است موضوع را با حضور نماينده شهرداري كه بدون حق راي براي اداي توضيح شركت مي*كند، ظرف مدت يك*ماه تصميمات مقتضي بر حسب مورد اتخاذ كند، در مواردي كه شهرداري از ادامه ساختمان بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه جلوگيري مي*كند، مكلف است حداكثر ظرف يك هفته از تاريخ جلوگيري، موضوع را در كميسيون مذكور مطرح نمايد درغير اين صورت كميسيون به تقاضاي ذي*نفع به موضوع رسيدگي خواهد كرد. در صورتي كه تصميم كميسيون بر قلع تمام يا قسمتي از بنا باشد، مهلت مناسبي كه نبايد از دو ماه تجاوز كند تعيين مي*نمايد. شهرداري مكلف است تصميم مزبور را به مالك ابلاغ كند، هرگاه مالك در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننمايد، شهرداري راساً اقدام كرده و هزينه آن*را طبق مقررات آيين*نامه اجراي وصول عوارض از مالك دريافت خواهد نمود.
تبصره 2:
درمورد اضافه بناي زايد بر مساحت زيربناي مندرج در پروانه ساختماني واقع در حوزه استفاده از اراضي مسكوني، كميسيون مي*تواند درصورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعيت قوانين و آيين نامه ها ملك از نظر مكاني (در بر خيابان *هاي اصلي يا خيابان هاي فرعي و يا كوچه بن باز يا بن بست) راي به اخذ جريمه اي كه متناسب با نوع استفاده از فضاي ايجاد شده و نوع استفاده از نظر مصالح مصرفي باشد، تعيين و شهرداري مكلف است براساس آن نسبت به وصول جريمه اقدام نمايند (جريمه نبايد از حداقل يك دوم كمتر و از سه برابر ارزش معاملاتي ساختمان براي هرمترمربع بناي اضافي بيشتر باشد). در صورتي كه ذي نفع از پرداخت جريمه خودداري نمود، شهرداري مكلف است مجدداً پرونده را به همان كميسيون ارجاع و تقاضاي صدور راي تخريب را بنمايد. كميسيون دراين مورد نسبت به صدور راي تخريب اقدام خواهد نمود.

تبصره 3:
در مورد اضافه بناي زايد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمان واقع در حوزه استفاده از اراضي تجارتي، صنعتي و اداري كميسيون مي*تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا، با توجه به موقعيت ملك از نظر مكاني (در بر خيابان*هاي اصلي يا خيابان*هاي فرعي و يا كوچه بن باز يا بن*بست) راي به اخذ جريمه*اي كه متناسب با نوع استفاده از فضاي ايجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفي باشد تعيين و شهرداري مكلف است براساس آن نسبت به وصول جريمه اقدام نمايد (جريمه نبايد حداقل از 2 برابر كمتر و از 4 برابر ارزش معاملاتي ساختمان براي هر متر مربع بناي اضافي ايجاد شده بيشتر باشد). در صورتي كه ذي نفع از پرداخت جريمه خودداري نمود، شهرداري مكلف است مجدداً پرونده را به همان كميسيون ارجاع و تقاضاي صدور راي تخريب را بنمايد.
كميسيون در اين مورد نسبت به صدور راي تخريب اقدام خواهد نمود.

تبصره 4 :
در مورد احداث بناي بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضي مربوطه، درصورتي كه اصول فني و بهداشتي و شهرسازي رعايت شده باشد كميسيون مي تواند با صدور راي بر اخذ جريمه به ازاء هر متر مربع بناي بدون مجوز، يك دهم ارزش معاملاتي ساختمان يا يك پنجم ارزش سرقفلي ساختمان، درصورتي كه ساختمان ارزش دريافت سرقفلي داشته باشد، هركدام كه مبلغ آن بيشتر است، از ذي نفع، بلا مانع بودن صدور برگ پايان ساختمان را به شهرداري اعلام نمايد، اضافه بناي زايد برتراكم مجاز براساس مفاد تبصره هاي 2و3 عمل خواهد شد.

تبصره 5 :
درمورد عدم احداث پاركينگ و يا غيرقابل استفاده بودن آن و عدم امكان اصلاح آن، كميسيون مي*تواند با توجه به موقعيت محلي و نوع استفاده از فضاي پاركينگ راي به اخذ جريمه اي كه حداقل يك برابر و حداكثر دو برابر ارزش معاملاتي ساختماني براي هر مترمربع فضاي از بين رفته پاركينگ باشد صادر نمايد (مساحت هر پاركينگ با احتساب گردش، 25 متر مربع ميباشد). شهرداري مكلف به اخذ جريمه تعيين شده و صدور برگ پايان ساختمان مي باشد.

تبصره 6:
درمورد تجاوز به معابر شهر، مالكين موظف هستند درهنگام نوسازي براساس پروانه ساختمان و طرح هاي مصوب، رعايت برهاي اصلاحي را بنمايند، در صورتي كه برخلاف پروانه و يا بدون پروانه، تجاوزي در اين مورد انجام گيرد، شهرداري مكلف است از ادامه عمليات، جلوگيري و پرونده امر را به كميسيون ارسال نمايد، در ساير موارد تخلف، مانند عدم استحكام بنا، عدم رعايت اصول فني و بهداشتي و شهرسازي در ساختمان، رسيدگي به موضوع در صلاحيت كميسيون هاي ماده 100 است.

تبصره 7:
مهندسان ناظر ساختماني مكلفند، نسبت به عمليات اجرايي ساختماني، كه به مسئوليت آن ها احداث مي گردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فني ضميمه آن، مستمراً نظارت كرده و در پايان كار مطابقت ساختمان با پروانه، نقشه و محاسبات فني را گواهي نمايند. هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهي نمايد و يا تخلف را به موقع به شهرداري اعلام نكند و موضوع منتهي به طرح در كميسيون مندرج در تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداري و صدور راي بر جريمه يا تخريب ساختمان گردد، شهرداري مكلف است مراتب را به نظام مهندسي و كنترل ساختمان منعكس نمايد. شوراي انتظامي نظام مذكور موظف است، مهندس ناظر را درصورت ثبوت تقصيره برابر قانون نظام معماري و ساختماني، حسب مورد با توجه به اهيمت موضوع، به 6 ماه تا سه سال محروميت از كار و درصورتي كه مجدداً مرتكب تخلف شود كه منجر به صدور راي تخريب به وسيله كميسيون ماده 100 گردد، به حداكثر مجازات محكوم كند مراتب محكوميت از طرف شوراي انتظامي نظام مهندسي و كنترل ساختمان در پروانه اشتغال درج و دريكي از جرايد كثيرالانتشار اعلام مي*گردد. شهرداري مكلف است تا صدور راي محكوميت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده به كميسيون ماده 100 به مدت حداكثر 6ماه از اخذ گواهي امضاء مهندس ناظر مربوطه براي ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداري خودداري نمايد. ماموران شهرداري نيز مكلفند در مورد ساختمان*ها نظارت نمايند وهرگاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگيري نكنند و يا درمورد صدور گواهي انطباق ساختمان با پروانه، مرتكب تقصيري شوند، طبق مقررات قانوني به تخلف آنان رسيدگي مي شود و درصورتي كه عمل ارتكابي مهندسان ناظر و ماموران شهرداري واجد جنبه جزايي هم باشد، از اين جهت نيز قابل تعقيب خواهند بود.
در مواردي كه شهرداري مكلف به جلوگيري از عمليات ساختماني است و دستور شهرداري اجرا نشود، مي تواند با استفاده از ماموران اجراييات خود و درصورت لزوم ماموران انتظامي براي متوقف ساختن عمليات ساختماني اقدام نمايد.

تبصره 8:
دفاتر اسناد رسمي مكلفند قبل از انجام معامله قطعي در مورد ساختمان ها، گواهي پايان ساختمان و درمورد ساختمان هاي ناتمام گواهي عدم خلاف تا تاريخ انجام معامله را كه توسط شهرداري صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را درسند قيد نمايند. درمورد ساختمان هايي كه قبل از تصويب قانون 6 تبصره الحاقي به ماده 100 قانون شهرداري ها (24/11/55) معامله انجام گرفته و از يد مالك اوليه خارج شده باشد، در صورتي كه مورد معامله كل پلاك را شامل نگردد، گواهي عدم خلاف يا برگ پايان ساختماني الزامي نبوده و با ثبت و تصريح آن در سند انجام معامله بلا مانع مي باشد. در مورد ساختمان هايي كه قبل از تاريخ تصويب نقشه جامع شهر ايجاد شده، در صورتي كه اضافه بنا جديدي حادث نگرديده باشد و مدارك و اسناد نشان دهنده ايجاد بنا قبل از سال تصويب طرح جامع شهر باشد با ثبت و تصريح مراتب فوق در سند مالكيت انجام معامله بلا*مانع مي*باشد.

تبصره 9:
ساختمان هايي كه پروانه ساختمان آن ها قبل از تاريخ تصويب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداري معاف مي باشند.

تبصره 10:
درمورد آراء صادره از كميسيون ماده 100 قانون شهرداري، هرگاه شهرداري يا مالك يا قائم مقام او از تاريخ ابلاغ راي ظرف مدت 10 روز نسبت به آن راي اعتراض نمايد، مرجع رسيدگي به اين اعتراض كميسيون ديگر ماده 100 خواهد بود كه اعضاي آن غيراز افرادي باشند كه درصدور راي قبلي شركت داشته اند، راي اين كميسيون قطعي است.

تبصره 11:
آيين نامه ارزش معاملاتي ساختمان پس از تهيه توسط شهرداري و تصويب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست. واين ارزش معاملاتي سالي يك بار قابل تجديد نظر خواهد بود.