tania
02-18-2012, 04:00 PM
(جلسه اول)
موضوعی كه به من محول شده تا درخدمت شما باشم، بحث مقررات ثبتی است. چون قبلاً در ثبت حضور داشتم و گاهی مشكلات قضات محترم و همكاران ثبتی را مشاهده می‌كردم و در مواردی، تعارض یا اختلاف نظر، حاصل می‌شد، معمولاً این موضوعات را به علاوه مواردی كه درخواست شود دراین جلسات مطرح می‌كنم.
با توجه به شركت قضات در هیأت‌های ثبتی گاهی اختلاف نظر در صلاحیت هیأت‌های نظارت یا شورای عالی ثبت و مراجع قضائی وجود دارد و این مسئله نیز قابل بحث و بررسی است.
همچنین همكاران قضایی درهیأت‌های موضوع اصلاح مواد 147 و 148 قانون ثبت شركت می‌كنند و بعضاً مشكلاتی در این رابطه دارند. چون آرائی كه در رابطه با این مواد صادر می‌شود به لحاظ اعتراض به دستگاه قضایی گرفتار آن می‌شود چون گاهی این آرأ اصلاً در صلاحیت این هیأتها نبوده و یك امر قضایی است. علت این امر شاید ناشی از عدم توجه كافی به قانون مصوب است .
مطلب كه می‌توانیم در این جلسات در مورد آن صحبت كنیم، راجع به حدود صلاحیت این هیأتهاست .اینكه صلاحیت این هیأتها تا كجاست و قضات كه درهیأت‌ها هستند چه كار باید بكنند چراكه قضات دراین هیأتها باید راهگشا و راهنما باشند.
راجع به مقررات ثبت ملك هم لازم می‌دانم مواردی مطرح شود چون از جمله گرفتاری‌های قضات است. طرح ماده 22 قانون ثبت یكی از آثار ثبت ملك این است كه وقتی ملكی بنام مالك طبق قانون در دفتر املاك ثبت شد دولت فقط او را مالك می‌شناسد و لاغیر (دولت درمعنی اعم كلمه)همچنین موضوع ماده 24 قانون ثبت كه اشاره دارد، زمانی كه مهلت‌های اعتراض منقضی شد دیگر هیچ دعوای حقوقی و جزایی پذیرفته نمی‌شود در مگر مواردی كه در آن قانون ذكر شده است.
لذا اگر از مقررات ثبت ملك مطلع نباشیم چگونه بدانیم كه ملكی بر اساس قانون به ثبت رسیده است یا بر خلاف قانون.
متأسفانه آرایی را در دیوان كشور دیدم، كه بعضی از قضات (غیر از تهران) ثبت اولیه‌ی ملك را با وجودی كه قانوناً به ثبت رسیده ابطال كرده‌اند كه این خلاف قانون است و رأی نقض می‌شود و ایراد قانونی هم دارد دراین جا چه مقرراتی باید رعایت بشود تا قاضی بگوید بحث این است كه ملك طبق قانون به ثبت رسیده است و طبق ماده 24 قانون ثبت، نمی‌توانیم متعرض آن بشویم.
موضوع دیگر، بحث در مقررات ثبت سند است. اسناد رسمی، بحثهای مختلفی دارد از جمله اینكه آیا می‌توان متعرض سند رسمی شد یا نه اگر می‌شود تا چه حد چون طبق ماده 70 قانون ثبت، و همچنین ماده 73 قانون ثبت، اعتبار قایل نشدن به سند رسمی از طرف قاضی و نیز در موردی كه سند رسمی مورد انكار و تردید واقع شود و قاضی وارد رسیدگی یا ترتیب اثر دادن به انكار و تردید شود مجازات انتظامی و انفصال از 6 ماه تا یكسال پیش بینی شده است و در مواردی حتی اگر خسارتی در اثر آن به ذینفع وارد شود با شرایطی كه در قانون، پیش بینی شده، قاضی به جبران خسارت هم محكوم می‌شود.
با توجه به این مطالب و بحثهای حقوقی دیگری هم كه مطرح است، باید دید سند رسمی، چه سندی است و تا چه حدی قاضی میتواند در اسناد رسمی، طبق مقررات، وارد رسیدگی شود و ازآن به بعد كه خط قرمز نام می‌گذاریم دیگر امكان ندارد و نباید پا را فراتر گذاشت و اگر از آن فراتر برویم گرفتار مواد 70 و 73 قانون ثبت می‌شویم كه تخلف است و قابل تعقیب.
مطلب دیگر راجع به اشتباهات ثبتی است، هیأت نظارت، كه قضات در آن شركت دارند و طبق قانون، بایستی قضات دادگاههای تجدیدنظر شركت بكنند. در ماده 6 قانون ثبت از قضات دادگاههای استان نام برده، كه فعلاً جانشینش دادگاههای تجدیدنظر استان است.
برای این كه طبق قانون در هیأت نظارت، عمل بشود باید دراین هیأتها، از قضات دادگاه تجدیدنظر، در سراسر كشور استفاده شود، در هیأتها دو قاضی عضو هستند.
همیشه بحث هیأت نظارت و حدود صلاحیت و اختیاراتش مطرح است .بعضی از اختیارات هیأت هم مرز اختیارات قضائی است. پرونده‌ای از دادگاه تجدیدنظر استان، به جهت اختلاف در صلاحیت به دیوان عالی كشور آمده بود و قضات دادگاه تجدیدنظر استان بسیار دقیق و با توجه به مقررات ثبتی، عدم صلاحیت، صادر كرده بودند به صلاحیت هیأت نظارت. اما رأیی را هم دیدم كه اختلاف صلاحیت شده بود و موضوع در صلاحیت مراجع قضایی بود، در صورتی كه عدم صلاحیت باعتبار صلاحیت هیأت نظارت صادر شده بود.
در همه جای كشور اختلاف صلاحیت بین هیأت‌های نظارت و دادگاهها، حاصل می‌شود كه برای رفع اختلاف، به دیوان كشور می‌آید. لذا بد نیست كه بحثی هم راجع به اختیارات هیأت نظارت و حدود صلاحیت و اختیارات هیأت نظارت كه در بعضی از موارد هم مرز اختیارات قضایی است داشته باشیم.
موضوع دیگر در مورد اسناد مالكیت معارض است كه یك بحث قضایی و ثبتی است. به عبارت دیگر تا چه اندازه رسیدگی به اسناد مالكیت معارض، در صلاحیت مراجع قضایی است و تا كجا در صلاحیت هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت و در تهران خیلی اسناد مالكیت معارض از لحاظ ثبتی وجود دارد. در خصوص اسناد مالكیت معارض، اگر هیأت‌های نظارت بر صدور اسناد مالكیت، رأی صادر نكنند، قاضی نباید وارد آن بشود. چرا كه تشخیص اینكه آیا اسناد مالكیت معارض، صادر شده است یا نه و این كه اسناد مالكیت واقعاً معارض‌اند یا نه از لحاظ ثبتی با هیأت نظارت، است اگر هیأت نظارت، نظر داد، آن موقع بحث قضایی پیش می‌آید كه كدام معارض است و كدام غیر معارض و اصیل. چون گاهی اوقات ما بین مراجع قضائی و ثبتی در این زمینه اختلاف نظر وجود دارد لازم است بحث شود، همچنین در خصوص افراز و تفكیك و مواردی كه هم ثبتی است و هم قضایی بحث خواهد شد.
گاهی در حدود صلاحیت‌ها اختلاف نظر حاصل می‌شود.
درافراز و تفكیك یك بحث ثبتی وجود دارد و یك بحث قضایی (به خصوص در افراز) موضوع دیگر راجع به اعتراض ثبت است، چرا كه مقررات مقداری تغییر كرده و بعضی از قضات، در برخی جاها هنوز طبق مقررات ماده 16 و 20 قانون ثبت عمل می‌كنند در صورتی كه تغییراتی به موجب قوانین در مهلت‌ها، و ترتیب رسیدگی، در اعتراض به ثبت داده شده است ولی چون این تغییرات اخیراً تصویب شده بعضی قضات طبق مقررات قبل عمل می‌كنند كه ایراد دارد.
بحث دیگر، كه مختص محاكم تهران است، دعاوی راجع به علائم تجاری و اختراعات است. در بعضی از شهرستانها نسبت به دعاوی راجع به علائم تجاری و اختراعات اظهار نظر شده در صورتی كه طبق قانون، رسیدگی و اظهارنظر نسبت به دعاوی مربوط به علائم تجاری و اختراعات، چه از جنبه جزائی و چه حقوقی در صلاحیت محاكم تهران است.
راجع به مالكیت صنعتی و مالكیت معنوی قراردادی وجود دارد كه باید قضات به آن توجه نمایند، چون به تأیید و تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است كه گاهی اوقات به آن توجه نمی‌شود.
راجع به مواد 147 و 148 قانون ثبت در جلسات دیگر هم همكاران خیلی بحث داشتند علتش هم این است كه به مواد 147 و 148 درست عمل نمی‌شود و همیشه استدعا دارم، چه در تهران و شهرستانها كه قضات محترم دقت بیشتری در این مورد بنمایند. چراكه مواد 147 و 148 ایجاد مشكل كرده است و در جای خود به این موضوع می‌پردازم.
در ادامه به نكاتی پیرامون مجازاتهایی كه توسط بعضی قضات، راجع به سلب صلاحیت سردفتر یا محرومیت سردفتر از اشتغال به شغل سردفتری صادر نموده‌اند، اشاره خواهم كرد.
حال به طور تفصیل، به بحث مربوط به مواد 22 و 24 قانون ثبت، كه از نظر قاضی بسیار مهم است می‌پردازم. تشخیص اینكه چه ملكی ثبت شده است و چه ملكی ثبت نشده مهم و قابل بحث است و از طرفی از لحاظ حقوقی اختلاف نظر هم هست.
در چه مواردی طبق قانون ملك ثبت شده، تلقی می‌شود و مشمول مواد 22 و 24 قانون ثبت و در چه مواردی ملك اصلاً ثبت نشده، تلقی نمی‌شود و مشمول این دو ماده نیست.
منظور ماده 22 چیست؟ ماده 22 قانون ثبت می‌گوید وقتی كه ملكی طبق قانون در دفتر املاك ثبت شد و سند مالكیت به مالك داده شد دولت او را مالك می‌شناسد. به عبارتی دولت كسی را مالك می‌شناسد كه ملك بنام او به ثبت رسیده است. البته یك شرط وجود دارد كه طبق قانون به ثبت رسیده باشد. یعنی ملكی كه طبق قانون به ثبت نرسیده، واجد این شرایط نیست و شخص مالك شناخته نمی‌شود. تا ملكی به ثبت نرسیده، می‌شود گفت كه فرد مدعی مالكیت نسبت به ملك است چون هنوز رسماً مالك نیست. ممكن است فرد، زمینی را حیازت كرده و شرعاً مالكش است یا به ارث به وی رسیده و می‌گوید مال مشروع پدرم بوده و حیازت كرده و حال به من رسیده و مالكش هستم، در این فرض، فرد خود را مالك می‌داند، اما در اصل رسماً مالك نمی‌شود. یعنی غیر از خودش كسی وی را مالك نمی‌شناسد و برای اینكه رسماً مالك بشود باید ملك بنام وی طبق مقررات به ثبت برسد.
آیا دادگاهها می‌توانند نسبت به ملكی كه به ثبت نرسیده است حكم به مالكیت كسی بدهند؟
هیأت عمومی رأیی داده، كه بیان می‌كند با شرایطی كه در رأی است، امكان دارد، اما یك كار عبثی است. وقتی دو نفر مراجعه می‌كنند و ممكن است تبانی هم باشد، یا اختلاف پیدا می‌كنند و علیه هم عرضحال می‌دهند و شما حكم به مالك بودن ،یكی می‌دهید، این امكان دارد، اما این ما بین آن دو برقرار است و ممكن است، فرد ثالثی هم مالك باشد كه دعوای او را رسیدگی نكرده‌ایم. به هر حال باید برای رسماً مالك شناخته شدن، درخواست ثبت بكند. نتیجه‌اش این است كه امكان دارد اشخاص در مهلت به ثبت اعتراضی بكنند در این صورت به قاضی ارجاع می‌شود و او در مالكیت تصمیم بگیرد كه مالك است یا نه. پس برای اینكه كسی رسماً مالك شناخته شود، بایستی طبق ماده 22 قانون ثبت، ملك، با تشریفاتی كه به طور مختصر عرض می‌كنم، به ثبت برسد و مهلت‌های اعتراض، منقضی شده باشد و ملك در دفتر املاك به نام او ثبت شود، البته به شرطی كه طبق قانون، به ثبت رسیده باشد. در این حالت ماده 24 مطرح می‌شود، كه بیان می‌كند پس از انقضای مهلت‌های اعتراض، دیگر دعوای این كه حقی از كسی تضییع شده، پذیرفته نیست، چه حقوقی و چه جزایی، مگر در مواردی كه در آن ماده آمده است كه بعداً بحث می‌شود.
مرجع قضائی حق رسیدگی نسبت به ملكی كه طبق قانون به ثبت رسیده ندارد. در مواردی كه در ماده 24 آمده می‌توان رسیدگی نمود. به هر حال ابطال ثبت اولیه ملك ممنوع است، تلفیق دو ماده 22 و 24 این مطلب را می‌رساند به شرطی كه ملك طبق قانون به ثبت رسیده باشد.
حال، این موضوع كه طبق قانون، به ثبت برسد یعنی چه؟ یعنی تشریفات ثبت ملك دقیقاً همانطوری كه قانون، مقرر كرده انجام شده باشد و با انقضای مهلت های اعتراض و ثبت ملك در دفتر املاك می‌گوییم طبق قانون به ثبت رسیده است.
اینجا بحثی كه پیش می‌آید این است كه ملك ثبت شده چه ملكی است آیا ملكی كه در دفتر املاك ثبت شده آیا ملكی هم كه ثبت نشده اما مقررات ثبت آن خاتمه پیدا كرده است و طبق قانون مهلت اعتراض آن هم منقضی شده دارای ضوابط و مقررات ملك ثبت شده است.
ممكن است تمام اقدامات انجام شده و جهت ثبت به دفتر املاك ارسال شده، حال متصدی دفتر املاك كه ابلاغ دارد برای این كار و سند را در دفتر املاك ثبت می‌كند و امضایش معتبر است به مرخصی رفته یا در معذوریت است و مشكلاتی اداری از این قبیل و باید مانع رفع شود و سپس سند در دفتر املاك به ثبت برسد و از موقع به ثبت رسیدن دارای آثار است در این مورد چون مهلت اعتراض منقضی شده از نظر قضائی دارای آثار ملك ثبت شده است. چون هیچ اعتراضی پذیرفته نمی‌شود.«ماده 24 قانون ثبت »
در اینجا فهرست وار به مقررات ثبت ملك، اشاره می‌شود، كه اگر این مقررات در ثبت ملك رعایت نشود، باید گفت ملك طبق قانون، به ثبت نرسیده است، با مقررات فعلی حدوداً حداقل چهار ماه، طول می‌كشد تا ملكی به نام كسی به عنوان مالك به ثبت برسد و هشت اقدام برای این كار لازم است. البته ممكن است از این مدت طولانی‌تر هم بشود ولی زودتر از چهار ماه، امكان صدور سند ثبت شود.
موادی كه این 8 اقدام در آن پیش بینی شده است عبارتند از: مواد 9 10،11،14،15،16،17،18،18 مكرر، 20 قانون ثبت .به تشریفات، ثبت ملك، اصطلاحاً عملیات مقدماتی ثبت می‌گویند .
قانون ثبت مصوب اسفندماه 1310 در 142 ماده بنام قانون ثبت اجباری است و اصطلاحاً در اداره ثبت، ثبت عمومی گفته می‌شود. قوانینی كه از سال 1290 ه.ش در رابطه با ثبت ملك به تصویب رسیده تا سال 1310 ش، در رابطه با ثبت اختیاری املاك بوده است. یعنی طبق قانون ثبت اختیاری یا عادی به ثبت رسیده است.
وقتی به ثبت اختیاری اشاره شود باید به مقررات قانونی از 1290 ش تا 1310 ش مراجعه شود و در خصوص ثبت عمومی از مقررات 1310 ش به بعد استفاده شود.
طبق قانون ثبت اجباری دولت موظف شد، بدون اینكه محتاج مراجعه صاحبان املاك باشد اقدام به ثبت املاك آنها نماید .
اولین اقدام، انتشار آگهی عمومی است. طبق ماده 9 قانون ثبت آگهی عمومی یعنی اینكه هر اداره ثبت، طبق قانون آگهی می‌نماید، كه املاك واقع در محدوده آن اداره ، به ثبت می‌رسد و این آگهی جهت اطلاع مالكین صادر می‌شود .
آگهی ماده 9 ق.ث در همه جای كشور صورت گرفته و دیگر عمل نمی‌شود مگر در برخی جزایر جنوب و بعضی نقاط، بسیار دورافتاده كهكیلویه و آذربایجان ولی در اكثر نقاط این آگهی شده است .
دومین اقدام، طبق ماده 10 ق.ث انتشار آگهی مقدماتی است .
سومین اقدام، تعیین پلاك و شماره برای ملك است. این اقدام طبق ما ده 5 و 6 آیین نامه قانون ثبت، عمل می‌شود. در كشور ما، هویت املاك با پلاك است، نه نام مالك. هیچ وقت با نام مالك به ملك نمی‌رسیم ولی با پلاك به نام مالك و مشخصات ملك دست پیدا می‌كنیم.
مأمورین ثبتی، برای ملك، پلاك تعیین می‌كنند و پلاك هم به پلاك اصلی و فرعی تقسیم می‌شود. پلاك اصلی پلاكی است، كه در موقع ثبت ملك، برای ملك، تعیین می‌شود و پلاك فرعی پلاكی است، كه هرگاه ملك به قطعات تقسیم شود برای هر قطعه پلاكی از پلاك اصلی به عنوان پلاك فرعی تعیین می‌گردد و تقسیم در املاك یا افقی است یا عمودی. هم در تقسیم افقی كه زمین یا خانه را به قطعات تقسیم می‌كنیم هر قطعه پلاك فرعی به خود می‌گیرد و هم در تقسیمات افقی كه در آپارتمان‌ها متداول است.
بلوك آپارتمانی كه به قطعات تقسیم می‌شود برای هر محدوده آپارتمانی یك پلاك فرعی از پلاك اصلی تعیین می‌شود.
اقدام چهارم، توزیع اظهارنامه بین مالكین است. دولت طبق قانون موظف شده این كار را انجام دهد. بنابراین مأمورین اداره ثبت ضمن مراجعه به محل املاك هم پلاك تعیین می‌كنند و هم به مالك یا مالكین آن پلاك، یك فرم درخواست ثبت، تحویل می‌دهند كه این فرم در اداره ثبت، اظهار نامه نامیده می‌شود. هر فرم درخواستی را در اداره ثبت، اظهارنامه می‌گویند .
مثلاً برای ثبت شركت، اظهارنامه ثبت شركتها باید ارائه شود یعنی فرم درخواست ثبت شركت یا جهت ثبت اختراع اظهارنامه ثبت اختراع .
اظهار نامه، یكی از اوراق مهم پرونده ثبتی است. پس از تحویل فرم به مالك و اخذ رسید به وی تذكر داده می‌شود ظرف مدت 2 ماه فرم را به همراه مدارك مالكیت به اداره ثبت عودت دهد .
اولین مطلبی كه باید به آن توجه شود، فرم درخواست ثبتی است. اظهارنامه در ادارات ثبت در دفتر توزیع اظهارنامه ثبت می‌شود و این دفتر در اداره ثبت بایگانی می‌شود یكی از اسناد مهم در بعضی پرونده‌ها اعتراض به ثبت یا اعتراض به اصل درخواست ثبت، دفتر توزیع است .
وقتی كه فرم درخواست ثبت، به مالك داده می‌شود در آن دفتر (توزیع اظهارنامه )از فرد، رسید اخذ می‌شود. معمولاً فرم درخواست ثبت، به كسی داده می‌شود، كه در حد ثبتی تصرف مالكانه وی را نسبت به ملك احراز كرده باشند. به این شكل كه یك سری تحقیقات اولیه می‌كنند و پس از احراز تصرف مالكانه، به عنوان مدعی مالكیت، به وی فرم درخواست ثبت ملك می‌دهند .
لذا افرادی كه فرم درخواست ثبت را تحویل گرفته و نام آنها در دفتر توزیع اظهارنامه، قید شده و درخواست ثبت آنها هم در پرونده ثبتی، مضبوط است، از نظر قضائی، نمی‌توانند مالك شناخته شوند، تا ملك بنام آنها به ثبت نرسیده، متقاضی و مدعی مالكیت هستند .
اقدام پنجم، برگرداندن فرم تكمیل شده اظهارنامه، توسط مالك به اداره ثبت است كه باید ظرف مدت دو ماه از تاریخ نشر اولین آگهی تصرفاتی به ضمیمه مدارك مالكیت به اداره ثبت داده شود. این عمل تقاضا و درخواست ثبت، ملك نام دارد .
اقدام ششم، انتشار آگهی نوبتی است.(طبق ماده 11 قانون ثبت ) و یكی از بحث های قضائی است، بعد از توزیع فرمها توسط اداره ثبت، عده‌ای از مالكین فرمها را به اداره ثبت، تحویل می‌دهند و عده‌ای، به دلایلی از قبیل فوت و یا عللی دیگر تحویل نمی‌دهند، در این صورت با ملاحظه دفتر توزیع اظهارنامه، معلوم می‌شود كه نسبت به ملكی درخواست ثبت ،شده است یا خیر، و فرم درخواست توزیع شده به چه كسی داده شده است و متصرف مالكانه اولیه، چه كسی بوده است و اینكه درخواست خود را برگردانده و تقاضای ثبت نموده یا نه .
در خصوص املاكی كه قبلاً فرم اظهارنامه به متصرفین تحویل شده ولی تا به حال آن را برنگردانده‌اند و نیز مواردی دیده شده كه به عللی فرم جدید اظهار نامه بدون توجه به دفتر توزیع اظهار نامه به فرد دیگری، داده شده و در این حالات، دادگستری و قضات گرفتار می‌شوند، كه با توجه به دفتر توزیع اظهار نامه، می‌توانند این مشكل را حل نمایند و معلوم نمایند این تصرف مالكانه از قبل بوده یا فرم جدید به فرد تحویل داده شده است. تا از تضییع حق جلوگیری نمایند .
طبق ماده 11 قانون ثبت، پیش بینی شده كه اداره ثبت، موظف است اسامی كسانی كه درخواست ثبت، كرده‌اند و مشخصات ملكی كه نسبت به آن درخواست ثبت شده، را در دو نوبت به فاصله 30 روز یعنی در اول و آخر ماه در روزنامه كثیرالانتشار محل وقوع ملك آگهی بكنند كه آگهی نوبتی، گفته می‌شود .
سابق، یك نسخه در روزنامه رسمی هم منتشر می‌شد ولی با مقرراتی كه بعداً به تصویب رسید نوبت اول در روزنامه رسمی منتشر نمی‌شود . در این آگهی تذكر می‌دهند هر كس نسبت به ملكی كه درخواست ثبت شده (اعتراض به اصل درخواست) اعتراضی دارد و حقی برای خود قایل است ظرف 3 ماه از تاریخ نشر اولین آگهی نوبتی، اعتراض خود را به اداره ثبت، تحویل دهد. بنابراین آگهی نوبتی از نظر قضائی مبدأ شروع مهلت اعتراض به ثبت محسوب می‌شود و یكی از اوراق مهم، در اعتراض به ثبت، برای قضات همین آگهی نوبتی است. بعضی آگهی‌های نوبتی از پرونده‌های ثبتی مفقوده شده لذا دستور داده شده كه در اداره ثبت دو چیز را بایگانی نمایند. یكی آگهی‌های نوبتی هر سال و آگهی‌های مربوط به تحدید حدود كه در جلدهایی بایگانی بشود قضات در مواردی كه لازم است در خصوص اعتراض به ثبت و تعیین اینكه در مهلت مقرر به ثبت اعتراض شده یا خارج از مهلت، حتماً از اداره ثبت مربوطه جلد مربوط به آگهی همان سال را مطالبه و ملاحظه نمایند. مورد دیگر نقشه‌های ثبتی است به لحاظ مفقود شدن نقشه‌های ثبتی از پرونده‌های ثبتی در ادارات ثبت نسخه‌های كپی برداشته شده و نگهداری می‌شود در موقع تحدید حدود، كروكی تهیه شده در پرونده‌های اعتراض به ثبت یا دعاوی ثبتی از دیگر اسناد و اوراق مهم برای مراجع قضائی است. از روی كروكی‌ها، نقشه برداری شده و در ادارات ثبت سراسر كشور محفوظ است و امكان دستیابی به آنها وجود دارد .
اقدام هفتم، آگهی تحدید حدود است (ماده 14، 15 قانون ثبت.)
در آگهی تحدید حدود، مأمورین ثبت، روزی را كه برای تحدید حدود، مراجعه می‌نمایند تعیین می‌كنند و در روز معینه نسبت به تحدید حدود و نقشه برداری اقدام می‌كنند. لذا آگهی تحدید حدود صرفاً برای تعیین روز مراجعه است .
اقدام هشتم، عملیات تحدید حدود است .
مأمورین ثبت، پس از تعیین روز مراجعه، به محل ملكی كه درخواست ثبت شده، رفته و در محل نقشه برداری كرده، مساحت و حدود ملك را مشخص می‌كنند. همچنین حقوق ارتفاقی ملك، را در مجاورین یا املاك دیگر یا حقوق، املاك دیگر را در این ملك تعیین و صورتمجلس می‌نمایند. نقشه بردار كروكی از ملكی كه درخواست ثبت شده، تهیه می‌كند كه همان نقشه ثبتی است و پیرو آن صورت مجلس تهیه می‌شود كه برای مراجع قضائی اهمیت دارد، و صورت مجلس تحدید حدود گفته می‌شود .
هر كس نسبت به عملیات تحدید حدود و حقوق ارتفاقی ملكی كه درخواست ثبت شده،اعتراض داشته باشد میتواند ظرف یك ماه از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود اعتراض كند. پس تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود، تاریخ مبدأ اعتراض به حدود و حقوق ارتفاقی ملك است .عملیات تحدید حدود آخرین اقدام ثبت ملك است، وقتی اداره ثبت این اقدام را انجام داد پیش نویس سند مالكیت را تهیه كرده و در پرونده ضبط می‌كند تا مهلت های اعتراض منقضی شود زمانی كه مهلت های اعتراض (سه ماه مذكور در ماده 11 و یك ماه در صورت مجلس تحدید حدود) منقضی شد. آن وقت ملك در دفتر املاك طبق ماده 21 ثبت می‌شود و سند مالكیت به مالك داده می‌شود .
اگر این اقدامات هشت‌گانه دقیقاً انجام شد آن وقت می‌گوییم ملك طبق قانون به ثبت رسیده است و هرگاه هر كدام از این موارد عمل نشده بود می‌گوییم ملك طبق قانون به ثبت نرسیده است .
در مورد اول قاضی حق مداخله ندارد چون طبق قانون به ثبت رسیده است اگر در مورد هر كدام از اینها طبق قانون عمل نشده بود آن وقت قاضی میتواند ثبت ملك را ابطال كند، چرا كه عملیات ثبتی، طبق قانون انجام نشده است.
سئوال - در بعضی از استعلام‌ها كه از ثبت می‌شود، پاسخ داده می‌شود كه آگهی تحدید حدود شده است، اما تحدید حدود به عمل نیامده است. علت چیست ؟
جواب - مأمورین پس از آگهی تحدید حدود (ماده 14 قانون ثبت و تبصره ذیل ماده 20 قانون ثبت) به محل مراجعه می‌كنند. اگر مالك یا مالكین برای تحدید حدود، حاضر باشند عملیات تحدید حدود، انجام می‌شود. اگر مالك بود، مجاور نبود، یا مجاور بود، مالك نبود، باز هم عملیات تحدید حدود، صورت می‌گیرد .
اما اگر هیچ كدام از این افراد حضور نداشتند، مأمورین باید صورت مجلس بكنند و هیچ اقدامی نكنند وقتی كه دفعه اول مراجعه شد و حضور نداشتند برای بار دوم آگهی می‌كنند و دفعه دوم هم كه در وقت معینه به محل مراجعه كردند و هیچ كدام حضور نداشتند عملیات انجام نمی‌شود و اداره ثبت اقدامی راجع به تحدید حدود، نمی‌كند و پرونده بایگانی می‌شود، تا مالك مراجعه نماید، هر زمان مالك مراجعه نمود، به طور اختصاصی، و با دریافت هزینه، اقدامات تحدید حدود، انجام می‌شود.
موضوعی كه به من محول شده تا درخدمت شما باشم، بحث مقررات ثبتی است. چون قبلاً در ثبت حضور داشتم و گاهی مشكلات قضات محترم و همكاران ثبتی را مشاهده می‌كردم و در مواردی، تعارض یا اختلاف نظر، حاصل می‌شد، معمولاً این موضوعات را به علاوه مواردی كه درخواست شود دراین جلسات مطرح می‌كنم.
با توجه به شركت قضات در هیأت‌های ثبتی گاهی اختلاف نظر در صلاحیت هیأت‌های نظارت یا شورای عالی ثبت و مراجع قضائی وجود دارد و این مسئله نیز قابل بحث و بررسی است.
همچنین همكاران قضایی درهیأت‌های موضوع اصلاح مواد 147 و 148 قانون ثبت شركت می‌كنند و بعضاً مشكلاتی در این رابطه دارند. چون آرائی كه در رابطه با این مواد صادر می‌شود به لحاظ اعتراض به دستگاه قضایی گرفتار آن می‌شود چون گاهی این آرأ اصلاً در صلاحیت این هیأتها نبوده و یك امر قضایی است. علت این امر شاید ناشی از عدم توجه كافی به قانون مصوب است .
مطلب كه می‌توانیم در این جلسات در مورد آن صحبت كنیم، راجع به حدود صلاحیت این هیأتهاست .اینكه صلاحیت این هیأتها تا كجاست و قضات كه درهیأت‌ها هستند چه كار باید بكنند چراكه قضات دراین هیأتها باید راهگشا و راهنما باشند.
راجع به مقررات ثبت ملك هم لازم می‌دانم مواردی مطرح شود چون از جمله گرفتاری‌های قضات است. طرح ماده 22 قانون ثبت یكی از آثار ثبت ملك این است كه وقتی ملكی بنام مالك طبق قانون در دفتر املاك ثبت شد دولت فقط او را مالك می‌شناسد و لاغیر (دولت درمعنی اعم كلمه)همچنین موضوع ماده 24 قانون ثبت كه اشاره دارد، زمانی كه مهلت‌های اعتراض منقضی شد دیگر هیچ دعوای حقوقی و جزایی پذیرفته نمی‌شود در مگر مواردی كه در آن قانون ذكر شده است.
لذا اگر از مقررات ثبت ملك مطلع نباشیم چگونه بدانیم كه ملكی بر اساس قانون به ثبت رسیده است یا بر خلاف قانون.
متأسفانه آرایی را در دیوان كشور دیدم، كه بعضی از قضات (غیر از تهران) ثبت اولیه‌ی ملك را با وجودی كه قانوناً به ثبت رسیده ابطال كرده‌اند كه این خلاف قانون است و رأی نقض می‌شود و ایراد قانونی هم دارد دراین جا چه مقرراتی باید رعایت بشود تا قاضی بگوید بحث این است كه ملك طبق قانون به ثبت رسیده است و طبق ماده 24 قانون ثبت، نمی‌توانیم متعرض آن بشویم.
موضوع دیگر، بحث در مقررات ثبت سند است. اسناد رسمی، بحثهای مختلفی دارد از جمله اینكه آیا می‌توان متعرض سند رسمی شد یا نه اگر می‌شود تا چه حد چون طبق ماده 70 قانون ثبت، و همچنین ماده 73 قانون ثبت، اعتبار قایل نشدن به سند رسمی از طرف قاضی و نیز در موردی كه سند رسمی مورد انكار و تردید واقع شود و قاضی وارد رسیدگی یا ترتیب اثر دادن به انكار و تردید شود مجازات انتظامی و انفصال از 6 ماه تا یكسال پیش بینی شده است و در مواردی حتی اگر خسارتی در اثر آن به ذینفع وارد شود با شرایطی كه در قانون، پیش بینی شده، قاضی به جبران خسارت هم محكوم می‌شود.
با توجه به این مطالب و بحثهای حقوقی دیگری هم كه مطرح است، باید دید سند رسمی، چه سندی است و تا چه حدی قاضی میتواند در اسناد رسمی، طبق مقررات، وارد رسیدگی شود و ازآن به بعد كه خط قرمز نام می‌گذاریم دیگر امكان ندارد و نباید پا را فراتر گذاشت و اگر از آن فراتر برویم گرفتار مواد 70 و 73 قانون ثبت می‌شویم كه تخلف است و قابل تعقیب.
مطلب دیگر راجع به اشتباهات ثبتی است، هیأت نظارت، كه قضات در آن شركت دارند و طبق قانون، بایستی قضات دادگاههای تجدیدنظر شركت بكنند. در ماده 6 قانون ثبت از قضات دادگاههای استان نام برده، كه فعلاً جانشینش دادگاههای تجدیدنظر استان است.
برای این كه طبق قانون در هیأت نظارت، عمل بشود باید دراین هیأتها، از قضات دادگاه تجدیدنظر، در سراسر كشور استفاده شود، در هیأتها دو قاضی عضو هستند.
همیشه بحث هیأت نظارت و حدود صلاحیت و اختیاراتش مطرح است .بعضی از اختیارات هیأت هم مرز اختیارات قضائی است. پرونده‌ای از دادگاه تجدیدنظر استان، به جهت اختلاف در صلاحیت به دیوان عالی كشور آمده بود و قضات دادگاه تجدیدنظر استان بسیار دقیق و با توجه به مقررات ثبتی، عدم صلاحیت، صادر كرده بودند به صلاحیت هیأت نظارت. اما رأیی را هم دیدم كه اختلاف صلاحیت شده بود و موضوع در صلاحیت مراجع قضایی بود، در صورتی كه عدم صلاحیت باعتبار صلاحیت هیأت نظارت صادر شده بود.
در همه جای كشور اختلاف صلاحیت بین هیأت‌های نظارت و دادگاهها، حاصل می‌شود كه برای رفع اختلاف، به دیوان كشور می‌آید. لذا بد نیست كه بحثی هم راجع به اختیارات هیأت نظارت و حدود صلاحیت و اختیارات هیأت نظارت كه در بعضی از موارد هم مرز اختیارات قضایی است داشته باشیم.
موضوع دیگر در مورد اسناد مالكیت معارض است كه یك بحث قضایی و ثبتی است. به عبارت دیگر تا چه اندازه رسیدگی به اسناد مالكیت معارض، در صلاحیت مراجع قضایی است و تا كجا در صلاحیت هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت و در تهران خیلی اسناد مالكیت معارض از لحاظ ثبتی وجود دارد. در خصوص اسناد مالكیت معارض، اگر هیأت‌های نظارت بر صدور اسناد مالكیت، رأی صادر نكنند، قاضی نباید وارد آن بشود. چرا كه تشخیص اینكه آیا اسناد مالكیت معارض، صادر شده است یا نه و این كه اسناد مالكیت واقعاً معارض‌اند یا نه از لحاظ ثبتی با هیأت نظارت، است اگر هیأت نظارت، نظر داد، آن موقع بحث قضایی پیش می‌آید كه كدام معارض است و كدام غیر معارض و اصیل. چون گاهی اوقات ما بین مراجع قضائی و ثبتی در این زمینه اختلاف نظر وجود دارد لازم است بحث شود، همچنین در خصوص افراز و تفكیك و مواردی كه هم ثبتی است و هم قضایی بحث خواهد شد.
گاهی در حدود صلاحیت‌ها اختلاف نظر حاصل می‌شود.
درافراز و تفكیك یك بحث ثبتی وجود دارد و یك بحث قضایی (به خصوص در افراز) موضوع دیگر راجع به اعتراض ثبت است، چرا كه مقررات مقداری تغییر كرده و بعضی از قضات، در برخی جاها هنوز طبق مقررات ماده 16 و 20 قانون ثبت عمل می‌كنند در صورتی كه تغییراتی به موجب قوانین در مهلت‌ها، و ترتیب رسیدگی، در اعتراض به ثبت داده شده است ولی چون این تغییرات اخیراً تصویب شده بعضی قضات طبق مقررات قبل عمل می‌كنند كه ایراد دارد.
بحث دیگر، كه مختص محاكم تهران است، دعاوی راجع به علائم تجاری و اختراعات است. در بعضی از شهرستانها نسبت به دعاوی راجع به علائم تجاری و اختراعات اظهار نظر شده در صورتی كه طبق قانون، رسیدگی و اظهارنظر نسبت به دعاوی مربوط به علائم تجاری و اختراعات، چه از جنبه جزائی و چه حقوقی در صلاحیت محاكم تهران است.
راجع به مالكیت صنعتی و مالكیت معنوی قراردادی وجود دارد كه باید قضات به آن توجه نمایند، چون به تأیید و تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است كه گاهی اوقات به آن توجه نمی‌شود.
راجع به مواد 147 و 148 قانون ثبت در جلسات دیگر هم همكاران خیلی بحث داشتند علتش هم این است كه به مواد 147 و 148 درست عمل نمی‌شود و همیشه استدعا دارم، چه در تهران و شهرستانها كه قضات محترم دقت بیشتری در این مورد بنمایند. چراكه مواد 147 و 148 ایجاد مشكل كرده است و در جای خود به این موضوع می‌پردازم.
در ادامه به نكاتی پیرامون مجازاتهایی كه توسط بعضی قضات، راجع به سلب صلاحیت سردفتر یا محرومیت سردفتر از اشتغال به شغل سردفتری صادر نموده‌اند، اشاره خواهم كرد.
حال به طور تفصیل، به بحث مربوط به مواد 22 و 24 قانون ثبت، كه از نظر قاضی بسیار مهم است می‌پردازم. تشخیص اینكه چه ملكی ثبت شده است و چه ملكی ثبت نشده مهم و قابل بحث است و از طرفی از لحاظ حقوقی اختلاف نظر هم هست.
در چه مواردی طبق قانون ملك ثبت شده، تلقی می‌شود و مشمول مواد 22 و 24 قانون ثبت و در چه مواردی ملك اصلاً ثبت نشده، تلقی نمی‌شود و مشمول این دو ماده نیست.
منظور ماده 22 چیست؟ ماده 22 قانون ثبت می‌گوید وقتی كه ملكی طبق قانون در دفتر املاك ثبت شد و سند مالكیت به مالك داده شد دولت او را مالك می‌شناسد. به عبارتی دولت كسی را مالك می‌شناسد كه ملك بنام او به ثبت رسیده است. البته یك شرط وجود دارد كه طبق قانون به ثبت رسیده باشد. یعنی ملكی كه طبق قانون به ثبت نرسیده، واجد این شرایط نیست و شخص مالك شناخته نمی‌شود. تا ملكی به ثبت نرسیده، می‌شود گفت كه فرد مدعی مالكیت نسبت به ملك است چون هنوز رسماً مالك نیست. ممكن است فرد، زمینی را حیازت كرده و شرعاً مالكش است یا به ارث به وی رسیده و می‌گوید مال مشروع پدرم بوده و حیازت كرده و حال به من رسیده و مالكش هستم، در این فرض، فرد خود را مالك می‌داند، اما در اصل رسماً مالك نمی‌شود. یعنی غیر از خودش كسی وی را مالك نمی‌شناسد و برای اینكه رسماً مالك بشود باید ملك بنام وی طبق مقررات به ثبت برسد.
آیا دادگاهها می‌توانند نسبت به ملكی كه به ثبت نرسیده است حكم به مالكیت كسی بدهند؟
هیأت عمومی رأیی داده، كه بیان می‌كند با شرایطی كه در رأی است، امكان دارد، اما یك كار عبثی است. وقتی دو نفر مراجعه می‌كنند و ممكن است تبانی هم باشد، یا اختلاف پیدا می‌كنند و علیه هم عرضحال می‌دهند و شما حكم به مالك بودن ،یكی می‌دهید، این امكان دارد، اما این ما بین آن دو برقرار است و ممكن است، فرد ثالثی هم مالك باشد كه دعوای او را رسیدگی نكرده‌ایم. به هر حال باید برای رسماً مالك شناخته شدن، درخواست ثبت بكند. نتیجه‌اش این است كه امكان دارد اشخاص در مهلت به ثبت اعتراضی بكنند در این صورت به قاضی ارجاع می‌شود و او در مالكیت تصمیم بگیرد كه مالك است یا نه. پس برای اینكه كسی رسماً مالك شناخته شود، بایستی طبق ماده 22 قانون ثبت، ملك، با تشریفاتی كه به طور مختصر عرض می‌كنم، به ثبت برسد و مهلت‌های اعتراض، منقضی شده باشد و ملك در دفتر املاك به نام او ثبت شود، البته به شرطی كه طبق قانون، به ثبت رسیده باشد. در این حالت ماده 24 مطرح می‌شود، كه بیان می‌كند پس از انقضای مهلت‌های اعتراض، دیگر دعوای این كه حقی از كسی تضییع شده، پذیرفته نیست، چه حقوقی و چه جزایی، مگر در مواردی كه در آن ماده آمده است كه بعداً بحث می‌شود.
مرجع قضائی حق رسیدگی نسبت به ملكی كه طبق قانون به ثبت رسیده ندارد. در مواردی كه در ماده 24 آمده می‌توان رسیدگی نمود. به هر حال ابطال ثبت اولیه ملك ممنوع است، تلفیق دو ماده 22 و 24 این مطلب را می‌رساند به شرطی كه ملك طبق قانون به ثبت رسیده باشد.
حال، این موضوع كه طبق قانون، به ثبت برسد یعنی چه؟ یعنی تشریفات ثبت ملك دقیقاً همانطوری كه قانون، مقرر كرده انجام شده باشد و با انقضای مهلت های اعتراض و ثبت ملك در دفتر املاك می‌گوییم طبق قانون به ثبت رسیده است.
اینجا بحثی كه پیش می‌آید این است كه ملك ثبت شده چه ملكی است آیا ملكی كه در دفتر املاك ثبت شده آیا ملكی هم كه ثبت نشده اما مقررات ثبت آن خاتمه پیدا كرده است و طبق قانون مهلت اعتراض آن هم منقضی شده دارای ضوابط و مقررات ملك ثبت شده است.
ممكن است تمام اقدامات انجام شده و جهت ثبت به دفتر املاك ارسال شده، حال متصدی دفتر املاك كه ابلاغ دارد برای این كار و سند را در دفتر املاك ثبت می‌كند و امضایش معتبر است به مرخصی رفته یا در معذوریت است و مشكلاتی اداری از این قبیل و باید مانع رفع شود و سپس سند در دفتر املاك به ثبت برسد و از موقع به ثبت رسیدن دارای آثار است در این مورد چون مهلت اعتراض منقضی شده از نظر قضائی دارای آثار ملك ثبت شده است. چون هیچ اعتراضی پذیرفته نمی‌شود.«ماده 24 قانون ثبت »
در اینجا فهرست وار به مقررات ثبت ملك، اشاره می‌شود، كه اگر این مقررات در ثبت ملك رعایت نشود، باید گفت ملك طبق قانون، به ثبت نرسیده است، با مقررات فعلی حدوداً حداقل چهار ماه، طول می‌كشد تا ملكی به نام كسی به عنوان مالك به ثبت برسد و هشت اقدام برای این كار لازم است. البته ممكن است از این مدت طولانی‌تر هم بشود ولی زودتر از چهار ماه، امكان صدور سند ثبت شود.
موادی كه این 8 اقدام در آن پیش بینی شده است عبارتند از: مواد 9 10،11،14،15،16،17،18،18 مكرر، 20 قانون ثبت .به تشریفات، ثبت ملك، اصطلاحاً عملیات مقدماتی ثبت می‌گویند .
قانون ثبت مصوب اسفندماه 1310 در 142 ماده بنام قانون ثبت اجباری است و اصطلاحاً در اداره ثبت، ثبت عمومی گفته می‌شود. قوانینی كه از سال 1290 ه.ش در رابطه با ثبت ملك به تصویب رسیده تا سال 1310 ش، در رابطه با ثبت اختیاری املاك بوده است. یعنی طبق قانون ثبت اختیاری یا عادی به ثبت رسیده است.
وقتی به ثبت اختیاری اشاره شود باید به مقررات قانونی از 1290 ش تا 1310 ش مراجعه شود و در خصوص ثبت عمومی از مقررات 1310 ش به بعد استفاده شود.
طبق قانون ثبت اجباری دولت موظف شد، بدون اینكه محتاج مراجعه صاحبان املاك باشد اقدام به ثبت املاك آنها نماید .
اولین اقدام، انتشار آگهی عمومی است. طبق ماده 9 قانون ثبت آگهی عمومی یعنی اینكه هر اداره ثبت، طبق قانون آگهی می‌نماید، كه املاك واقع در محدوده آن اداره ، به ثبت می‌رسد و این آگهی جهت اطلاع مالكین صادر می‌شود .
آگهی ماده 9 ق.ث در همه جای كشور صورت گرفته و دیگر عمل نمی‌شود مگر در برخی جزایر جنوب و بعضی نقاط، بسیار دورافتاده كهكیلویه و آذربایجان ولی در اكثر نقاط این آگهی شده است .
دومین اقدام، طبق ماده 10 ق.ث انتشار آگهی مقدماتی است .
سومین اقدام، تعیین پلاك و شماره برای ملك است. این اقدام طبق ما ده 5 و 6 آیین نامه قانون ثبت، عمل می‌شود. در كشور ما، هویت املاك با پلاك است، نه نام مالك. هیچ وقت با نام مالك به ملك نمی‌رسیم ولی با پلاك به نام مالك و مشخصات ملك دست پیدا می‌كنیم.
مأمورین ثبتی، برای ملك، پلاك تعیین می‌كنند و پلاك هم به پلاك اصلی و فرعی تقسیم می‌شود. پلاك اصلی پلاكی است، كه در موقع ثبت ملك، برای ملك، تعیین می‌شود و پلاك فرعی پلاكی است، كه هرگاه ملك به قطعات تقسیم شود برای هر قطعه پلاكی از پلاك اصلی به عنوان پلاك فرعی تعیین می‌گردد و تقسیم در املاك یا افقی است یا عمودی. هم در تقسیم افقی كه زمین یا خانه را به قطعات تقسیم می‌كنیم هر قطعه پلاك فرعی به خود می‌گیرد و هم در تقسیمات افقی كه در آپارتمان‌ها متداول است.
بلوك آپارتمانی كه به قطعات تقسیم می‌شود برای هر محدوده آپارتمانی یك پلاك فرعی از پلاك اصلی تعیین می‌شود.
اقدام چهارم، توزیع اظهارنامه بین مالكین است. دولت طبق قانون موظف شده این كار را انجام دهد. بنابراین مأمورین اداره ثبت ضمن مراجعه به محل املاك هم پلاك تعیین می‌كنند و هم به مالك یا مالكین آن پلاك، یك فرم درخواست ثبت، تحویل می‌دهند كه این فرم در اداره ثبت، اظهار نامه نامیده می‌شود. هر فرم درخواستی را در اداره ثبت، اظهارنامه می‌گویند .
مثلاً برای ثبت شركت، اظهارنامه ثبت شركتها باید ارائه شود یعنی فرم درخواست ثبت شركت یا جهت ثبت اختراع اظهارنامه ثبت اختراع .
اظهار نامه، یكی از اوراق مهم پرونده ثبتی است. پس از تحویل فرم به مالك و اخذ رسید به وی تذكر داده می‌شود ظرف مدت 2 ماه فرم را به همراه مدارك مالكیت به اداره ثبت عودت دهد .
اولین مطلبی كه باید به آن توجه شود، فرم درخواست ثبتی است. اظهارنامه در ادارات ثبت در دفتر توزیع اظهارنامه ثبت می‌شود و این دفتر در اداره ثبت بایگانی می‌شود یكی از اسناد مهم در بعضی پرونده‌ها اعتراض به ثبت یا اعتراض به اصل درخواست ثبت، دفتر توزیع است .
وقتی كه فرم درخواست ثبت، به مالك داده می‌شود در آن دفتر (توزیع اظهارنامه )از فرد، رسید اخذ می‌شود. معمولاً فرم درخواست ثبت، به كسی داده می‌شود، كه در حد ثبتی تصرف مالكانه وی را نسبت به ملك احراز كرده باشند. به این شكل كه یك سری تحقیقات اولیه می‌كنند و پس از احراز تصرف مالكانه، به عنوان مدعی مالكیت، به وی فرم درخواست ثبت ملك می‌دهند .
لذا افرادی كه فرم درخواست ثبت را تحویل گرفته و نام آنها در دفتر توزیع اظهارنامه، قید شده و درخواست ثبت آنها هم در پرونده ثبتی، مضبوط است، از نظر قضائی، نمی‌توانند مالك شناخته شوند، تا ملك بنام آنها به ثبت نرسیده، متقاضی و مدعی مالكیت هستند .
اقدام پنجم، برگرداندن فرم تكمیل شده اظهارنامه، توسط مالك به اداره ثبت است كه باید ظرف مدت دو ماه از تاریخ نشر اولین آگهی تصرفاتی به ضمیمه مدارك مالكیت به اداره ثبت داده شود. این عمل تقاضا و درخواست ثبت، ملك نام دارد .
اقدام ششم، انتشار آگهی نوبتی است.(طبق ماده 11 قانون ثبت ) و یكی از بحث های قضائی است، بعد از توزیع فرمها توسط اداره ثبت، عده‌ای از مالكین فرمها را به اداره ثبت، تحویل می‌دهند و عده‌ای، به دلایلی از قبیل فوت و یا عللی دیگر تحویل نمی‌دهند، در این صورت با ملاحظه دفتر توزیع اظهارنامه، معلوم می‌شود كه نسبت به ملكی درخواست ثبت ،شده است یا خیر، و فرم درخواست توزیع شده به چه كسی داده شده است و متصرف مالكانه اولیه، چه كسی بوده است و اینكه درخواست خود را برگردانده و تقاضای ثبت نموده یا نه .
در خصوص املاكی كه قبلاً فرم اظهارنامه به متصرفین تحویل شده ولی تا به حال آن را برنگردانده‌اند و نیز مواردی دیده شده كه به عللی فرم جدید اظهار نامه بدون توجه به دفتر توزیع اظهار نامه به فرد دیگری، داده شده و در این حالات، دادگستری و قضات گرفتار می‌شوند، كه با توجه به دفتر توزیع اظهار نامه، می‌توانند این مشكل را حل نمایند و معلوم نمایند این تصرف مالكانه از قبل بوده یا فرم جدید به فرد تحویل داده شده است. تا از تضییع حق جلوگیری نمایند .
طبق ماده 11 قانون ثبت، پیش بینی شده كه اداره ثبت، موظف است اسامی كسانی كه درخواست ثبت، كرده‌اند و مشخصات ملكی كه نسبت به آن درخواست ثبت شده، را در دو نوبت به فاصله 30 روز یعنی در اول و آخر ماه در روزنامه كثیرالانتشار محل وقوع ملك آگهی بكنند كه آگهی نوبتی، گفته می‌شود .
سابق، یك نسخه در روزنامه رسمی هم منتشر می‌شد ولی با مقرراتی كه بعداً به تصویب رسید نوبت اول در روزنامه رسمی منتشر نمی‌شود . در این آگهی تذكر می‌دهند هر كس نسبت به ملكی كه درخواست ثبت شده (اعتراض به اصل درخواست) اعتراضی دارد و حقی برای خود قایل است ظرف 3 ماه از تاریخ نشر اولین آگهی نوبتی، اعتراض خود را به اداره ثبت، تحویل دهد. بنابراین آگهی نوبتی از نظر قضائی مبدأ شروع مهلت اعتراض به ثبت محسوب می‌شود و یكی از اوراق مهم، در اعتراض به ثبت، برای قضات همین آگهی نوبتی است. بعضی آگهی‌های نوبتی از پرونده‌های ثبتی مفقوده شده لذا دستور داده شده كه در اداره ثبت دو چیز را بایگانی نمایند. یكی آگهی‌های نوبتی هر سال و آگهی‌های مربوط به تحدید حدود كه در جلدهایی بایگانی بشود قضات در مواردی كه لازم است در خصوص اعتراض به ثبت و تعیین اینكه در مهلت مقرر به ثبت اعتراض شده یا خارج از مهلت، حتماً از اداره ثبت مربوطه جلد مربوط به آگهی همان سال را مطالبه و ملاحظه نمایند. مورد دیگر نقشه‌های ثبتی است به لحاظ مفقود شدن نقشه‌های ثبتی از پرونده‌های ثبتی در ادارات ثبت نسخه‌های كپی برداشته شده و نگهداری می‌شود در موقع تحدید حدود، كروكی تهیه شده در پرونده‌های اعتراض به ثبت یا دعاوی ثبتی از دیگر اسناد و اوراق مهم برای مراجع قضائی است. از روی كروكی‌ها، نقشه برداری شده و در ادارات ثبت سراسر كشور محفوظ است و امكان دستیابی به آنها وجود دارد .
اقدام هفتم، آگهی تحدید حدود است (ماده 14، 15 قانون ثبت.)
در آگهی تحدید حدود، مأمورین ثبت، روزی را كه برای تحدید حدود، مراجعه می‌نمایند تعیین می‌كنند و در روز معینه نسبت به تحدید حدود و نقشه برداری اقدام می‌كنند. لذا آگهی تحدید حدود صرفاً برای تعیین روز مراجعه است .
اقدام هشتم، عملیات تحدید حدود است .
مأمورین ثبت، پس از تعیین روز مراجعه، به محل ملكی كه درخواست ثبت شده، رفته و در محل نقشه برداری كرده، مساحت و حدود ملك را مشخص می‌كنند. همچنین حقوق ارتفاقی ملك، را در مجاورین یا املاك دیگر یا حقوق، املاك دیگر را در این ملك تعیین و صورتمجلس می‌نمایند. نقشه بردار كروكی از ملكی كه درخواست ثبت شده، تهیه می‌كند كه همان نقشه ثبتی است و پیرو آن صورت مجلس تهیه می‌شود كه برای مراجع قضائی اهمیت دارد، و صورت مجلس تحدید حدود گفته می‌شود .
هر كس نسبت به عملیات تحدید حدود و حقوق ارتفاقی ملكی كه درخواست ثبت شده،اعتراض داشته باشد میتواند ظرف یك ماه از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود اعتراض كند. پس تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود، تاریخ مبدأ اعتراض به حدود و حقوق ارتفاقی ملك است .عملیات تحدید حدود آخرین اقدام ثبت ملك است، وقتی اداره ثبت این اقدام را انجام داد پیش نویس سند مالكیت را تهیه كرده و در پرونده ضبط می‌كند تا مهلت های اعتراض منقضی شود زمانی كه مهلت های اعتراض (سه ماه مذكور در ماده 11 و یك ماه در صورت مجلس تحدید حدود) منقضی شد. آن وقت ملك در دفتر املاك طبق ماده 21 ثبت می‌شود و سند مالكیت به مالك داده می‌شود .
اگر این اقدامات هشت‌گانه دقیقاً انجام شد آن وقت می‌گوییم ملك طبق قانون به ثبت رسیده است و هرگاه هر كدام از این موارد عمل نشده بود می‌گوییم ملك طبق قانون به ثبت نرسیده است .
در مورد اول قاضی حق مداخله ندارد چون طبق قانون به ثبت رسیده است اگر در مورد هر كدام از اینها طبق قانون عمل نشده بود آن وقت قاضی میتواند ثبت ملك را ابطال كند، چرا كه عملیات ثبتی، طبق قانون انجام نشده است.
سئوال - در بعضی از استعلام‌ها كه از ثبت می‌شود، پاسخ داده می‌شود كه آگهی تحدید حدود شده است، اما تحدید حدود به عمل نیامده است. علت چیست ؟
جواب - مأمورین پس از آگهی تحدید حدود (ماده 14 قانون ثبت و تبصره ذیل ماده 20 قانون ثبت) به محل مراجعه می‌كنند. اگر مالك یا مالكین برای تحدید حدود، حاضر باشند عملیات تحدید حدود، انجام می‌شود. اگر مالك بود، مجاور نبود، یا مجاور بود، مالك نبود، باز هم عملیات تحدید حدود، صورت می‌گیرد .
اما اگر هیچ كدام از این افراد حضور نداشتند، مأمورین باید صورت مجلس بكنند و هیچ اقدامی نكنند وقتی كه دفعه اول مراجعه شد و حضور نداشتند برای بار دوم آگهی می‌كنند و دفعه دوم هم كه در وقت معینه به محل مراجعه كردند و هیچ كدام حضور نداشتند عملیات انجام نمی‌شود و اداره ثبت اقدامی راجع به تحدید حدود، نمی‌كند و پرونده بایگانی می‌شود، تا مالك مراجعه نماید، هر زمان مالك مراجعه نمود، به طور اختصاصی، و با دریافت هزینه، اقدامات تحدید حدود، انجام می‌شود.