javad jan
04-21-2013, 10:43 AM
مسکن به عنوان يکي از پديده هاي واقعي، ازنخستين مسايلي است که بشر همواره با آن دست به گريبان بوده .مسکن يک نياز است اما نه هر مسکني، آنچه که ايده آل آدمياست دسترسي به مسکني مناسب است. از اين روي بايد دانست مسکن مناسب کدام است. به طور کلي مقوله مسکن داراي مفهوم بسيارگسترده و پيچيده است و از ابعاد گوناگون تشکيل يافته است.
مسکن به عنوان يک مکان فيزيکي،سرپناه اوليه و اساسي هر خانواده بشمار مي آيد. اکثريت صاحبنظران،برنامه ريزي مسکن را در چهارچوب برنامه ريزي شهري تعريف مي کنند، چرا که مسکن هموارهبه عنوان جزئي اساسي از فضاي شهري مطرح بوده و هست.
مسکن و ابعاد آن :ماده 25 اعلاميه حقوق بشر بند يک ، حق مسکنرا چنين بيان مي کند:« همه افراد داراي حق بهره مندي از استاندارد مناسب و کافي زيستي،براي سلامت و بهره وري خود و خانواده خود مي باشند. اين حق شامل : غذا، لباس، مسکن،بهداشت و خدمات درماني، خدمات اجتماعي ضروري و حق امنيت و حفاظت در برابر بي کاري،بيماري، ناتواني جسمي، پيري و ساير شرايطي است که دسترسي به زندگي مناسب را خارج ازاختيار قرار مي دهد.با توجهبه اين بيان مي توان چنين بيان داشت که نياز به مسکن از اساسي ترين نيازهاي آدمي استو در واقع آنچه که لزوم وجود مسکن را واجب مي نمايد نياز است.به طور کلي اين نياز به مسکن دو بعد داردکمي و کيفي؛ بعد کمي نياز به مسکن، شناخت پديده ها و اموري را شامل مي شود که به فقدانسرپناه و ميزان دسترسي به آن مربوط مي شود که در واقع درجه پاسخگويي به نياز، بدوندر نظر گرفتن کيفيت آن موردنظر است.در بعد کيفي مسائل و پديده هايي مطرح مي شوند کهبه بي مسکني ، بدمسکني و تنگ مسکني ارتباط دارند و آنچه مطرح است، نوع و شکل نياز است.در واقع در بعد کيفي بيشتر به جنبه هاي کالبدي مسکن توجه مي_ شود
شاخص هاي کيفيت مسکن به طور کلي عواملي در مسکن وجود دارند که کيفيت را تعريف مي کنند. اينگونه عوامل در مقياس محله به شرح زير هستند:
1- شكل مطلوب مسکن
2- استحکام مسکن
3- امنيت
4- ايمني، راحتي وميزاندسترسي ساکنين به تسهيلات و خدمات کالبدي محله( آسايش، راحتي وبهداشت)
5- دسترسي به طبيعتوفضاي سبز باز
6- تأمين تجهيزات وتأسيسات (زيرساخت ها) موردنياز مسکن
7- همجواري مسکن باکاربري هاي سازگار
اين عوامل هفتگانه از مهم ترين معيارها وشاخص ها در تعريف و تبيين کيفيت مناسب مسکن هستند که توجه به آنها در ساخت وساز، انجامتمامي فعاليت هاي زندگي ساکنان را به سهولت وکارايي مطلوب امکان پذير ساخته و کمکيدر جهت يافتن حياط زندگي پايدار شهري و ساخت وشکل مناسب براي شهر و مناطق شهري محسوبمي شوند.
تعيين سرانه زمين در ارتباط با نوع تراكمهاي پيشنهادقرارداردودر ارتباط با آن نسبت به هر يك از كاربريها شهري مشخص مطرح مي گردد.
مسلم است كه جمعيت،تعيين كننده ميزان توسعه شهردر آينده مي باشد..سرانه مسكوني در سطح شهر،بايستي پس ازمطالعات درآمد خانوارهاي،تعداد افراد خانوار،قيمت زمين و ميزان حداقل تفكيك زمين نسبت به نوع در آمد خانوار صورت گيرد.هنگامي كه ميزان نياز به واحد مسكوني در شهر مشخص گرديد بايد توزيع سرانه هاي مسكوني،تعداد طبقات واحدهاي مسكوني،مساحت زير بناي،مورد تجزيه وتحليل واقع شده ونتايج آن
در تعيينسرانه هاي مسكوني تاثيرداده شود... تراكم هاي خالص و ناخالص تعيين انواع تراكم در سطح شهر و پيشنهاد آن به عنوان ضابطه اي براي جايگزيني جمعيت و تاسيسات وابسته به آن،در طرحهاي توسعه شهري از اهميت خاصي برخودار است.تعيين تراكم هاي ضمن آن كه دررابطه با مسائل اقتصادي وفيزيكي قرار مي گيريد.
ازنظر اجتماعي نيز داري اهميت شايان توجهي است.در تراكم مسكوني،به دو اصطلاح «تراكم مسكوني خالص»و«تراكم مسكوني ناخالص»برخود مي نماييم.منظور از تراكم مسكوني خالص،نسبت تعداد جمعيت به اراضي است كه صرفاٌ به خاطر سكونت در نظر گرفته مي شود؛ومقصود از ترا كم مسكوني ناخالص،نسبت تعداد جمعيت بكل اراضي است كه به مصرف واحد هاي مسكوني و نيازمنديهاي وابسته به آن رسيده است.
ضوابط ساختمانی مجتمع های مسکونی
1- سطح کل زیربنای مجموع واحدهای مسکونی حداکثر معادل 120% نسبت به سطح زمین مجاز می باشد.
2- سرانه زمین ناخالص به ازای هر واحد مسکونی حداقل معادل100 مترمربع می باشد.
3- مساحت کوچکترین واحد مسکونی نباید از 80 مترمربع کمترباشد.
4- حداکثر سطح اشغال مجاز در همکف معادل 35% سطح کل زمین می باشد. سطوحزیربنای نگهبانی، گلخانه، دوش و رختکن و سرویس های بهداشتی و استخر و فضای سرپوشیده تفریحی کودکان مسئول محدوده فوق نمی شود.
5- احداث محل پارک اتومبیل به تعداد معادل حداقل 75% نسبت به تعداد واحدهای مسکونی الزامی است.
6- حداقل سطح خالص پارکینگ به ازای هر اتومبیل 5/12 مترمربع می باشد.
7- حداقل عرض معابر دسترسی به محل های پارک 5/5 متر رعایت گردد.
8- مجموع سطوح تحت اشغال زیربنای ساختمانهایمسکونی در همکف به اضافه سطح اشغال مسیرهای اتومبیل رو و پارکینگ ها در شرایطی که پارکینگ ها در محوطه روباز پیش بینی می شود نباید از 60 درصد سطح کل زمین بیشترباشد.
ضوابط و مقررات تراکم و بلندمرتبه سازی
شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ 24/10/69 به منظوربین به اهداف ـ استفاده بیشتر و بهتر از سطح زمین در شهرها برای امکان جمعیت ـ تامین فضای باز و محیط زیست بهتر در هماهنگی با مصوبه به مورخ 1/7/69 شورای اقتصاد درخصوص تقلیل سطح زیربنا واحد مسکونی با تاکید بر خط مشی های کلی ـ تشویق بلند مرتبه سازی ـ تطبیق الگوی تفکیک با مقتضیات بلند مرتبه سازی ـ استفاده از ظرفیتهای باافزایش تراکم جمعیتی و ساختمانی ـ انبوه سازی و بکارگیری روشهای صنعتی در ساختمان سازی تصویب نمود که کمیسیونهای ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری موظفند طرح های تفضیلی و ضوابط و مقررات اجرایی انها در کلیه شهرهایی که طبقسرشماری 1365 بیش از 200 هزار نفر جمعیت داشته اند با رعایت مواد مربوطه اصلاح نمایند.
منبع:جزوه کلاسی،دانشگاه علم و صنعت
مسکن به عنوان يک مکان فيزيکي،سرپناه اوليه و اساسي هر خانواده بشمار مي آيد. اکثريت صاحبنظران،برنامه ريزي مسکن را در چهارچوب برنامه ريزي شهري تعريف مي کنند، چرا که مسکن هموارهبه عنوان جزئي اساسي از فضاي شهري مطرح بوده و هست.
مسکن و ابعاد آن :ماده 25 اعلاميه حقوق بشر بند يک ، حق مسکنرا چنين بيان مي کند:« همه افراد داراي حق بهره مندي از استاندارد مناسب و کافي زيستي،براي سلامت و بهره وري خود و خانواده خود مي باشند. اين حق شامل : غذا، لباس، مسکن،بهداشت و خدمات درماني، خدمات اجتماعي ضروري و حق امنيت و حفاظت در برابر بي کاري،بيماري، ناتواني جسمي، پيري و ساير شرايطي است که دسترسي به زندگي مناسب را خارج ازاختيار قرار مي دهد.با توجهبه اين بيان مي توان چنين بيان داشت که نياز به مسکن از اساسي ترين نيازهاي آدمي استو در واقع آنچه که لزوم وجود مسکن را واجب مي نمايد نياز است.به طور کلي اين نياز به مسکن دو بعد داردکمي و کيفي؛ بعد کمي نياز به مسکن، شناخت پديده ها و اموري را شامل مي شود که به فقدانسرپناه و ميزان دسترسي به آن مربوط مي شود که در واقع درجه پاسخگويي به نياز، بدوندر نظر گرفتن کيفيت آن موردنظر است.در بعد کيفي مسائل و پديده هايي مطرح مي شوند کهبه بي مسکني ، بدمسکني و تنگ مسکني ارتباط دارند و آنچه مطرح است، نوع و شکل نياز است.در واقع در بعد کيفي بيشتر به جنبه هاي کالبدي مسکن توجه مي_ شود
شاخص هاي کيفيت مسکن به طور کلي عواملي در مسکن وجود دارند که کيفيت را تعريف مي کنند. اينگونه عوامل در مقياس محله به شرح زير هستند:
1- شكل مطلوب مسکن
2- استحکام مسکن
3- امنيت
4- ايمني، راحتي وميزاندسترسي ساکنين به تسهيلات و خدمات کالبدي محله( آسايش، راحتي وبهداشت)
5- دسترسي به طبيعتوفضاي سبز باز
6- تأمين تجهيزات وتأسيسات (زيرساخت ها) موردنياز مسکن
7- همجواري مسکن باکاربري هاي سازگار
اين عوامل هفتگانه از مهم ترين معيارها وشاخص ها در تعريف و تبيين کيفيت مناسب مسکن هستند که توجه به آنها در ساخت وساز، انجامتمامي فعاليت هاي زندگي ساکنان را به سهولت وکارايي مطلوب امکان پذير ساخته و کمکيدر جهت يافتن حياط زندگي پايدار شهري و ساخت وشکل مناسب براي شهر و مناطق شهري محسوبمي شوند.
تعيين سرانه زمين در ارتباط با نوع تراكمهاي پيشنهادقرارداردودر ارتباط با آن نسبت به هر يك از كاربريها شهري مشخص مطرح مي گردد.
مسلم است كه جمعيت،تعيين كننده ميزان توسعه شهردر آينده مي باشد..سرانه مسكوني در سطح شهر،بايستي پس ازمطالعات درآمد خانوارهاي،تعداد افراد خانوار،قيمت زمين و ميزان حداقل تفكيك زمين نسبت به نوع در آمد خانوار صورت گيرد.هنگامي كه ميزان نياز به واحد مسكوني در شهر مشخص گرديد بايد توزيع سرانه هاي مسكوني،تعداد طبقات واحدهاي مسكوني،مساحت زير بناي،مورد تجزيه وتحليل واقع شده ونتايج آن
در تعيينسرانه هاي مسكوني تاثيرداده شود... تراكم هاي خالص و ناخالص تعيين انواع تراكم در سطح شهر و پيشنهاد آن به عنوان ضابطه اي براي جايگزيني جمعيت و تاسيسات وابسته به آن،در طرحهاي توسعه شهري از اهميت خاصي برخودار است.تعيين تراكم هاي ضمن آن كه دررابطه با مسائل اقتصادي وفيزيكي قرار مي گيريد.
ازنظر اجتماعي نيز داري اهميت شايان توجهي است.در تراكم مسكوني،به دو اصطلاح «تراكم مسكوني خالص»و«تراكم مسكوني ناخالص»برخود مي نماييم.منظور از تراكم مسكوني خالص،نسبت تعداد جمعيت به اراضي است كه صرفاٌ به خاطر سكونت در نظر گرفته مي شود؛ومقصود از ترا كم مسكوني ناخالص،نسبت تعداد جمعيت بكل اراضي است كه به مصرف واحد هاي مسكوني و نيازمنديهاي وابسته به آن رسيده است.
ضوابط ساختمانی مجتمع های مسکونی
1- سطح کل زیربنای مجموع واحدهای مسکونی حداکثر معادل 120% نسبت به سطح زمین مجاز می باشد.
2- سرانه زمین ناخالص به ازای هر واحد مسکونی حداقل معادل100 مترمربع می باشد.
3- مساحت کوچکترین واحد مسکونی نباید از 80 مترمربع کمترباشد.
4- حداکثر سطح اشغال مجاز در همکف معادل 35% سطح کل زمین می باشد. سطوحزیربنای نگهبانی، گلخانه، دوش و رختکن و سرویس های بهداشتی و استخر و فضای سرپوشیده تفریحی کودکان مسئول محدوده فوق نمی شود.
5- احداث محل پارک اتومبیل به تعداد معادل حداقل 75% نسبت به تعداد واحدهای مسکونی الزامی است.
6- حداقل سطح خالص پارکینگ به ازای هر اتومبیل 5/12 مترمربع می باشد.
7- حداقل عرض معابر دسترسی به محل های پارک 5/5 متر رعایت گردد.
8- مجموع سطوح تحت اشغال زیربنای ساختمانهایمسکونی در همکف به اضافه سطح اشغال مسیرهای اتومبیل رو و پارکینگ ها در شرایطی که پارکینگ ها در محوطه روباز پیش بینی می شود نباید از 60 درصد سطح کل زمین بیشترباشد.
ضوابط و مقررات تراکم و بلندمرتبه سازی
شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ 24/10/69 به منظوربین به اهداف ـ استفاده بیشتر و بهتر از سطح زمین در شهرها برای امکان جمعیت ـ تامین فضای باز و محیط زیست بهتر در هماهنگی با مصوبه به مورخ 1/7/69 شورای اقتصاد درخصوص تقلیل سطح زیربنا واحد مسکونی با تاکید بر خط مشی های کلی ـ تشویق بلند مرتبه سازی ـ تطبیق الگوی تفکیک با مقتضیات بلند مرتبه سازی ـ استفاده از ظرفیتهای باافزایش تراکم جمعیتی و ساختمانی ـ انبوه سازی و بکارگیری روشهای صنعتی در ساختمان سازی تصویب نمود که کمیسیونهای ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری موظفند طرح های تفضیلی و ضوابط و مقررات اجرایی انها در کلیه شهرهایی که طبقسرشماری 1365 بیش از 200 هزار نفر جمعیت داشته اند با رعایت مواد مربوطه اصلاح نمایند.
منبع:جزوه کلاسی،دانشگاه علم و صنعت