پیام های کوتاه حقوقی

[Borna66]

نام خدا و با سلام

کاربران گرامی به منظور اطلاع رسانی و بالا بردن آگاهی شما عزیزان از مسایل حقوقی روزانه مطالبی تحت عنوان ایا می دانید (برگرفته از معاونت آموزش قوه قضاییه)در این تایپک قرار داده می شود

اميدوارم موردقبول شما قرار بگيرد

[Borna66]

ایا می دانید:

*مرجع رسیدگی به شکایت از تصمیمات و دستورات مقامات دولتی ، دیوان عدالت اداری است. مردم

در خصوص شکایت علیه بخش های دولتی به مراکز دیگر مراجعه نکنند.
*صدور چک بلامحل پیگرد کیفری را بدنبال دارد.
*صدور چک بلامحل موجب اخلال در نظام بانکی می شود.
*صدور چک بلامحل موجب فروپاشی خانواده ها می شود.
*صدور چک بلامحل باعث زندان و عوارض نامطلوب حاصل از آن می شود.
*چک سند پرداخت است نه وسیله کسب اعتبار
*در صورت مفقود شدن چک (حتی برگه بدون امضاء و بدون مبلغ) فورا به بانک مربوطه اطلاع داده به علاوه به دادسرای محل اعلام کن
ید.
*مجازات چک بلامحل، چک کمتر از ده میلیون ریال حبس تا شش ماه، از ده میلیون تا پنجاه میلیون ریال حبس از شش ماه تا یکسال و بیشتری از آن حبس از یکسال تا دو سال است.

*صدور چک های مشروط و تضمینی و سفید امضا فاقد وصف کیفری است.

*اگر دو نفر مشترکا مبادرت به صدور یک فقره چک بلامحل کنند هر کدام به تنهایی به مجازات صادر کننده چک بلامحل محکوم خواهند شد
.
*ساکنین آپارتمان ها به نسبت مساحت اختصاصی آپارتمان خود مکلف به پرداخت هزینه های مشترک هستند مگر برخلاف آن تراضی کنند
.
*هیچ یک از ساکنین آپارتمان ها حق ندارد مانع دسترسی سایر ساکنین به قسمت های مشترک ساختمان شود.

*در صورت عدم پرداخت حق شارژ، مدیر ساختمان مجاز است برای بدهکار اظهارنامه بفرستد و پس از ده روز خدمات مشترک را قطع کند.

*در صورتی که احد از ساکنین آپارتمان مانع دسترسی سایرین به قسمت های مشترک شد، ذینفع برای رفع مانع می تواند به شورای حل اختلاف محل مراجعه کند.
*عدم قید مدت در اجاره نامه موجب بطلان آن است
.
*اگر مالک حق انتقال به غیر را از مستاجر سلب نکند، مستاجر مجاز به انتقال منافع مورد اجاره به غیر است.

*رسیدگی به مطالبه مال الاجاره تا مبلغ ده میلیون ریال در صلاحیت شورای حل اختلاف است
.
*در تنظیم اجاره نامه عادی، امضا دو نفر شاهد موجب امکان بهره برداری از مزایای قانونی می شود.

*تخلیه اماکن مسکونی در پایان مدت در صلاحیت شورای حل اختلاف است و با وجود شرایط قانونی فورا دستور تخلیه صادر می شود
.
*جرم عبارتست از هر فعل یا ترک فعل که به موجب قانون برای آن مجازات تعیین شده است.

*دیه مالی است که به منظور جبران خسارت جانی و بدنی تعیین شده است.
*دیه قتل انسان( در جرم قتل غیر عمد و شبه عمد) عبارتست از 26 میلیون و 250 هزار ریال.

[Borna66]

ایا می دانید که:

*افزایش آگاهی های حقوقی موجب تقویت پیوندهای اجتماعی است.
*افزایش آگاهی های حقوقی موجب سلامت روانی، ایجاد آسایش و امنیت می شود.

*افزایش دانش حقوقی منجر به ارتقای توانایی های فردی، مسوولیت پذیری و تصمیم گیری صحیح می شود.

*بهتر زیستن افراد در جامعه نیاز به دانش، آگاهی و مهارت های گوناگون دارد.
*حقوق هر انسانی باید از جانب انسان های دیگر رعایت شود و هیچ فردی حق تجاوز به حقوق دیگری را ندارد.

*آگاهی مردم یک جامعه از حقوق و تکالیف خود نخستین گام برای ایجاد امنیت و توسعه پایدار است.

*حقوق و تکلیف دو روی یک سکه هستند.

*پیشگیری از اختلافات و منازعات در روابط افراد تنها با شناخت دقیق حقوق و رعایت آن امکان پذیر است.

*عدم شناخت و ناآگاهی حقوقی، مقدمه بروز اختلافات و دعاوی است.
*آگاهی از قوانین لازمه زیستن در یک جامعه است.

*به دلیل عدم آگاهی حقوقی همه ساله بودجه عظیمی در کشور صرف مبارزه با نابسامانی های اجتماعی می شود.

*آموزش حقوق موجب رشد و سعادت جامعه می شود.

*جامعه همواره در حال تحول است و مسائل و مشکلات مختلفی را تجربه می کند و برای مقابله با آن ها آموزش ضروری است.

*به همان اندازه که جامعه پیچیده تر می شود، حقوق نقش مهمتری در حل مسائل و روابط انسانی ایفا می کند.

*لازمه رعایت قانون آگاهی از آن است.

*قانونمداری جزء اصول اولیه زندگی است.

*آموزش حقوق بهترین شیوه برای مبارزه با ذهنیت های نادرست است.
*کسانی که با قانون آشنا هستند کمتر با مسائل و مشکلات حقوقی سروکار دارند.

*افزایش دانش حقوقی موجب پیشگیری از وقوع جرم است.

*احترام به قانون احساس امنیت اجتماعی را افزایش می دهد
.
*حقوق بر تمامی وجوه زندگی ما احاطه دارد.

*قوانین مصوب مجلس شورای اسلامی، پانزده روز پس از انتشار در روزنامه رسمی لازم الاجرا است.

*آموزش همگانی حقوق، از بزرگترین خلاء های موجود در جامعه است.
*رعایت قانون به نفع همه است.

*عدم اطلاع از قوانین در دادگاه ها پذیرفته نمی شود، پس با مسائل حقوقی بیشتر آشنا شویم.

[Borna66]

در این پست درباره تجدید نظر خواهی از آرای دادگاه های کیفری مطالبی بیان می گردد.

*در حال حاضر در کشور ما دادگاه های کیفری عبارتند از: دادگاه عمومی، دادگاه انقلاب، دادگاه کیفری استان، دادگاه های نظامی دو و یک
آنچه که در حال حاضر مردم عادی بیشتر با آن سرو کار دارند محاکم عمومی و انقلاب کیفری استان است که به اختصار به نحوه تجدید نظر خواهی از احکام آنها می پردازیم:
آرای دادگاه عمومی و انقلاب در موارد زیر قابل تجدید نظر است:

1- جرایمی که مجازات آن اعدام است.

2- ضبط اموال بیش از یک میلیون ریال.

3- مصادره اموال

4- جرایمی که مجازات قانونی آنها بیش از یک پنجم دیه کامل است. (قیمت دیه کامل در سال 1385 مبلغ 26 میلیون و 250 هزار تومان است.)

5- جرایمی که حداکثر مجازات قانونی آن بیش از سه ماه حبس یا شلاق و جزای نقدی بیش از 50 هزار تومان باشد. معیار مجازات قانونی است نه مجازات قضایی، پس اگر مجازات قانونی جرمی یک میلیون ریال جزای نقدی باشد و پس از اعمال تخفیف، قاضی آن را به یکصد هزار ریال جزای نقدی تبدیل کند، این رای قابل تجدید نظر است زیرا ملاک مجازاتی است که قانون تعیین کرده است.

6- محکومیت به انفصال از خدمت.
کلیه آرای صادره از دادگاه کیفری استان چه با شدید ترین مجازات و چه با کمترین مجازات قابل تجدید نظر است از این رو آرای این دادگاه در مورد جرایمی که مجازات آن اعدام، حبس ابد، رجم، قصاص و ... باشد همگی قابل تجدید نظر است.

مرجع تجدید نظر از آرای دادگاه های مزبور عبارتند از:
در مورد دادگاه های عمومی و انقلاب جرایمی که مجازات قانونی آنها اعدام، حبس بیش از ده سال و مصادره اموال باشد دیوان عالی کشور است و در سایرموارد دادگاه تجدید نظر استانی است که دادگاه صادر کننده رای در آن حوزه قرار گرفته است.

اما در مورد دادگاه کیفری استان کلیه آرای این دادگاه در دیوان عالی کشور قابل تجدید نظر است.

پرسش: آیا آرای دادگاه مزبور فقط درخصوص محکومیت متهم قابل تجدید نظر است یا درخصوص آرای تبرئه هم می توان تجدید نظر خواست؟

پاسخ: فرقی نمی کند چه در مورد محکومیت و چه درباره برائت از سوی شاکی خصوصی متهم و دادستان قابل تجدید نظر است.

توجه: گاهی اوقات پرونده کیفری علاوه بر جنبه جزایی دارای جنبه مدنی هم است. فرض کنیم در یک حادثه رانندگی علاوه بر وارد آمدن صدمه به شاکی، به اتومبیل او نیز خسارت وارد می شود که این پرونده هم دارای جنبه کیفری و هم جنبه مدنی است. حال اگر رای دادگاه کیفری راجع به جنبه کیفری و دعوای ضرر و زیان توامان صادر شود و جنبه مدنی یا کیفری آن قابل تجدید نظر باشد جنبه دیگری رای که مستقلا قابل تجدید نظر نبوده به تبع جنبه ای که قابل تجدید نظر است قابل تجدید نظر خواهد بود.

برای درخواست تجدید نظر متقاضی تجدیدنظر باید به نکات زیر توجه کند:
مهلت درخواست تجدید نظر از آرای دادگاه های کیفری برای اشخاص مقیم ایران بیست روز و مقیم خارج از ایران دو ماه از تاریخ ابلاغ رای است و اگر رای دادگاه غیابی باشد احتساب مدت های مذکور بر مبنای پایان مدت واخواهی است و همان طور که می دانیم در آرای غیابی از تاریخ اطلاع محکوم علیه از مفاد رای نامبرده 10 روز وقت دارد تا به رای اعتراض کند.

علاوه بر شاکی و متهم، وکلا و نمایندگان قانونی آنان نیز حق درخواست تجدید نظر از دادگاه کیفری دارند.

درخواست تجدید نظر ممکن است به یکی از جهات زیر باشد:
*ادعای عدم اعتبار مدارک استنادی دادگاه
*ادعای فقدان شرایط قانونی شهادت در گواهان و یا دروغ بودن شهادت آنها
*ادعای مخالف بودن رای با قانون
*ادعای عدم توجه به دلایل از سوی دادگاه
*ادعای عدم صلاحیت قاضی یا دادگاه صادر کننده رای
*اگر شاکی نسبت به رای اعتراض داشته باشد باید با درخواست کتبی و ابطال تمبر این درخواست را به دفتر دادگاه صادر کننده رای یا دفتر دادگاه تجدید نظر تقدیم کند.
*متهم برای تجدید نظر خواهی نیاز به ابطال تمبر ندارد (چه برای محکومیت کیفری خود و چه برای ضرر و زیان ناشی از جرم).

*اگر متهم در بازداشت باشد باید درخواست تجدید نظر خود را به دفتر بازداشتگاهی که در آنجا توقیف است تسلیم کند.

*اگر درخواست تجدید نظر تجدید نظرخواه ناقص باشد مدیر دفتر دادگاه نقایص را به درخواست کننده اخطار می کند تا ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ این نقایص را برطرف کند.

[Borna66]

در این پست درباره نحوه محاسبه مهریه بعد از فوت شوهر و تعهد پدر زوج در قبال پرداخت مهریه مطالبی را به اطلاع کاربران محترم می رسانم:

*فرض کنیم زنی پس از دو سال از تاریخ فوت همسرش می خواهد مهریه خود را مطالبه کند. آنچه مسلم است این دعوی باید به طرفیت ورثه متوفی که ترکه (اموال به جا مانده از متوفی) را پذیرفتند در دادگاه طرح و اقامه شود. حال این سئوال مطرح می شود که دادگاه در موردی که مهریه زن وجه رایج است (نه سکه یا اموال منقول و غیر منقول دیگر) بر اساس شاخص سال فوت شوهر باید مهریه را محاسبه کند یا به نرخ روز و سال مطالبه مهریه؟

برابر قانون ( ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون الحاق یک تبصره به ماده 1082 قانون مدنی) در مواردی که مهریه زوجه باید از ترکه زوج متوفی پرداخت شود تاریخ فوت مبنای محاسبه قرار می گیرد.

پرسش: اگر زن قبل از مطالبه مهریه از زوج فوت کند و مهریه او وجه رایج باشد ورثه زن، استحقاق دریافت مهریه به نرخ روز را دارند یا همان مبلغ معین شده در عقد نامه ملاک محاسبه قرار می گیرد؟

پاسخ: آنچه مسلم است با فوت زوجه مهریه نیز به ورثه او منتقل می شود و اصل طلبی که زوجه بابت مهریه داشته طبق قاعده ارث به ورثه او انتقال پیدا خواهد کرد و هر یک از ورثه به نسبت سهم الارث خود از اصل دین، طلب خود را از شوهر متوفیه یا ماترک او مطالبه می کند ولی آنچه که ورثه مستحق دریافت آن هستند اصل مبلغ مندرج در نکاح نامه به عنوان مهریه است نه قیمت روز وجه رایج، زیرا این حق را قانون فقط برای زوجه زنده متصور شده نه برای ورثه او. البته در این خصوص نظر مخالف هم وجود دارد و عده ای اعتقاد دارند که ورثه قائم مقام و جانشین او هستند و همان حقی که زوجه متوفیه نسبت به محاسبه وجه رایج به قیمت روز داشت همان حق را ورثه او نیز دارا هستند.

نکته دیگر در خصوص تعهد پدر زوج در قبال پرداخت مهریه به زوجه از سوی پسرش است همان طور که می دانیم مهریه با تراضی طرفین تعیین می شود و اصولا مسوولیت پرداخت آن بر عهده شوهر است اما گاهی اوقات به لحاظ اینکه زوج با پدرش زندگی و نزد او کار می کند و یا به دلایل دیگر ممکن است پدر زوج پرداخت مهریه را تعهد کند که در این صورت با مطالبه مهر و اعلام اعسار زوج نسبت به پرداخت مهر زوجه حق رجوع به پدر زوج را دارد.

پرسش: اگر پدر زوج پرداخت مهریه را تضمین کند چه وضعی خواهد داشت؟
پاسخ: در این حالت دیگر شوهر هیچ گونه مسوولیتی برای پرداخت مهریه نداشته و پدر او مسوولیت پرداخت مهریه را خواهد داشت.

پرسش: آیا پدر زوج در صورت امتناع از پرداخت مهریه به زندان می رود؟
پاسخ: هر گاه با حکم قطعی دادگاه کسی محکوم به پرداخت دین به دیگری شود و از اجرای حکم خودداری کند و ضمنا از او مالی به دست نیاید با درخواست کسی که حکم به نفع او صادر شده به زندان روانه خواهد شد مگر آن که ثابت کند قدرت و توانایی پرداخت بدهی را به صورت اقساط یا به طور کلی ندارد که اصطلاحا به این شخص معسر گفته می شود.

پرسش: چنانچه مهریه وجه رایج باشد و پدر زوج برای پرداخت آن ضمانت کند نحوه محاسبه آن چگونه است؟

پاسخ: آن چه مسلم است پدر زوج پرداخت مهریه را ضمانت کرده و مسوولیت او پرداخت برابر قانون است و برابر قانون هنگامی که مهریه وجه رایج باشد به نرخ روز مطالبه خواهد شد.

[Borna66]

تقدیم دادخواست و شروع به رسیدگی در امور مدنی

*اصولا شروع به رسیدگی در دعاوی مدنی در دادگاه عمومی مستلزم تقدیم دادخواست است که در پایان همین مبحث نمونه ای از آن آمده است.
هنگام تقدیم دادخواست به دادگاه توجه به نکات زیر و رعایت آنها موجب سرعت در رسیدگی و احقاق حق و دسترسی آسان به عدالت خواهد شد:

• دادخواست باید به دفتر دادگاهی تقدیم شود که صلاحیت رسیدگی به ادعا را دارد و اگر در نقاطی دادگاه دارای شعب متعدد بود مانند این که در یک دادگستری یک شهرستان پنج شعبه دادگاه عمومی مستقر باشد، در این حالت دادخواست به دفتر شعبه اول داده خواهد شد.

• منظور از دادگاه صالح دادگاهی است که قانونا شایستگی و صلاحیت رسیدگی به ادعا را دارد تشخیص این امر برای مردم عادی وحتی حقوقدانان در پاره ای از موارد مشکل است از این رو بهتر است قبل از تقدیم دادخواست در این خصوص با اهل فن مشورت به عمل آید ولی طبق یک قاعده عمومی در دعاوی مدنی اصل بر صلاحیت دادگاه محلی است که خوانده یعنی طرف مقابل دعوی در حوزه آن دادگاه اقامت دارد.

• پس از تقدیم دادخواست مدیر دفتر دادگاه باید فورا آن را ثبت و رسیدی که در آن نام خواهان، خوانده، تاریخ تسلیم دادخواست(روز، ماه، سال) آمده با ذکر شماره ثبت به تقدیم کننده دادخواست بدهد و در برگ دادخواست تاریخ تسلیم دادخواست را بیاورد.

• تاریخ رسید دادخواست به دفتر دادگاه، تاریخ اقامه دعوی به حساب می آید.

• اگر دادگاه دارای شعبه های مختلف باشد مدیر دفتر دادگاه پس از ثبت دادخواست آن را جهت ارجاع به یکی از شعب به نظر رییس شعبه اول یا معاون اوخواهد رساند.

• در فرم دادخواست باید:
- نام و نام خانوادگی، نام پدر، سن و شغل خواهان و نشانی او آورده شود. درمورد نشانی باید توجه داشت که نشانی به نحوی ذکر شود که مامور ابلاغ
قادر به ابلاغ اوراق قضایی به آن نشانی باشد.

- نام، نام خانوادگی، شغل و نشانی خوانده به ترتیب بالا.

- آن چه که مورد ادعا است و به اصطلاح خواسته خواهان است برای مثال مطالبه وجه، تخلیه مغازه استیجاری، فسخ معامله، الزام به تنظیم سندرسمی و... در مورد دعاوی مالی تعیین بهای خواسته ضروری است.

برای مثال اگر خواسته خواهان خلع ید از ملکی است باید بهای ملک را هم بیاورد.

- تعهدات وجهاتی که به موجب آن خواهان خود را مستحق مطالبه به نحوی که مقصود او واضح و روشن باشد.

- آن چه که خواهان از دادگاه درخواست دارد.(برای مثال هنگام اقامه دعوی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی درخواست دستور موقت جهت منع نقل و انتقال ملک نیز طرح می شود.)

- دلایلی که خواهان به موجب آن خود را ذیحق می داند و برای اثبات ادعای خود به آن استناد می کنند مانند اسناد، شهادت گواهان، نظرکارشناس، معاینه محل و...

- چنان چه خواهان برای اثبات ادعایش به گواهی گواهان استناد می کند باید اسامی و مشخصات و محل اقامت آنان را به طور صحیح معین کند.

- امضای دادخواست توسط خواهان در صورت نداشتن امضای اثر انگشت او.

* اگر خوانده دعوی شخص حقوقی باشد برای مثال شرکت سهامی عام... در ستون خوانده باید نام شرکت آورده شود نه سهامداران شرکت.

* چنان چه هر یک از خواهان یا خوانده عنوان قیم یا متولی یا وصی یا مدیریت شرکت و امثال آن را داشته باشند باید در دادخواست آورده شود و دلیل این امر نیز ضمیمه پرونده شود.

* چنان چه دادخواست به هردلیلی نقص داشت مدیردفتر دادگاه باید پس از تکمیل پرونده آن را دراختیار دادگاه قرار دهد از این رو برای دادخواست های ناقص تا قبل ار تکمیل آنها وقت دادرسی تعیین نخواهد شد و به اصطلاح دادخواست به جریان نخواهد افتاد.

* اگر دادرسی با دادخواست ناقص شروع شود هرزمان که دادگاه متوجه این نقص شد باید جریان دادرسی را متوقف کند و با اشاره به موارد نقص پرونده را جهت تکمیل دادخواست به دفتر دادگاه بفرستد.

* خواهان باید رونوشت یا تصویر اسناد خود را پیوست دادخواست کند .

رونوشت یا تصویر این مدارک باید خوانا و مطابق با اصل باشد و این امر باید توسط دفتر دادگاه به تایید برسد یعنی مطابقت اصل با کپی گواهی شود .
* اگر سندی به زبان فارسی نباشد علاوه بر رونوشت یا کپی گواهی شده آن باید ترجمه گواهی شده آن نیز پیوست دادخواست شود.

[Borna66]

توقیف اموال


*پس از توقیف مال محکوم علیه و ارزیابی آن که در بروشورهای قبلی به آن پرداختیم نوبت به فروش آموال توقیف شده و مقررات و احکام مخصوص آن است که در این قسمت به بررسی آنها خواهیم پرداخت.

- فروش اموال منقول
برای فروش امول منقول اصل بر آن است که با توافق محکوم له و محکوم علیه محل و زمان فروش تعیین می شود. اصولا فروش اموال باید از طریق مزایده باشد و برای انجام مزایده مدیر اجرا باید مکانی را برای این امر در نظر بگیرد که با حقوق محکوم علیه و منافع او نزدیکی داشته باشد. البته اگر از طرف دولت یا شهرداری مکانی برای انجام مزایده در نظر گرفته شده باشد مامور اجرا عمل مزایده را باید در همان مکان انجام دهد. زمان فروش را مدیر اجرا معین و آگهی می کند در تعیین زمان فروش باید طوری برنامه ریزی کرد که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیش از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد. پس از جری تشریفات مربوط به آگهی فروش عمل فروش با حضور مامور اجرا و نماینده دادسرا به عمل می آید و صورت مجلس فروش به امضای آنها خواهد رسید.

پرسش: آیا برای خرید اموال توقیف شده محدودیتی برای اشخاص وجود دارد؟
پاسخ: هر شخصی می تواند در این خرید شرکت کند حتی محکوم له ولی مامور اجرا، ارزیاب و اشخاصی که مباشر امر فروش هستند و نیز بستگان این اشخاص نمی توانند در خرید شرکت کنند ابته باید توجه داشت که صاحب مال هم می تواند در خواست کند که بعضی از اموال او را زودتر یا دیرتر بفروشند و یا اینکه خود او بالاترین قیمت پیشنهادی را نقدا پرداخت و از فروش آن جلوگیری کند.

پرسش: چنانچه در عملیات فروش از طریق مزایده هیچ کس حاضر به خرید اموال نشود تکلیف این اموال چه خواهد شد؟
پاسخ: در این حالت محکوم له می تواند مال دیگری را از محکوم علیه معرفی کند و همانند ترتیباتی که قبلا از آن صحبت کردیم تقاضای توقیف و مزایده آن را بکند. همچنین حق دارد معادل طلب خود از اموال مزبور به قیمتی که ارزیابی شده قبول کند و یا اینکه تقاضای تجدید مزایده را بکند.

در حالت اخیر مال مورد مزایده به هر میزانی که خریدار پیدا کند به فروش خواهد رفت و چنانچه برای مرتبه دوم هم خریداری پیدا نشود و محکوم له نیز مال مورد مزایده را به قیمتی که ارزیابی شده قبول نکند آن مال به محکوم علیه بازگردانده می شود.

چند نکته در مورد فروش اموال
*در صورت فروش مال توقیف شده تسلیم مال فقط بعد از پرداخت تمام بهای آن صورت خواهد گرفت.

*اگر با فروش قسمتی از اموال محکوم به هزینه های اجرایی جبران شود بقیه اموال محکوم علیه فروخته نخواهد شد و به او بازگردانده می شود.
*مستثنیات دین که از ان در بروشور قبلی نام بردیم در اینجا نیز حاکم است.

- فروش اموال غیر منقول
کلیه مقرراتی که بر نحوه فروش اموال منقول حاکم است درخصوص فروش اموال غیر منقول نیز مصداق دارد اما در مورد فروش اموال غیر منقول باید به نکات زیر توجه کرد.

*هرگاه ملک توقیف شده مشاع باشد فقط سهم محکوم علیه به فروش می رسد مگر اینکه سایر شرکا فروش تمام ملک را بخواهند.

*دادگاهی که اجرا توسط آن صورت می گیرد با مسلم شدن صحت جریان مزایده برای او دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار می دهد و این دستور قطعی است.

*در مواردی که ملک خریدار نداشته باشد محکوم له می تواند آن را در مقابل طلب خود قبول کند البته در این حالت مالک می تواند ظرف دو ماه از تاریخ انجام مزایده نسبت به پرداخت کلیه بدهی ها و هزینه های اجرایی اقدام کند و مانع انتقال ملک به محکوم له شود.

*چنانچه مالک پس از انجام مزایده حاضر به انتقال سند به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضا می کند.

پرسش: چنانچه شخص ثالثی نسبت به مال منقول و یا غیر منقول یا وجه نقد توقیف شده مدعی حقی شود چه تصمیمی اتخاذ خواهد شد.
پاسخ: برای پاسخ به این سوال باید چند حالت را در نظر گرفت: اول آنکه ادعای شخص ثالث مستند به حکم قطعی مراجع قضایی یا سند رسمی است که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است در این حالت از توقیف رفع اثر می شود.

دوم آنکه ادعای شخص ثالث مستند به سند رسمی یا حکم قطعی نیست و یا اگر هست تاریخ آن بعد از تاریخ توقیف است که در این صورت عملیات اجرایی ادامه پیدا می کند ولی مدعی حق برای جلوگیری از عملیات اجرایی واثبات ادعای خود می تواند به دادگاه شکایت کند.

پرسش: در فرض دوم مذکور در بالا این شکایت به کدام دادگاه تقدیم می شود و چه مراحلی را طی می کند؟

پاسخ: شکایت شخص ثالث به دادگاهی تقدیم می شود که اجرای حکم را بر عهده دارد و این شکایت در تمام مراحل بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی و پرداخت هزینه دادرسی رسیدگی می شود. مفاد شکایت بدوا به طرفین اعلام می شود و دادگاه به دلایل شخص ثالث و طرفین دعوا به هر نحو و در هر محل که لازم بداند رسیدگی می کند و چنانچه دلایل شکایت شخص ثالث قوی باشد قرار توقیف عملیات اجرایی را تا تعیین تکلیف نهایی شکایت صادر می کند. در صورت صدور قرار توقیف عملیات اجرایی اگر مال مورد اعتراض منقول باشد دادگاه می تواند با اخذ تامین مقتضی دستور رفع توقیف و تحویل مال را به معترض بدهد.

چنانچه شکایت شخص ثالث بعد از فروش اموال توقیف شده مطرح شود باز به همان ترتیب عمل خواهد شد در صورت اعتراض شخص ثالث نسبت به مال توقیف شده محکومن له می تواند مال دیگری را از اموال محکومن علیه به جای مال مورد احتراز معرفی کند در این صورت آن مال توقیف و از مال مورد اعتراض رفع توقیف خواهد شد و از طرفی رسیدگی به شکایت شخص ثالث نیز موقوف می شود.

[Borna66]

در این پست درباره ورود به عنف به منزل یا مسکن دیگری مطالبی را به اگاهی کاربران عزیز می رسانم.
*برابر اصل بیست و دوم قانون اساسی مسکن اشخاص از تعرض مصون است و حتی در مواردی که برای کشف جرم یا دستگیری مجرم اجازه ورود به حریم خصوصی اشخاص داده می شود باید بر مبنای قانون و به حکم مقامات قضایی باشد.

از این رو ورود اشخاص به منزل دیگران مستلزم کسب اجازه از صاحب یا متصرف آن است و اگر کسی در غیاب صاحب خانه وارد منزل دیگری شود و اذن ورود به منزل نیز نداشته باشد این ورود غیر قانونی و از حیث کیفری قابل تعقیب است.

برابر قانون ( ماده 694 قانون مجازات اسلامی) هر کس در منزل یا مسکن دیگری به زور یا تهدید وارد شود به مجازات از شش ماه تا سه سال حبس محکوم خواهد شد و اگر این عمل از سوی دو نفر یا بیشتر انجام شود و دست کم یکی از آنان حامل اسلحه باشد ( سرد یا گرم ) به حبس از یک تا شش سال محکوم خواهند شد. در هر دو حالت گفته شده چنانچه عمل ورود به عنف در شب صورت گیرد حداکثر مجازات اعمال خواهد شد.

پرسش: اگر مامورین انتظامی یا اطلاعاتی و سایر ماموران قضایی یا غیر قضایی بدون ترتیب قانونی و رعایت قانون وارد منزل اشخاص شوند چه ضمانت اجرایی توسط قانون پیش بینی شده است؟

پاسخ: هر گاه این اشخاص بدون رعایت قانون به منزل کسی بدون اجازه و رضایت صاحب منزل داخل شوند به حبس از یک ماه تا یک سال محکوم خواهند شد و اگر ثابت شود که این عمل غیر قانونی به امر یکی از روسای آنان که صلاحیت صدور حکم ورود به منزل را داشته صادر شده و او ناگزیر و مکره به اطاعت از اوامر مافوق خود بوده این مجازات در حق رییس او اعمال خواهد شد و اگر این عمل در شب واقع شده باشد حداکثر مجازات حسب مورد در خصوص مامور یا آمر اعمال می شود و اگر در حین انجام این عمل غیر قانونی مامورین مرتکب جرم دیگری مانند ضرب و جرح یا فحاشی و ... شوند نیز تحت تعقیب قرار می گیرند.

پرسش: آیا در حالات بالا می توان در مقابل مامور متخلف مقاومت کرد و به اصطلاح دفاع مشروع کرد؟

پاسخ: برابر قانون ( ماده 62 قانون مجازات اسلامی) مقاومت در برابر مامورین انتظامی و قوای تامینی در مواقعی که مشغول انجام وظیفه خود باشند دفاع محسوب نمی شود ولی هر گاه این اشخاص از حدود وظیفه خود خارج شوند حسب ادله و قراین و شواهد موجود بیم آن باشد که عملیات آنان موجب قتل یا جرح یا تعرض به عرض و ناموس می شود در این صورت دفاع جایز است.
البته باید توجه داشت که دفاع باید متناسب با تجاوز باشد برای مثال هنگامی که مامور مرتکب جرح به پای کسی می شود نمی توان برای دفاع با استفاده از اسلحه او را از پای در آورد.

پرسش: اگر کسی به قصد سرقت وارد منزل دیگری شود ولی قبل از موفقیت در سرقت دستگیر شود می توان او را به عنوان ورود به عنف تعقیب کرد؟

پاسخ: بله، اگر او به عنوان شروع به سرقت قابل تعقیب نباشد می توان او را به عنوان ورود به عنف تعقیب و مجازات کرد.

پرسش: اگر کسی به قهر و اجبار وارد ملک دیگری شود قابل مجازات است؟

پاسخ: بله هر کس به قهر و غلبه داخل ملکی شود که در تصرف دیگری است اعم از آنکه محصور باشد یا نباشد یا در ابتدای ورود به قهر و غلبه نبوده ولی بعد از اخطار متصرف به قهر و غلبه در ملک باقی مانده باشد علاوه بر رفع تجاوز به مجازات حبس از یک تا شش ماه و اگر دو نفر یا بیشتر باشند و لااقل یکی از آنان حامل سلاح باشد به حبس از یک تا سه سال محکوم خواهند شد.

پرسش: آیا صاحب خانه می تواند بدون اذن و اجازه مستاجر وارد منزل مسکونی استیجاری شود؟

پاسخ: در اجازه گرچه موجر، مالک عین مستاجره است و تنها منافع آن ملک را به مستاجر انتقال می دهد اما باید توجه داشت که موجر حق ندارد بدون اجازه وارد حریم خصوصی مستاجر شود و عمل او تخلف و جرم است.
البته اگر مالک قصد فروش ملک خود را داشته یا بخواهد وضع ملک را از جهت امکان وجود خرابی یا کسر و نقصان در آن مشاهده کند و مستاجر مانع از رویت خریدار یا مالک شود مالک می تواند به دادستان محل وقوع ملک مراجعه و درخواست خود را طرح کند در این حالت با دستور دادستان و حضور مامورین انتظامی اجازه دیدن ملک به مالک یا خریدار داده خواهد شد.

[Borna66]

حقوق و تکالیف مراجعه کنندگان به دادسرا


اشاره:
با روی کار آمدن نهاد دادسرا در نظام قضایی کشور اصولا بیشتر پرونده ها پس از رسیدگی در دادسرای عمومی و انقلاب و انجام تحقیقات اولیه از طریق این مرجع به دادگاه فرستاده و یا بعضی از پرونده ها در همین مرحله مختومه می شوند.

مراجعه کنندگان به این مرجع در یک تقسیم بندی کلی به اشخاص زیر دسته بندی می شوند:
1-شاکیان یا وکلای آنان
2-متهمان یا وکلای آنان
3-گواهان
4-ضابطان
5-کارشناسان
درنوشته های قبلی به حقوق متهم و گواه پرداختیم لیکن در این نوشته تلاش خواهیم کرد تا به حقوق شاکی از نگاهی دیگر و در شماره های بعدی به حقوق و وظایف کارشناسان و ضابطان دادگستری به زبان ساده بپردازیم تا هنگام مراجعه به دادسرا ضمن بهره مندی از حقوق قانونی شهروندان، زمینه های سوء استفاده و پایمال شدن حقوق و مزایای مشروع را برطرف کنیم و به یک رسیدگی عادلانه و منصفانه تر به دور از شائبه دست یابیم.

*به چه شخصی شاکی گفته می شود؟
شخصی که از وقوع جرم به او ضرر و زیان وارد می شود و در مقام مطالبه آن برمی آید شاکی خصوصی نام دارد.
در جرایم قابل گذشت ماندد فحاشی، ترک انفاق، صدمات بدنی ساده، چک بلامحل و ... نقش اصلی را در تشکیل پرونده شاکی ایفا می کند.
یعنی اگر متضرر از این جرایم در مقام دادخواهی و شکایت برنیاید نه پلیس و نه دادسرا حق تعقیب مرتکب جرم را ندارد و هنگامی مرتکب جرم تعقیب می شود که متضرر از جرم از او شکایت کند.

اما در جرایم غیر قابل گذشت مانند سرقت، قتل، کلاهبرداری و ... شاکی نقش ثانویه دارد یعنی حتی اگر در مقام مطالبه ضرر و زیان برنیاید و شکایتی طرح نکند پلیس و دستگاه قضایی مکلف به کشف جرم و تعقیب متهم هستند.

البته رضایت شاکی در این گونه جرایم نقش مهمی در تخفیف مجازات متهم خواهد داشت.

*شاکی برای طرح و بیان شکایت خود به چه مقامی باید رجوع کند؟
دادسراها و کلانتریها وظیفه دارند همه وقت (در وقت اداری یا غیر اداری و ایام تعطیل) شکایت کتبی و یا حتی شفاهی مردم را بپذیرند.

*شاکی برای بیان شکایت خود به چه نکاتی باید توجه داشته باشد؟
شاکی خودش یا توسط وکیل دادگستری حق شکایت دارد. در شکوائیه باید مشخصات و نشانی کامل و دقیق خود و کسی را که از او شاکی است بیاورد.

در شکوائیه موضوع شکایت و تاریخ و محل وقوع جرم و دلایل ادعا و نیز در صورت استناد به شهادت گواهان نام و نشانی گواهان آورده شود.
ضرر و زیان مالی به صورت تقریبی یا دقیق آورده شود. امضا و یا اثر انگشت ذیل شکوائیه درج شود.

*اگر شاکی قادر به معرفی متهم نباشد برای مثال متهم به قتل غیر عمدی ناشی از حادثه رانندگی پس از تصادف فراری شده در این حالت شاکی چه تکلیفی دارد؟

اگر شاکی نتواند متهم را شناسایی یا معرفی کند دادسرا تحقیقات و اقدامات لازم را برای شناسایی او انجام خواهد داد.

*آیا شاکی قبل از طرح پرونده در دادگاه می تواند موجبات جبران خسارت وارده به خود را از طریق دادسرا فراهم کند؟ در صورت مثبت بودن پاسخ چه اقدامی باید انجام شود؟

شاکی می تواند برای تامین ضرر و زیان خود از بازپرس یا دادیار درخواست تامین خواسته کند. چنانچه درخواست متکی به دلایل قابل قبول باشد دادسرا قرار تامین خواسته از اموال بلامعارض متهم صادر می کند و در این حالت شاکی فقط درخواست خود را به دادسرا بدون هیچ گونه تشریفاتی تقدیم می کند ولی باید دانست که برای تامین خواسته نمی توان هر مالی را که از متهم بدست می آید توقیف کرد.

*شاکی درخواست جبران چه خساراتی را می تواند به عمل بیاورد و برای مطالبه آن چه وظایفی بر عهده دارد؟
بهتر است این موضوع را در قالب یک پرونده فرضی بیاوریم. چنانچه در حادثه رانندگی علاوه بر صدمه بدنی به اتومبیل شاکی خساراتی وارد شود و شاکی نیز راننده آژانس تاکسی باشد، اکنون چگونه و چه خساراتی را می تواند مطالبه کند؟

علاوه بر دیه که به صرف درخواست شاکی و بدون هیچ گونه تشریفاتی دادگاه متهم را به پرداخت آن به شاکی ملزم می کند،
1-ضرر و زیان وارده به بدن شاکی مازاد بر دیه در صورتی که برای درمان صدمات وارده در بیمارستان هزینه کرده باشد.
2-خسارت وارده به اتومبیل بر مبنای نظر کارشناس.
3-اجرت ایامی که در آژانس به واسطه تصادف شاکی از آن محروم شده است.

برای تحقق سه مورد بالا شاکی باید با تقدیم دادخواست به دادگاه و با پیوست کردن دلایل کافی به دادخواست و ابطال تمبر (به ماخذ خواسته هر هزار تومان، پانزده تومان) از دادگاه درخواست کند تا متهم علاوه بر محکومیت کیفری به جبران خسارت نیز ملزم شود.

*آیا شاکی می تواند از محتویات پرونده کپی برداری کند؟
شاکی حق دارد هنگام تحقیقات از صورت جلسه تحقیقات مقدماتی که بر خلاف محرمانه بودن تحقیقات نباشد پس از پرداخت هزینه رونوشت بگیرد.
*آیا شاکی حق اعتراض نسبت به تصمیمات دادسرا را دارد؟
اگر تحقیقات در دادسرا به پایان برسد قاضی پرونده مکلف است نسبت به آن اتخاذ تصمیم کند و رای خود را به اطلاع شاکی رسانده و به او ابلاغ کند.
چنانچه دادسرا عقیده به منع تعقیب متهم یا موقوف شدن تعقیب او داشته باشد شاکی حق دارد ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ رای دادسرا نسبت به آن اعتراض کرده و شکایت خود را به دادگاه تقدیم کند.

همچنین اگر دادسرا مبادرت به صدور قرار اناطه کند شاکی خصوصی حق شکایت از این قرار را دارد.

سایر حقوق و وظایف شاکی در دادسرا:
حضور هنگام تفتیش و بازرسی منزل و یا معاینه محل
اعتراض نسبت به نظر کارشناس پرونده
عدم اعلام شکایت واهی نسبت به دیگران
تحقیق از گواهان و ارایه دلیل
درخواست رد قاضی و ایراد به او برای مثال هنگامی که بازپرس با متهم پرونده نسبت خویشاوندی نزدیک دارد. (فرضا عمو، پدر، دایی و ... ) صرف شکایت شاکی و بدون وجود دلایل دیگر موجبی برای تعقیب دیگران نخواهد بود.

[Borna66]

بازداشت غیر قانونی توسط مامورین


برابر نص صریح قانون اساسی که از فقه برگرفته شده، هیچ کس از نظر قانون مجرم شناخته نمی شود مگر آنکه جرم او در یک دادگاه صالح و قانونی به اثبات رسیده باشد.

حتی هتک حرمت و حیثیت شخصی که به حکم قانون بازداشت می شود نیز به هر صورت و شکلی ممنوع و موجب مجازات است.

هرگاه مقامات قضایی یا دیگرماموران ذی صلاح بر خلاف قانون دستور بازداشت یا تعقیب کیفری کسی را صادر کنند، به پنج سال انفصال دایم از سمت قضایی و محرومیت از مشاغل قضایی و دولتی محکوم خواهند شد.

ماموران انتظامی و سایر ضابطین دادگستری که تحت نظارت دادستان در کشف جرم، بازجویی اولیه و حفظ آثار جرم اقدام می کنند، به محض اطلاع از وقوع جرم در جرایم غیر مشهود، مراتب را برای کسب تکلیف و اخذ دستور لازم به مقام ذی صلاح قضایی اعلام می کنند و حق ندارند متهم را در بازداشت نگه دارند.

آنها می توانند تنها در جرایم مشهود، صرفا برای تکمیل تحقیقات در موارد ضروری تا مدت 24 ساعت متهم را بازداشت کنند، ضمن اینکه باید در اولین فرصت مراتب را به اطلاع مقام قضایی برسانند و در همین خلال باید موضوع اتهام با ذکر دلایل آن بلافاصله به صورت کتبی به متهم ابلاغ شود.

برای مثال اگر شخصی توسط ماموران انتظامی به عنوان "قدرت نمایی با چاقو" دستگیر شود و بازداشت او به مدت 24 ساعت ضرورت پیدا کند، باید موضوع اتهام در صورت جلسه به صورت کتبی به شکل زیر به او تفهیم شود:
س: شما برابر گزارش مامورین گشت کلانتری، شهادت گواهان و ... متهم به قدرت نمایی با چاقو هستید. از خود دفاع کنید ... .

چنانچه شخصی بر خلاف قانون حبس شده باشد و در خصوص حبس غیر قانونی خود به ماموران شکایت کند ولی آنها به این شکایت توجهی نداشته و ثابت نکنند که شکایت او را به مقامات ذی صلاح اعلام کرده اند و اقدامات لازم را در این خصوص معمول داشته اند، به انفصال دایم از همان سمت و سه تا پنج سال محرومیت از مشاغل دولتی محکوم خواهند شد.

اگر ماموران و مسوولان بازداشتگاه ها و ندامتگاه ها بدون داشتن دستور بازداشت از طرف مراجع و مقامات صلاحیت دار شخصی را به نام زندانی بپذیرند، به 10 ماه تا دو سال حبس محکوم خواهند شد و همین مجازات برای مسوولان و ماموران بازداشتگاه هایی که از دادن یا تسلیم کردن زندانی یا دفاتر خود به مقامات صالح قضایی امتناع کنند یا شکایت زندانیان را به مقامات قضایی نرسانند اعمال می شود مگر آنکه ثابت کنند برابر امر کتبی و رسمی از سوی رییس مستقیم خود مامور به انجام این کار بوده اند که در این صورت این مجازات بر دستور دهنده تحمیل خواهد شد.

در همین جا لازم است که از زندان و بازداشتگاه تعریفی داشته باشیم:

-مقصود از زندان محلی است که در آن محکومین قطعی با معرفی مقامات ذی صلاح قضایی و قانونی برای مدتی معین یا به طور دایم و به منظور اصلاح و تربیت و تحمل کیفر نگهداری می شوند.

-بازداشتگاه "محل نگهداری اشخاصی است که هنوز حکم محکومیت دریافت نکرده و در مظان اتهام هستند و پرونده شان در مراجع صالح قضایی تحت رسیدگی است". این اشخاص با قرار کتبی مقامات قضایی، تا اتخاذ تصمیم نهایی به آنجا معرفی می شوند.

چنانچه ماموران انتظامی در مقام انجام وظیفه شان به عنوان "ضابطین دادگستری" بازداشت غیر قانونی انجام دهند، مرجع رسیدگی به شکایت بازداشت شونده، دادسرای عمومی و انقلاب محل وقوع جرم است.
اگر این ماموران با عنوانی غیر از ضابط دادگستری مثلا به عنوان "انجام وظیفه نظامی یا انتظامی خود" دست به این کار بزنند، دادسرای نظامی صالح به رسیدگی است.

برای آگاهی بیشتر خوانندگان نمونه هایی از شکایت "بر علیه بازداشت غیر قانونی" ارایه می شود:
*نمونه شکایت بر علیه بازداشت غیر قانونی
ریاست محترم دادسرای عمومی و انقلاب
احتراما اینجانب ... فرزند ... مقیم ... از آقای ... فرزند ... مقیم ... به عنوان بازداشت غیر قانونی در کلانتری ... به مدت 48 ساعت شکایت دارم. نامبرده بنده را به جرم حمل مشروبات الکلی دستگیر کرده و از تاریخ 20/1/1383 لغایت 22/1/1383 در بازداشتگاه نگهداری کرد و هدف او از این بازداشت غیر قانونی اخذ اقرار برای معرفی سازنده مشروب بود. سربازان وظیفه ای که شاهد بازداشت بنده بودند، عبارتند از .................... . از این رو تقاضای رسیدگی و تعقیب ایشان را دارم.

تاریخ و امضاء

*نمونه شکایت بر علیه بازداشت غیر قانونی
ریاست محترم دادسرای نظامی ...
احتراما اینجانب ... فرزند ... مقیم ... از آقای ... افسر کلانتری ... به عنوان بازداشت غیر قانونی شکایت دارم. نامبرده بنده را به عنوان سربازی که از پادگان آموزشی فرار کردم، به مدت 10 روز در بازداشتگاه کلانتری زندانی کرد. مراتب بازداشت من در دفتر کلانتری ثبت شده است. بنابراین تقاضای رسیدگی و تحقیق از مطلعین و در نهایت مجازات متهم را دارم.
تاریخ و امضاء

*پی نوشت:
جرم در موارد زیر "مشهود" به شمار می آید:
1-در منظر مامورین واقع شود یا بلافاصله مامورین در محل وقوع آن حضور یابند و آثار جرم را مشاهده کنند.
2-در صورتی که خود بزه دیده یا دو نفر که ناظر وقوع جرم بوده اند، شخص خاصی را بلافاصله بعد از وقوع جرم معرفی کنند.
3-در صورتی که بلافاصله پس از وقوع جرم علایم آثار جرم و دلایل آن نزد متهم پیدا شود یا ثابت شود که آن اسباب به او تعلق دارد.
4-درصورتی که متهم بلافاصله پس از وقوع جرم قصد فرار داشته یا در حال فرار باشد یا فورا پس از ارتکاب به جرم دستگیر شود.
5-در مواردی که صاحب خانه بلافاصله پس از وقوع جرم، ورود مامورین را به خانه خود تقاضا کند.
6-وقتی که متهم ولگرد باشد.
در غیر از این موارد، جرم "غیر مشهود" محسوب می شود.

[Borna66]

دیه در ماه های حرام


معمولا برای مردم این سوال پیش می آید که در چه ماه هایی نرخ دیه افزایش پیدا می کند و مبلغ آن چقدر است؟ فرض کنیم شخصی در ماه حرام مرتکب قتل غیر عمدی ناشی از حادثه رانندگی شده و می خواهیم بدانیم که اولا تحت چه شرایطی دیه ای که باید بپردازد افزایش پیدا می کند و ثانیا این افزایش تا چه سقفی است؟

1- ماه های حرام عبارتند از ذیقعده، ذیحجه، محرم و رجب بنابراین بر خلاف باور برخی که ماه رمضان را نیز جزء ماه های حرام می دانند فقط ماه های مذکور ماه حرام بوده و موجب افزایش دیه یا به اصطلاح تغلیظ آن می شود. اما برای اینکه نرخ دیه افزایش پیدا کند هم صدمه و هم قتل باید در یکی از این چهار ماه حرام باشد پس اگر کسی در ماه رجب بواسطه تصادف رانندگی مصدوم شد و در ماه شعبان فوت کرد افزایش دیه شامل او نمی شود. حتی عده ای معتقدند که صدمه و فوت باید در یک ماه حرام باشد پس اگر کسی در ماه ذیقعده صدمه دید و در ماه ذیحجه فوت کرد باز هم افزایش دیه مستقر نخواهد شد.

2- دیه کامل معادل بهای یکصد نفر شتر است و اگر صدمه و قتل هر دو در ماه حرام واقع شوند یک سوم به مبلغ دیه اضافه می شود و شخص مقصر باید بهای 133 نفر شتر را بپردازد.

پرسش: آیا در مورد صدمات بدنی هم چنین حکمی برقرار است؟

پاسخ: خیر فقط در مورد فوت است که دیه افزایش پیدا می کند.

پرسش: آیا اگر متوفی زن باشد باز هم دیه افزایش پیدا می کند؟
پاسخ: از این حیث فرقی بین زن و مرد نیست و اگر زنی در حادثه رانندگی در

ماه حرام کشته شود دیه او حدودا معادل بهای 6/66 نفر شتر خواهد بود زیرا اصل دیه زن نصف دیه مرد است.

پرسش: آیا فقط در قتل های غیر عمدی که ناشی از تصادف رانندگی است به مقدار دیه در ماه حرام افزود می شود؟
پاسخ: خیر، هر کجا که قتل در ماه حرام انجام شود و بای دیه پرداخت شود یک سوم به اصل دیه پرداخت خواهد شد پس اگر قتل غیرعمد ناشی از حادثه کار باشد و کارفرما مقصر تشخیص داده شود علاوه بر جنبه عمومی جرم یعنی تحمل حبس کارفرما به پرداخت بهای یک نفر صد نفر شتر به اضافه یک سوم محکوم خواهد شد.

پرسش: آیا برای افزایش دیه در ماه حرام اولیای دم باید از دادگاه درخواست کنند؟
پاسخ: اصل مطالبه دیه حق شاکی خصوصی «اولیای دم» است و چنانچه برای این امر درخواستی نداشته باشند دادگاه با تکلیفی مواجه نیست اما با شکایت اولیای دم و درخواست آنها برای دیه دادگاه مکلف است مقصر را به پرداخت دیه محکوم کند و چنانچه قتل در ماه حرام باشد دادگاه موظف است با درخواست اولیای دم علاوه بر دیه کامل یک سوم دیه کامل به آن اضافه کند پس آنچه مورد نیاز است درخواست اولیای دم صرفا برای مطالبه دیه است و با درخواست اولیای دم این دادگاه است که با در نظر گرفتن زمان وقوع جرم مقدار دیه را تعیین کند.

پرسش: آیا با وقوع قتل در ماه حرام علاوه بر افزایش میزان محکومیت مقصر در خصوص دیه این امر در جنبه عمومی جرم هم تاثیرگذار است.
پاسخ: خیر، وقوع قتل در ماه حرام فقط موجب افزایش میزان دیه می شود و تاثیری در مجازات ناشی از آن ندارد.

[Borna66]

املاك و اراضي معارض


در معاملات املاك و اراضي با اسناد معارض مشكلاتي به وجود خواهد آمد كه جبران خسارات ناشي از آن گاه غيرممكن است، كه لازم است خريداران و فروشندگان در معاملات ثبت اسناد و املاك توجه و دقت لازم را داشته باشند كه با مشكل مواجه نشوند.

بدين خاطر مطلب ذيل جهت آشنايي با املاك و اراضي معارض مي آيد.هرگاه نسبت به يك ملك و اراضي اسناد مالكيت متعارض صادر شده باشد، سند مالكيتي كه ثبت آن موخر است، سند مالكيت معارض خواهد بود، كه ادارات و واحدهاي ثبتي مكلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض، مشخصات سند معارض و سند مقدم را طي بخشنامه يي به دفاتر رسمي حوزه خود ابلاغ و گزارش را بدون هيچ گونه ابهام به هيات نظارت ارسال كنند.

در صورتي كه هيات نظارت يا شوراي عالي ثبت در تجديد رسيدگي وقوع تعارض را محرز بداند اداره ثبت مكلف است كتباً به دارنده سند مالكيت معارض (موخرالثبت) ابلاغ و اخطار كرده كه ظرف دو ماه از تاريخ ابلاغ قانوني، اخطاريه را به دادگاه حقوقي صلاحيت دار محل وقوع ملك فرستاده و گواهي اقامه دعوي را به اداره ثبت محل تسليم و رسيد دريافت كند و اگر دارنده سند مالكيت معارض ظرف دوماه پس از تاريخ ابلاغ اخطاريه به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه نكند و گواهي طرح دعوي را به اداره ثبت محل تسليم و رسيد اخذ نكند، دارنده سند مالكيت مقدم مي تواند گواهي عدم طرح دعوي را از مراجع صالح دريافت و در مدت مزبور تقديم كند و اداره ثبت مكلف است سند مالكيت معارض را نسبت به تعارض، ابطال و در ستون ملاحظات ثبت ملك در دفتر املاك قيد كند و به دارنده سند مالكيت معارض و دفاتر اسناد رسمي حوزه خود پيرو بخشنامه قبلي اعلام كند.

دفاتر اسناد رسمي پس از اطلاع از صدور سند مالكيت معارض نمي توانند معاملات مربوط به آن سند را ثبت كنند و در صورت تخلف و ثبت اين نوع معاملات به انفصال ابد از شغل سردفتري محكوم مي شوند.در مورد سند مقدم الثبت دفاتر اسناد رسمي مي توانند معاملات مربوط به آن را ثبت كنند و بايد در متن سند قيد كند كه نسبت به مورد معامله سند معارض صادر شده است ولي دارنده سند مالكيت معارض تا وقتي كه حكم نهايي بر ابطال سند مالكيت مقدم صادر نشده است، نمي تواند نسبت به آن معامله كند.

با اينكه دارنده سند مالكيت معارض تا تكليف نهايي سند مزبور در دادگاه حق هيچ گونه معامله يي را نسبت به آن ندارد ولي سند مالكيت مقدم الثبت تا موقعي كه با حكم نهايي دادگاه ابطال نشده است، معتبر و انجام معامله نسبت به آن با قيد سند مالكيت معارض در متن سند مورد معامله بلااشكال است.

براي وادار كردن دقت ماموران ثبت نسبت به اسناد مالكيت و جلوگيري از صدور اسناد مالكيت معارض، مجازات شديدي براي كارمندان متخلف تعيين شده است كه طبق ماده ۷ قانون ثبت؛ كارمندان اداره ثبت كه عمل مخالف مقررات آنها موجب صدور سند مالكيت معارض يا معاملات متعدد بشود در دادگاه اداري مورد تعقيب و انفصال بيش از دو سال يا انفصال ابد با تناسب موضوع محكوم مي شوند و تخلف آنها مشمول مرور زمان تخلف اداري نخواهد شد.

[Borna66]

آشنایی با املاک در رهن


اصولا رهن عقدیست که به موجب آن شخص بدهکار مالی را برای وثیقه به طلب کار می دهد که اصطلاحا رهن دهنده را راهن و طرف مقابل را مرتهن گویند.

آیا فروش ملکی که در رهن بانک قرار گرفته از حیث حقوقی صحیح است؟
فرض کنیم ملکی قبلا به لحاظ اعطای تسهیلات بانکی در رهن بانک قرار گرفته و صاحب ملک پس از ساخت منزل مسکونی قصد فروش آن را دارد و یا اینکه شخصی برای خرید آپارتمان از تسهیلات بانکی استفاده می کند و در ازای مبلغ ده میلیون تومان خانه را به رهن بانک می گذارد آیا حق فروش خانه را دارد؟

پاسخ: اصولا رهن گذاشتن آپارتمان یا ملک از طرف رهن گذارنده (راهن) به پایه و اساس مالکیت او لطمه ای وارد نمی کند و صرف فروش آن با رعایت حقوق مرتهن (رهن گیرنده دراین مثال بانک) منعی ندارد. با این حال باید توجه داشت:

1- فروش ملک یا آپارتمانی که به رهن گذاشته شده بدون اجازه مرتهن (درمثال ما بانک) به شرط حفظ حقوق بانک بلامانع است.

2- هنگام تنظیم سند فروش باید قید شود که ملک یا آپارتمان در رهن بانک است و به حقوق مرتهن اشاره شود.

3- پرسش: آیا می توان ملکی را که به مبلغ ده میلیون تومان دررهن بانک است و یکصد میلیون تومان ارزش دارد نسبت به مازاد آن برای آزادی متهم در دادسرا یا دادگاه وثیقه گذاشت؟

دراین جا راهن نمی تواند ملکی را که قبلا در رهن بوده برای آزادی متهم در وثیقه قرار دهد زیرا با این اقدام به حقوق بانک لطمه وارد می آورد مگر اینکه از بانک اجازه بگیرد. زیرا هرگاه متهمی که وثیقه می سپارد و در مواقعی که حضورش در دادگاه ضروری باشد، حاضرنشود با رعایت سایر شرایط قانونی وثیقه مزبور ضبط می شود و چه بسا تحت شرایطی خسارات و ضرر زیان ناشی از جرم نیز از این محل برداشت شود از این رو وثیقه گذاشتن ملک مرهونه نزد مقامات قضایی خالی از اشکال نبوده و با حقوق بانک(مرتهن) منافات دارد.

پرسش: اگر درزمان عقد رهن به مال مورد رهن(عین مرهونه) اضافه شود و زیادتی حاصل آید چه کسی تعلق خواهد داشت؟

پاسخ: چنانچه طرفین عقد رای در قرارداد به این موضوع اشاره ای نکرده باشند و بین آنها قراری در این خصوص گذاشته نشود ثمره و حاصل رهن و زیادتی که ممکن است در آن بوجود آید درصورتی که متصل باشد جزء رهن خواهد بود و در صورتی که منفصل باشد متعلق به راهن است پس اگر فرض کنیم یک راس گاو موضوع عقد قرارداد باشد چنانچه از این گاو حملی به دنیا آید "گوساله ای" این حمل متعلق به راهن خواهد بود ولی اضافه وزن این گاو متعلق به مرتهن خواهد بود.

پس اگر ملکی دارای افزایش قیمت شد این افزایش قیمت متعلق به مرتهن است.

پرسش: آیا با فوت راهن یا مرتهن عقد رهن برهم می خورد؟

پاسخ: با مرگ هریک از طرفین لطمه ای به عقد رهن وارد نمی شود و به اصطلاح عقد منقطع نخواهد شد ولی در صورت فوت مرتهن راهن می تواند، تقاضا کند که رهن به تصرف شخص ثالثی که به تراضی او و ورثه معین شود داده شود و در صورت عدم توافق موضوع از طریق دادگاه حل خواهد شد.
پرسش: آیا راهن می تواند در مال رهن داده شده(عین مرهونه) تغییراتی بدهد؟

پاسخ: راهن می تواند دررهن تغییراتی بدهد یا تصرفات دیگری که برای مال مورد رهن لازم باشد به عمل آورد به شرط آنکه منافاتی با حقوق مرتهن نداشته باشد

[Borna66]

در زندگی شهری مدرن نقش برق، آب، گاز، مخابرات و ... برای توسعه و پیشرفت جامعه بشری از اهمیت زیادی برخوردار است. از طرفی برای برخورداری عادلانه همگان از این منابع، شهروندان مکلف به رعایت و ضوابط مربوط به استفاده از این منابع هستند اما در برخی موارد به لحاظ موانع قانونی در مناطقی از شهر به ویژه در حاشیه شهرها شاهد آن هستیم که ساخت و سازهای بی رویه و بدون مجوز مشکلاتی را برای دولت و مردم به وجود می آورد که از آن جمله استفاده غیر مجاز از آب و گاز و ... است. مطالب این شماره را با طرح یک سوال فرضی آغاز می کنیم.

فرض کنیم در همسایگی ما یکی از اقوام و بستگان مشغول ساختمان سازی است و به لحاظ مشکلات اداری موفق به تحصیل انشعاب آب نشده است آیا نامبرده می تواند با لوله کشی از منزل شما به ساختمان خودش از انشعاب شما استفاده کند؟ و آیا در صورت استفاده مرتکب جرم شده است؟

برای پاسخ به این سوال باید بررسی کرد که انشعاب آب قبل از ورود به کنتور است یا بعد از آن. زیرا اگر نامبرده بعد از ورود به کنتور از انرژی آب استفاده کند در واقع از منبع با مجوز شما استفاده کرده و انرژی بهره برداری شده از سوی او در کنتور ثبت می شود و اگر قبل از ورود به کنتور از انشعاب آب استفاده کرده باشد مرتکب جرم شده است و برابر قانون هر کس بدون پرداخت حق انشعاب آب و برق و گاز مبادرت به استفاده غیر مجاز از آب و برق و تلفن و گاز کند علاوه بر جبران خسارت وارده به حبس تا سه سال محکوم می شود.

پرسش: آیا کسی که به استفاده کننده غیر مجاز از انرژی (آب و ...) کمک می کند قابل تعقیب است؟

پاسخ: همان طور که اشاره کردیم اگر بعد از ورود آب، برق و گاز به کنتور از انرژی استفاده شود مشکلی وجود ندارد و جرمی واقع نمی شود اما اگر قبل از ورود انرژی به کنتور هر کسی چه صاحب کنتور چه دیگری به استفاده کننده غیر مجاز برای ارتکاب جرم کمک کند به عنوان معاون جرم قابل تعقیب است.

پرسش: آیا جرم استفاده غیر مجاز از انرژی نوعی سرقت است؟
پاسخ: گرچه در میان مردم از عباراتی چون دزدیدن برق یا آب و ... استفاده می شود اما از حیث قانونی عمل سرقت با این عمل فرق می کند.

پرسش: آیا برای تعقیب این جرم نیاز به شکایت شاکی خصوصی است؟
پاسخ: گرچه در عمل مامورین شرکت آب، برق و ... از طریق اداره متبوع شکایتی را در دادسرا برای تعقیب افراد متخلف اقامه می کنند اما این جرم از جمله جرایم غیر قابل گذشت بوده و به محض اطلاع چه از سوی افراد عادی و چه از سوی مامورین، دادسرا موظف به تعقیب متخلف است.

*در مورد خرید و فروش تلفن چه می دانید؟
-بررسی در مورد اینکه تلفن مورد معامله قابلیت انتقال از منطقه ای به منطقه دیگر را دارد.

-آیا فروشنده خود مالک است.
-تلفن موردمعامله فاقد بدهی باشد.
-کیفیت انجام انتقال امتیاز مشترک به خریدار چگونه است. آیا فاقد منع قانونی است یا خیر؟
*تذکر یکدیگر به رعایت قانون چه امتیازاتی دارد؟
-موجب پیشگیری از وقوع عمل مجرمانه می شود.
-موجب تقویت روحیه قانونگرایی و جلوگیری از ارتکاب جرم می شود.
-موجب آگاهی و آشنایی مردم به قانون می شود.
-موجب الزام افراد به رعایت قانون می شود.
-موجب قانونمند شدن جامعه می شود.
-موجب کاهش جرم می شود.

[Borna66]

چگونگى تقديم دادخواست در امور مدنى

اصولاً شروع به رسيدگى در دعاوى مدنى در دادگاه عمومى مستلزم تقديم دادخواست است كه در پايان همين مبحث نمونه اى از آن آمده است. هنگام تقديم دادخواست به دادگاه توجه به نكات زير و رعايت آنها موجب سرعت در رسيدگى و احقاق حق و دسترسى آسان به عدالت خواهد شد:
۱- دادخواست بايد به دفتر دادگاهى تقديم شود كه صلاحيت رسيدگى به ادعا را دارد و اگر در نقاطى دادگاه داراى شعب متعدد بود مانند اين كه در يك دادگسترى يك شهرستان پنج شعبه دادگاه عمومى مستقر باشد، در اين حالت دادخواست به دفتر شعبه اول داده خواهد شد.

۲- منظور از دادگاه صالح دادگاهى است كه قانوناً شايستگى و صلاحيت رسيدگى به ادعا را دارد تشخيص اين امر براى مردم عادى و حتى حقوقدانان در پاره اى از موارد مشكل است از اين رو بهتر است قبل از تقديم دادخواست در اين خصوص با اهل فن مشورت به عمل آيد ولى طبق يك قاعده عمومى در دعاوى مدنى اصل بر صلاحيت دادگاه محلى است كه خوانده يعنى طرف مقابل دعوى در حوزه آن دادگاه اقامت دارد.

۳- پس از تقديم دادخواست مدير دفتر دادگاه بايد فوراً آن را ثبت و رسيدى كه در آن نام خواهان،خوانده، تاريخ تسليم دادخواست (روز، ماه، سال) آمده با ذكر شماره ثبت به تقديم كننده دادخواست بدهد و در برگ دادخواست تاريخ تسليم دادخواست را بياورد.

۴- تاريخ رسيد دادخواست به دفتر دادگاه ، تاريخ اقامه دعوى به حساب مى آيد.

۵- اگر دادگاه داراى شعبه هاى مختلف باشد ، مدير دفتر دادگاه پس از ثبت دادخواست آن را جهت ارجاع به يكى از شعب به نظر رئيس شعبه اول يا معاون او خواهد رساند.

۶- در فرم دادخواست بايد:
الف) نام و نام خانوادگى ، نام پدر، سن و شغل خواهان و نشانى او آورده شود. در مورد نشانى بايد توجه داشت كه نشانى به نحوى ذكر شود كه مأمور ابلاغ قادر به ابلاغ اوراق قضايى به آن نشانى باشد.
ب) نام، نام خانوادگى ، شغل و نشانى خوانده به ترتيب بالا.

پ) آن چه كه مورد ادعا است و به اصطلاح خواسته خواهان مى باشد براى مثال مطالبه وجه، تخليه مغازه استيجارى، فسخ معامله، الزام به تنظيم سند رسمى و.‎/‎/ در مورد دعاوى مالى تعيين بهاى خواسته ضرورى است. براى مثال اگر خواسته خواهان خلع يد از ملكى است بايد بهاى ملك را هم بياورد.

ت) تعهدات و جهاتى كه به موجب آن خواهان خود را مستحق مطالبه به نحوى كه مقصود او واضح و روشن باشد.

ث) آن چه خواهان از دادگاه درخواست دارد. (براى مثال هنگام اقامه دعوى مبنى بر الزام خوانده به تنظيم سند رسمى، درخواست دستور موقت جهت منع نقل و انتقال ملك نيز طرح مى شود.)

ج) دلايلى كه خواهان به موجب آن خود را ذيحق مى داند و براى اثبات ادعاى خود به آن استناد مى كند مانند اسناد، شهادت گواهان، نظر كارشناس، معاينه محل و.‎/‎/

چ) چنان چه خواهان براى اثبات ادعايش به گواهى گواهان استناد مى كند بايد اسامى و مشخصات و محل اقامت آنان را به طور صحيح معين كند.

ح) امضاى دادخواست توسط خواهان در صورت نداشتن امضا، اثر انگشت او.

۷- اگر خوانده دعوى شخص حقوقى باشد براى مثال شركت سهامى عام.‎/‎/ در ستون خوانده بايد نام شركت آورده شود نه سهامداران شركت.

۸- چنانچه هر يك از خواهان يا خوانده عنوان قيم يا متولى يا وصى يا مديريت شركت و امثال آن را داشته باشند بايد در دادخواست آورده شود و دليل اين امر نيز ضميمه پرونده شود.

۹- چنانچه دادخواست به هر دليلى نقص داشت مدير دفتر دادگاه بايد پس از تكميل پرونده آن را در اختيار دادگاه قرار دهد، از اين رو براى دادخواست هاى ناقص تا قبل از تكميل آنها وقت دادرسى تعيين نخواهد شد و به اصطلاح دادخواست به جريان نخواهد افتاد.

۱۰- اگر دادرسى با دادخواست ناقص شروع شود هر زمان كه دادگاه متوجه اين نقص گرديد بايد جريان دادرسى را متوقف كند و با اشاره به موارد نقص پرونده را جهت تكميل دادخواست به دفتر دادگاه بفرستد.

۱۱- خواهان بايد رونوشت يا تصوير اسناد خود را پيوست دادخواست كند. رونوشت يا تصوير اين مدارك بايد خوانا و مطابق با اصل باشد و اين امر بايد توسط دفتر دادگاه به تأييد برسد. يعنى مطابقت اصل با كپى گواهى شود.

۱۲- اگر سندى به زبان فارسى نباشد علاوه بر رونوشت يا كپى گواهى شده آن بايد ترجمه گواهى شده آن نيز پيوست دادخواست شود.

[Borna66]

چگونگی انجام معاملات در بنگاه های مشاورین املاک


یکی از اساسی ترین نیازها و در واقع مهم ترین دغدغه امروز شهروندان، تهیه مسکن اعم از خرید یا اجاره و رهن است و چون این مهم نوعا از طریق مراجعه به آژانس های مسکن (بنگاه معاملات املاک) میسر می شود، بنابراین آگاهی از مسایل اولیه و مقدماتی در رابطه با خرید و فروش املاک و مستغلات و نحوه فعالیت این آژانس ها ضروری به نظر می رسد. از این رو بنا داریم تا به بررسی نحوه فعالیت آن ها در رابطه با خرید و فروش املاک بپردازیم.

*تعریف عقد یا قرارداد
عقد یا قرارداد و یا معامله عبارت است از این که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امری کنند که مورد توافق آن ها باشد. یکی از شایع ترین عقود معمول در جامعه عقد بیع است.

بعد از توافق فروشنده و خریدار در ثمن (قیمت) و مبیع (مالی که قصد فروش آن را دارند) ، به محض اینکه فروشنده بگوید فروختم و خریدار بگوید خریدم، عقد ایجاد می شود و آثار خود را که انتقال مالکیت است، ایجاد می کند. بنابراین اگر بعد از عقد قیمت مال کم یا زیاد شود، این تغییر قیمت در مال انتقال گیرنده (خریدار) ایجاد می شود.

لیکن نظر به اینکه نقل و انتقال اموال غیر منقول از نظر قوانین ثبتی تابع تشریفات خاصی است، شخصی مالک شناخته می شود که سند رسمی به نام او صادر شده است.

نکته:
استثنائا بر خلاف قواعد کلی عقد بیع، اگر بعد از ایجاد عقد و قبل از تسلیم به خریدار مبیع که ممکن است خانه یا هر چیز دیگری باشد، در اثر زلزله، طوفان، آتش سوزی و ... تلف شود، فروشنده باید بهای مورد معامله را به خریدار برگرداند.

*نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک
نحوه فعالیت این صنف در رابطه با فروشنده و خریدار، طیف گسترده ای دارد که جداگانه بررسی می شود:
الف) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با نوع عملکرد فروشنده:
روال کار در بنگاه های املاک عمدتا بدین نحو است که افرادی که در صدد فروش املاک خود هستند:

- یا مستقیما به آژانس املاک مراجعه کرده و با اعلام مشخصات ملک خود شرایط فروش ملک خود را به آن ها بیان می کنند.

- یا از طریق آگهی های روزنامه این کار را انجام می دهند.
در خصوص دسته اول، فروشنده به مشاورین املاک مراجعه کرده و اعلام فروش می کند. برای تعیین قیمت نیز یا شخصا اعلام نظر می کند یا نظر مشاورین املاک را ملاک عمل قرار می دهد. بنابراین نقش آن ها در تعیین قیمت کارشناسی در این مرحله حایز اهمیت است.

در مورد دسته دوم، اصولا شرکت هایی وجود دارند که با مراجعه به آگهی های موجود در روزنامه، با فروشنده تماس گرفته و مشخصات آن ملک را وارد فایل های چاپی کرده و هر ماه آن فایل ها را به مشاورین املاک داده، بابت این کار حق الزحمه ای به صورت ماهیانه دریافت می کنند.

ب) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با شرایط خریداران دسته اول از خریداران
دسته اول از خریداران شهروندانی هستند که برای تهیه مسکن یا زمین یا ... به آژانس ها مراجعه می کنند و در ابتدا با خود مشاورین آژانس ها وارد گفت‌وگو می شوند. اگر این دسته از خریداران برای خرید ملک یا آپارتمان به صورت نقدی قصد معامله داشته باشند، مشاورین آن ها را به بساز و بفروش هایی که ممکن است خودشان نیز شریک آن ها باشند معرفی می کنند.

اما اگر همین شهروندان قصد خرید اقساطی و ... داشته باشند، فایل های فوق را به آن ها می دهند. در نهایت نیز در صورت توافق با یکدیگر، ملک مورد نظر را رویت کرده و برای انعقاد قرارداد فروشنده را به دفتر خود دعوت می کنند. در این صورت طرفین با ملاحظه اسناد مالکیت و مدارک یکدیگر، مقدمات انعقاد قرارداد را فراهم می کنند. در این مرحله اتحادیه املاک وارد عمل شده و بیع نامه های چاپی ای را (که به نظر می رسید در تنظیم آن ها از افرادی آشنای به مسایل حقوقی استفاده شده و دارای شماره های مخصوصی است)، به آژانس های املاک ارایه می کند. در مرحله آخر کافی است مشاور املاک اسامی خریدار، فروشنده و مشخصات ملک مورد معامله و سایر ضوابط و شرایط معامله را در جاهای خالی پر کند.

*دسته دوم از خریداران
دسته دوم از خریداران ممکن است بساز و بفروش ها باشند که عمدتا خانه های کلنگی و زمین ها را از طریق مشاورین از فروشنده خریداری می کنند. باید دانست که فعالیت عمده و گسترده مشاورین در این مرحله و جایی که خود به عنوان خریدار وارد عمل می شوند، متمرکز است.

بعضی از مشاورین املاک دراین مرحله شیوه های متعددی را برای پایین آوردن بهای املاک انجام می دهند. بدین نحو که از فروشنده دعوت می شود که برای مذاکره در مورد قیمت و ... به دفتر آن ها مراجعه کند اما بدون آنکه از قبل خریداری وجود داشته باشد یا در صورت وجود خریدار با او در این مورد هماهنگ کرده باشند، بعد از اینکه عملیات فوق را چند بار تکرار کردند و فروشنده به این باور رسید که ملک او خریداری ندارد، با بساز و بفروش ها تماس گرفته و آن ها را به همراه فروشنده دعوت می کنند. سپس وارد مذاکره می شوند و ملک را به بهای اندک و گاه ثمن بخس خریداری می کنند.

*دسته سوم از خریداران
دسته سوم همان مشاوران املاک هستند که با تفاوت جزیی عملیات فوق را انجام می دهند.

همان طور که گفته شد، قرارداد در فرم های چاپی خاصی تنظیم می شود.
یک سوم کل قیمت در دفتر املاک داده شده، یک سوم بهای معامله نیز هنگام تحویل ملک و تادیه مابقی، به هنگام تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی موکول می شود.

*نکاتی چند در خصوص مشکلات موجود در معاملات در آژانس های املاک
مشاورین آژانس املاک فقط در مرحله مذاکرات اولیه طرفین برای معامله و تنظیم قرارداد از سند مالکیت برای تکمیل قرارداد چاپی استفاده می کنند و سپس سند مالکیت را به فروشنده بر می گردانند. حال ممکن است فروشنده مذکور بدون علم و اطلاع، در آژانس املاک دیگری حاضر شده و ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند و این عمل را حتی چند بار نیز تکرار کند. در این صورت خریداران با فروشنده ای مواجه می شوند که با انجام معاملات معارض، مشکلات متعددی را برای آن خریداران ایجاد می کند. برای رفع این مشکل کافی است که سند مالکیت در اختیار اولین آژانس املاک قرار گیرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده متقلب و کلاهبردار جلوگیری شود. البته به منظور مراقبت از مفقود شدن اسناد مالکیتی که به عنوان امانت در اختیار آژانس املاک قرار گرفته است، موضوع خیانت در امانت آنان با حساسیت بیشتری مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است که در جای خود عامل مهمی در جهت جلوگیری از معاملات متعارض به حساب می آید.

مساله دیگر در این مورد آن است که آیا بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک در مقابل سند رسمی مالکیت فروشنده قابلیت استناد دارد یا خیر؟

به عبارت دیگر آیا بر اساس بیع نامه عادی می توانیم الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از مراجع قضایی بخواهیم؟

پاسخ: اصولا قراردادهای خصوصی که بین اشخاص منعقد می شوند، شده تا زمانی که مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگیرند، بین آنان معتبر و لازم الاجراست و در این بحث فرقی بین قرارداد خصوصی ثبت در قالب سند رسمی و اسناد عادی نیست. بر این اساس، بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک نیز از این قاعده مستثنی نیست.

نهایت اینکه خریدار در مقام استفاده از مزایای قانونی اسناد رسمی، قصد ثبت رسمی معامله منعقده و تنظیم سند رسمی را دارد.

در صورتی که فروشنده دارای سند مالیکت رسمی از انتقال رسمی معامله و انجام تشریفات ثبتی خودداری کند، خریدار می تواند از طریق محاکم قضایی وی را به تنظیم سند رسمی ملزم کند. به عنوان ضمانت اجرای قوی ( برای جلوگیری از امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی)، می توان در بیع نامه تنظیمی شرط کرد در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، اگرچه این عمل به ارکان معامله خللی وارد نمی کند و در هر صورت معامله معتبر است، اما خریدار می تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی، الزام طرف مستنکف را ضمن مطالبه خسارت وارده به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله، مطالبه کند. چنانچه خریدار در این ادعا و مطالبه موفق شود، می تواند معامله واقع شده را ثبت رسمی کند. برای استحکام قرارداد تنظیمی در فرم اتحادیه مشاوران املاک، در ذیل بیع نامه ها محلی را برای امضای شهود قرار داده اند که توصیه می شود حتما این قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضا شود اکنون نمونه ای از مبایعه نامه اموال غیر منقول و نیز با توجه به نقش اجاره واحدهای مسکونی در زندگی روزمره، یک نمونه از اجاره نامه نیز ارایه می شود.

اجاره نامه
الف: (موجر/موجرین): خانم/آقای..........فرزند........... دارنده شناسنامه شماره ............. صادره از ............شغل ...............
آدرس محل کار.....................
تلفن تماس.................. وکالتا طبق وکالت نامه شماره ................. دفترخانه ..................
ب: (مستاجر/مستاجرین): خانم/آقای:............فرزند...............دا رنده شناسنامه شماره .................تلفن تماس..............
ج: مورد اجاره: عبارت است از شش دانگ یک دستگاه/یک باب.............واقع در .........به مساحت ..............موضوع سند مالکیت چاپی به شماره .............جزء پلاک ثبتی............بخش..............صفحه.. .............دفتر..................مشتمل بر................
اتاق خواب با حق استفاده از برق، آب، گاز، تلفن، شوفاژ، پارکینگ، زیرزمین، انباری و تلفن شماره.......... و سایر لوازم و ملحقات مربوطه که قبلا به رویت مستاجر رسیده است.

5- اجاره بها: در تمام مدت مبلغ ........... ریال که به قرار ماهی .........ریال در اوایل/اواخر هر ماه و به موجب قبض رسید تادیه شود و در صورت تاخیر از تادیه هر یک از اقساط اجاره بها بیش از ده روز از طرف مستاجر، موجر می تواند به موجب قانون مالک و مستاجر نسبت به فسخ اجاره نامه و تخلیه مورد اجاره اقدام کند.
تبصره: مبلغ .........ریال از طرف مستاجر به عنوان قرض الحسنه نقدا/طی چک........به موجر پرداخت شد. زمان پرداخت این قرض تا تاریخ انقضای مدت اجاره یا زمان فسخ است لکن بین طرفین مقرر شده که قرض دهنده حق مطالبه بازپرداخت دین را ندارد مگر اینکه مورد اجاره تخلیه و عین آن به موجر مسترد شود.

و: شروط و توضیحات:
1- مورد اجاره صرفا جهت سکونت مستاجر و خانواده اش که جمعا ........ نفر هستند واگذار شده است.
2- مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر کلا و جزئا ندارد.
3- پرداخت هزینه های مصرف آب و برق و تلفن و گاز به عهده مستاجر است و ...
16- توضیحات:...............................
امضا موجر امضا مستاجر امضا شاهد یک
امضا شاهد دو امضا و مهر مشاور املاک
نمونه فرم قابل استفاده در نوع مبایعه نامه های معامله ملک غیر منقول:

*مبایعه نامه
یا ایها الذین آمنوا اوفوا بالعقود (قرآن کریم/سوره مائده/آیه 1)
تاریخ تنظیم: / / 138
ماده 1- طرفین معامله:
1-1: فروشنده:........... فرزند:............
دارای شناسنامه شماره:...........صادره از:.............
ساکن نشانی:.................تلفن:............. ....
2-1: خریدار:.............. فرزند:...................
دارای شناسنامه شماره:................ صادره از:............
ساکن نشانی:................. تلفن: ...................
ماده 2: مورد معامله و مشخصات آن:
مورد معامله و مشخصات آن که فروشنده به رویت خریدار رسانده و مورد قبول و تایید خریدار است عبارت است از شش دانگ:........................
با جمیع لواحق و توابع شرعی و عرفی آن که دارای یک جلد سند مالکیت به شماره ملک................و به شماره ثبت دفتر ............... بخش ................ که فروشنده به رویت خریدار رسانیده است و خریدار از کمیت و کیفیت ارزش مورد معامله اطلاع کامل حاصل کرده و مورد قبول خریدار است.
1-2: آدرس مورد معامله عبارت است از:..................
ماده 3: قیمت کل مورد معامله:
قیمت ............. مورد معامله .................مبلغ.................ریال ، معادل..........تومان و به ترتیب زیر از وجه رایج مور توافق متعاملین قرار گرفت که از طرف خریدار به فروشنده پرداخت می شود:
1-3: مبلغ..............ریال، معادل...........تومان به عنوان قسمتی از ثمن معامله ..................نقدا.............طی....... ...فقره چک بانکی و مسافرتی از سوی خریدار تسلیم فروشنده شد و به دریافت آن اقرار کرد.
2-3: مبلغ ...............ریال، معادل..............تومان همزمان با تحویل مبیع و به تصرف مشتری دادن آن در مورخ / / 13
3-3: مبلغ .................ریال، معادل...............تومان در تاریخ / / 13 همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال و در دفترخانه شماره ............. .
تبصره: عدم پرداخت مبلغ مندرج در بند 1-3 این مبایعه نامه از سوی خریدار به هر علت موجب منفسخ شدن و بی اعتباری معامله شده و با انفساخ معامله، فروشنده مجاز است مورد معامله را به هر شخص دیگری واگذار کند و در این مورد نیاز به اخذ هیچ گونه مجوز دیگری نیست.

ماده 4: شروط معامله:
1-4: تاریخ تخلیه و تحویل مبیع مورخ / / 13 تعیین می شود که همزمان با تخلیه و تحویل مبیع مبلغ مندرج در بند 2-3 در حق فروشنده تادیه می شود.
2-4: تاریخ تنظیم سند رسمی انتقال مورخ / / 13 است که طرفین ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره ...... واقع در ...........برای انجام کلیه تعهدات مندرج در مبایعه نامه و تشریفات قانونی نقل و انتقال هستند.
3-4: فروشنده مکلف است قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی، کلیه اسناد و مدارک لازم اعم از مفاصا حساب های مالیاتی نقل و انتقال، عوارض نوسازی، گواهی پایان ساختمان و .... را تهیه و به دفترخانه فوق الذکر تسلیم کند به طوری که در روز تنظیم سند رسمی هیچ گونه مانعی برای تنظیم سند موجود نباشد.
4-4: حضور فروشنده بدون همراه داشتن اسناد و مدارک لازم و حضور خریدار بدون همراه داشتن باقیمانده ثمن معامله ( به صورت چک تضمینی یا وجه نقد) در حکم عدم حضور است و ملاک عدم حضور در دفترخانه، گواهی صادره از دفترخانه مذکور است.

5-4: در صورت عدم تخلیه و تحویل مورد معامله در تاریخ مذکور، فروشنده ملزم به پرداخت روزانه مبلغ ........ ریال، معادل..........تومان به عنوان جبران خسارت تاخیر در تحویل مبیع در حق خریدار خواهد بود.
6-4: هر گاه خریدار در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، ضمن آنکه فروشنده حق فسخ مبایعه نامه را خواهد داشت، می تواند بابت تخلف از انجام تعهد خریدار، مبلغ ......... ریال(معادل...........تومان) از پیش پرداخت را کسر کرده و باقیمانده را به وی مسترد کند.

7-4: هر گاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنطیم سند رسمی معامله اقدام نکند، اگر چه در هر صورت معامله معتبر است، خریدار می تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی الزام طرف مستنکف را ضمن مطالبه خسارات وارده به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله مطالبه کند.

تبصره: چهانچه خریدار الزام فروشنده مستنکف را جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی از مقامات قضایی مطالبه کند، فروشنده هیچگونه حق و ادعایی نسبت به مابقی ثمن مورد معامله (مذکور در بند 3-3) نخواهد داشت.

8-4: خریدار حق دارد مورد معامله را جزعا یا کلا ولو به صورت صلح حقوق یا وکالت به غیر منتقل کند که در این صورت و حسب اعلام اطلاع قبلی انجام انتقال رسمی ( موضوع بند 2-4) به نام منتقل الیه جدید انجام خواهد گرفت و تکالیف خریدار مذکور در این مبایعه نامه نیز از حیث پرداخت الباقی ثمن معامله و حضور در دفترخانه بر عهده وی قرار خواهد گرفت.

9-4: فروشنده اقرار کرد که مورد معامله مشمول مصادره اموال نبوده و در توقیف نیست و مورد رهن و وثیقه کسی نیست و منافعی از آن به هر شکلی به دیگری واگذار نشده و ممنوع المعامله نیست.

10-4: هر گاه مبیع مورد ادعای دیگری قرار گرفت یا بعدا این ادعا حاصل شده و به اثبات برسد به طوری که عملا نقل و انتقال تحقق پیدا نکند یا سند تنظیمی ابطال شود، فروشنده مکلف است ثمن معامله را به قیمت روز ( و در صورت لزوم با جلب نظر کارشناس) به خریدار پرداخت کند و چنانچه در این زمینه خسارتی هم متوجه خریدار شود باید این خسارات را نیز جبران کند.

11-4: متعاملین بر اساس آیه شریفه (اوفوا بالعقود) و قاعده (المسلمون عند شروطهم) متعهد و ملتزم می شوند نسبت به انجام کلیه تعهدات خود به شرح این مبایعه نامه و حضور در دفترخانه و تنظیم و امضای سند رسمی مورد معامله اقدام کنند.

12-4: تادیه مالیات ها و عوارض اعم از نقل و انتقال، عوارض شهرداری، دارایی و ... به عهده فروشنده بوده و هزینه های نقل و انتقال در دفترخانه اعم از حق الثبت و حق التحریر و بهای اوراق رسمی دفترخانه بالمناصفه به عهده طرفین است.

این مبایعه نامه با توجه به مواد 10 و 190 قانون مدنی و با رعایت کلیه شرایط و مقررات شرعی و قانونی معاملات در کمال صحت و سلامت، با اراده شخصی با علم و آگاهی از کم و کیف مورد معامله و اوضاع و احوال و زمان و مکان و نیز برابری ارزش مبیع با ثمن تنظیم شده و طرفین با رضایت کامل مبادرت به انجام معامله کرده و با قبول اسقاط کافه خیارات خصوصا خیار غبن اگر چه فاحش باشد. هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را ندارد و صیغه شرعی عقد بیع ایجابا و قبولا جاری شد و نسبت به آنان و ورثه و قایم مقام قانونی لازم الاجرا بوده و نوسانات قیمت ها هم هیچگونه تاثیری در مبایعه نامه ندارد.
فروشنده:..................
خریدار:...................
شهود:......................................

پی نوشت:
1- در صورت معامله املاک ثبت شده ( املاکی که دارای سند مالکیت هستند)، باید لزوما این معامله در دفاتر اسناد ثبت شود تا از نظر مقررات انتقال واقع شده باشد. (ماده 22 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک کشور).
2- ثمن بخس: قیمت کم./06/120

[Borna66]

توقیف دیه و برداشت مهریه از آن

*برابر قانون، دیه مالی است که در شرع برای جنایت تعیین شده است. در قانون مجازات اسلامی از دیه به عنوان یکی از مجازات های پنجگانه نام برده شده گرچه دیه مجازات است اما ماهیت آن دین است و با فوت مقصر و محکوم علیه ساقط می شود و از ورثه و یا از دارئی او مطالبه خواهد شد. از طرفی شخصی که دیه بر او استقرار پیدا می کند این دیه در واقع مال او محسوب و با فوت او در حکم اموال به جای مانده از میت محسوب می شود و طبق قانون ارث بین ورثه تقسیم خواهد شد. حال با این مقدمه به بررسی نحوه برداشت مهریه از طریق توقیف دیه می پردازیم.

فرض کنیم زوج جوانی در حادثه رانندگی فوت می کند و ورثه اش عبارت اند از یک پسر و یک دختر و پدر و همسر که در این حالت سهم پدر یک ششم و همسر یک هشتم و مازاد ترکه، که باید بین فرزندان، (پسر دو برابر دختر) تقسیم شود.

حال این سئوال پیش می آید که آیا همسر می تواند جهت مطالبه مهریه اش از دیه متوفی برداشت کند؟ برای پاسخ به این پرسش باید دید که آیا دیه جزو ترکه (اموال به جا مانده از متوفی) به حساب می آید یا خیر؟

اگر دیه را جزء اموال به جا مانده از متوفی محسوب کنیم و به بیان دیگر دیه را در حکم مال مقتول بدانیم پس از پرداخت بدهی های متوفی مابقی دیه را ورثه مانند سایر اموال به ارث می برند و چون مهریه زن نیز بر عهده شوهرش بوده و دین است و اصولا دین ممتاز به حساب می آید با فوت زوج، همسرش می تواند دیه را که در حکم ماترک است بابت مهر خود قبل از تقسیم آن بین وارث به عنوان سهم الارثی توقیف کند. اما اگر دیه را خسارت ناشی از جرم تلقی کنیم از آنجا که زیان به ورثه مقتول وارد آمده و نه به متوفی، بنابراین به دارایی متوفی چیزی اضافه نمی شود تا ماترک محسوب شود و همسر متوفی نمی تواند آن را توقیف کند. در حال حاضر عقیده غالب نظر اول است یعنی دیه در حکم مال متوفی بوده و جزء ترکه محسوب می شود و طلبکاران متوفی از جمله همسرش می توانند آن را توقیف و طلب خود را از آن وصول کنند.

پرسش: زوجه یا هر طلبکار دیگر چگونه می تواند دیه را به نفع خود توقیف کند؟
پاسخ: زوجه از جمله ورثه محسوب می شود و برای دریافت سهم الارث خود از دیه باید به واحد اجرای احکام دادسرایی که حکم دیه را اجرا می کند مراجعه کند. اما برای مطالبه مهریه اش باید به دادگاه حقوقی مراجعه و دادخواست تقدیم کند و اگر قصد توقیف دیه را دارد باید درخواست تامین خواسته نیز بکند.

چنانچه مهریه زوجه وجه رایج باشد این مبلغ به نرخ روز محاسبه می شود و چنانچه دلیل رابطه زوجیت با متوفی سند رسمی باشد (عقد نامه محضری) برای توقیف و تامین خواسته، زوجه نیاز به پرداخت خسارت احتمالی هم ندارد.

پرسش: چنانچه مبلغ دیه کمتر از مهریه باشد آیا زوجه می تواند برای مطالبه بقیه مبلغ به ورثه دیگر متوفی مراجعه کند؟

پاسخ: اگر سایر وراث ترکه را بپذیرند و در صورت عدم کفایت دارایی به جا مانده از متوفی (ترکه) مسوول پرداخت مازاد به زوجه هستند.

[Borna66]

نفقه و چگونگی طرح دادخواست


تعریف نفقه زوجه:
نفقه عبارت است از تامین هزینه زندگی زن که شامل خانه، اثاثیه منزل، غذا، لباس، دارو و درمان از زمان عقد دایم که بر عهده زوج است.
نفقه در قانون مدنی این گونه تعریف شده است:

مطابق قانون مدنی ایران: نفقه عبارت است از همه نیازهای متعارف و متناسب با وضعیت از قبیل مسکن، البسه، اثاث منزل و هزینه های درمانی و بهداشتی و خادم در صورت عادت یا احتیاج به واسطه نقصان یا مرض.

چگونگی محاسبه میزان نفقه:
ضابطه موجود در تعیین میزان نفقه، بر مبنای شوونات خانوادگی زن، عرف و عادت ساکنان هر منطقه و وضع مالی مرد، است و در صورت عدم توافق زوجین در میزان نفقه، دادگاه به تعیین میزان آن اقدام می کند.

شرایط پرداخت نفقه:
به محض این که عقد ازدواج صورت پذیرفت و زوجین زندگی زناشویی خود را آغاز کردند، شوهر مکلف به پرداخت نفقه است. البته زوجه در صورتی مستحق نفقه است که از همسر خود تمکین کند.

تمکین به معنای اطاعت زن از شوهر در ادای وظایف زوجیت، حسن معاشرت و سکونت در منزل شوهر است. به زنی که از همسرش در مفهوم خاص و عام اطاعت نکند، ناشزه گویند.

ماده 1108- هر گاه زن بدون مانع مشروع از ادای وظایف زوجیت امتناع کند، مستحق نفقه نخواهد بود.

ترک منزل از ناحیه زوجه و تعلیق نفقه:
زوج وظیفه دارد که در حد توانش منزلی مستقل و متناسب با شوونات زوجه فراهم کند. حال اگر این منزل از جنبه شوونات اجتماعی مطابق حال زن باشد ولی به سر بردن در آن منزل موجب شود که احتمال ضرر و زیان شرافتی یا بدنی ( آزار و اذیت) زوجه برود، خروج وی از منزل "نشوز و عدم اطاعت" محسوب نمی شود و نفقه تا زمان برطرف شدن مشکل به وی تعلق خواهد گرفت.

ماده 1114 قانون مدنی- زن باید در منزلی که شوهر تعیین می کند، سکنی کند مگر آنکه اختیار تعیین منزل به زن داده شده باشد.

ماده 1115 قانون مدنی- اگر بودن با شوهر در یک منزل متضمن خوف ضرر بدنی یا مالی یا شرافتی برای زن باشد، زن می تواند مسکن علیحده اختیار کند و در صورت ثبوت مظنه ضرر مزبور، محکمه حکم بازگشت به منزل شوهر نخواهد داد و مادام که زن در بازگشتن به منزل مزبور معذور است نفقه بر عهده شوهر خواهد بود.

ضمانت اجرای عدم پرداخت نفقه
زنی که همسرش از پرداخت نفقه به وی خودداری می کند، هم می تواند شکایت کیفری کند و هم می تواند دادخواست حقوقی ارایه کند.

شکایت کیفری:
زن در یک برگ عادی شکایت خود را نوشته و آن را به دادگاه ارائه می دهد. در این صورت به شکایت وی خیلی سریع رسیدگی می شود و در صورت اثبات ادعا مرد به مجازات تعزیری محکوم خواهد شد مربوط به زمان حال از طریق کیفری قابل مطالبه و نفقه البته لازم به ذکر مربوط به گذشته با ارایه دادخواست حقوقی قابل پرداخت است که نفقه ماده 642- هر کس با داشتن استطاعت مالی نفقه زن خود را در صورت تمکین ندهد یا از تادیه نفقه سایر اشخاص واجب النفقه امتناع کند، دادگاه او را از سه ماه و یک روز تا پنج ماه حبس محکوم می کند.

جرم مستمر:
نفقه از جمله جرایم مستمر به شمار می رود یعنی از آن گونه جرایمی است که در صورت عدم پرداخت به دفعات قابل شکایت کیفری است مثلا اگر نفقه مرداد ماه پس از شکایت کیفری از شوهر اخذ شد ولی او از پرداخت نفقه ماه بعد خودداری کرد، زن می تواند مجددا شکایت ترک انفاق کند. به همین لحاظ بزه ترک انفاق جرم مستمر محسوب می شود و با گذشت شاکی، پرونده بسته می شود.

دادخواست حقوقی مطالبه نفقه:
چنانچه زنی بخواهد نفقه ایام گذشته خود را طلب کند، فقط با ارایه دادخواست حقوقی می تواند آن را دریافت کند.

نحوه ارایه دادخواست حقوقی:
زوجه پس از خرید دو نسخه دادخواست باید خواسته خود را در آن ها قید کند و چون دعوای نفقه مالی است به میزان مبلغ مورد مطالبه تمبر الصاق و آن را به دادگاه خانواده تقدیم کند.
وی می تواند در دادخواست خود هزینه دادرسی را نیز مطالبه کند. در صورت عدم توانایی مرد به پرداخت نفقه و یا اینکه به هیچ طریق نتوان مرد را مجبور به پرداخت نفقه کرد و یا مالی هم از او بدست نیاید که از آن محل نفقه زن پرداخت شود زن می تواند دادخواست طلاق تنظیم کند.

نحوه محاسبه میزان تمبر:
اگر مثلا میزان نفقه مورد مطالبه 100 هزار تومان باشد، هزینه تمبر آن 1500 تومان است یعنی 5/1 درصد از کل مبلغ نفقه، بنابراین روش محاسبه هزینه تمبر به این صورت است که : خواسته × یک و نیم صدم: حاصل میزان مبلغ لازم برای ابطال تمبر است. 1500=یک و نیم صدم×1000

عجز از پرداخت هزینه تمبر:
اگر زنی توان هزینه تمبر را نداشت، می تواند ضمن دادخواست مطالبه نفقه، دادخواست اعسار( دادخواست عجز از پرداخت نفقه) را ارایه دهد و شهود خود را معرفی کند که در صورت اثبات، از پرداخت هزینه دادرسی معاف می شود.

نفقه در مدت عقد و قبل از ازدواج
در مدت فاصل میان عقد و انجام ازدواج، نفقه ای به زن تعلق نمی گیرد مگر اینکه زن جهت شروع به زندگی اعلام آمادگی کرده باشد ولی مرد از بردن همسرش خودداری کند که در این صورت زن مستحق دریافت نفقه است. در این صورت زوجه باید بتواند ادعای خود را ثابت کند یعنی یا باید به نزدیکترین مجتمع قضایی محل سکونت خود مراجعه، سه برگ اظهارنامه دریافت و آمادگی خود را اعلام کند یا اینکه چند نفر را به شهادت بگیرد و استشهادیه ای تنظیم کند.

نفقه زوجه در زمانی که وی تمکین را منوط به پرداخت مهریه کرده است:
به زنی که بعد از عقد، شروع به زندگی زناشویی و رفتن به خانه شوهر را منوط به پرداخت مهریه کند، نفقه تعلق می گیرد و مرد مکلف است نفقه وی را بپردازد.

ماده 1085 قانون مدنی- زن می تواند تا مهر به او تسلیم نشده، از ایفای وظایفی که در مقابل شوهر دارد امتناع کند مشروط به اینکه مهر او حال باشد و این امتناع مسقط حق نفقه نخواهد بود.

نحوه پرداخت نفقه پس از طلاق:
در طلاق رجعی در زمان عده ( سه ماه و 10 روز پس از ثبت طلاق)، مرد باید به همسرش نفقه بپردازد و اگر طلاق به لحاظ عدم تمکین و عدم اطاعت زوجه صادر شده باشد، نفقه ای به وی تعلق نمی گیرد. در طلاق بائن و در فسخ نکاح نیز نفقه ای به زن پرداخت نمی شود.

ماده 1109 قانون مدنی- نفقه مطلقه رجعیه در زمان عده بر عهده شوهر است مگر اینکه طلاق در حال نشوز واقع شده باشد لیکن اگر عده از جهت فسخ نکاح یا طلاق بائن باشد، زن حق نفقه ندارد مگر در صورت حمل از شوهر خود که در این صورت تا زمان وضع حمل نفقه خواهد داشت.

نفقه در عده وفات
به موجب اصلاحی سال 1381 قانون مدنی- در عده وفات نفقه زن در صورت مطالبه از اموال کسانیکه پرداخت نفقه به عهده آن ها است تامین می شود.

نفقه زوجه در صورت صغیر بودن زوج:
با توجه به اینکه طفل صغیر تحت ولایت پدر و پدر بزرگ پدری خود است، پرداخت نفقه به عهده پدر است. در صورت فوت پدر یا حجر او، ولایتش ساقط می شود و به عهده پدر بزرگ پدری خواهد بود. اگر صغیر ولی خاص نداشته باشد، برای وی نصب قیم می شود و نفقه زوجه وی را ولی خاص و در صورت نبودن او، قیمی که دادگاه تعیین می کند نفقه را پرداخت خواهد کرد.

نفقه وجه در صورت مجنون بودن زوج:
این مورد نیز همان شرایط مورد قبلی را دارد یعنی در صورت نبودن ولی خاص برای مجانین و اشخاص غیر رشید که جنون یا عدم رشد آن ها متصل به زمان صغر آن ها بوده و ولی خاص نداشته باشند، دادگاه نصب قیم می کند تا اداره اموال او را بر عهده بگیرند.

نفقه زوجه در صورت غایب مفقود الاثر بودن زوج:
در این خصوص زوجه به دادگاه مراجعه کرده و حاکم شرع نیز از اموال غایب به قدر نفقه در اختیار زوجه قرار خواهد داد.

نفقه در عقد موقت (صیغه):
در صورتی که زنی به عقد موقت مردی در آید و به زبان عامیانه صیغه وی شود، نفقه به وی تعلق نمی گیرد مگر اینکه آنان توافق به پرداخت نفقه کرده باشند.

ماده 1113- در عقد انقطاع، زن حق نفقه ندارد مگر این که شرط شده یا آن که عقد مبنی بر آن جاری شده باشد.

پی نوشت:
1- ماده 1107 قانون مدنی- اصلاحی سال 1381
2- ماده 1206 : زوجه در هر حال می تواند برای نفقه گذشته خود اقامه دعوی کند و طلب او از بابت نفقه مزبور طلب ممتاز بوده و در صورت افلاس یا ورشکستگی شوهر، زن مقدم بر غرما (طلبکاران) خواهد بود ولی اقارب فقط نسبت به آتیه می توانند مطالبه نفقه کنند.
3- ماده 1111: زن می تواند در صورت استنکاف شوهر از دادن نفقه به محکمه رجوع کند. در این صورت محکمه میزان نفقه را معین و شوهر را به دادن آن محکوم خواهد کرد.
4- ماده 1112: اگر اجرای حکم مذکور در ماده قبل ممکن نباشد، مطابق ماده 1129 رفتار خواهد شد.
5- ماده 1129- در صورت استنکاف شوهر از دادن نفقه و عدم اجرای حکم محکمه و الزام او به دادن نفقه زن می تواند برای طلاق به حاکم رجوع کند و حاکم شوهر را اجبار به طلاق می کند. همچنین است در صورت عجز شوهر از دادن نفقه.
6- ماده 1148- در طلاق رجعی برای شوهر در مدت عده حق رجوع است.
7- ماده 1151- عده طلاق و عده فسخ نکاح سه طهر است مگر اینکه زن با اقتضای سن عادت زنانگی نبیند که در این صورت سه ماه است.
8- طلاق بائن طلاقی است که مرد حق رجوع ندارد- طلاق قبل از نزدیکی- طلاق یائسه- طلاقی که به درخواست زوجه باشد و زن به عوض ( مانند مهریه بذل شده و ...) رجوع نکرده باشد و در سه طلاقه.
9- فسخ نکاح که به لحاظ جنون یا عیوبی مانند جزام- زمین گیری- برص- قرن- نابینایی از دو چشم زن صورت می پذیرد.
10- زمان صغر یعنی از بدو تولد یا دوران کودکی جنون وجود داشته است.
11- ولی خاص یعنی پدر- پدر بزرگ پدری- وصی تعیین شده از ناحیه پدر و پدر بزرگ پدری./06/125

[Borna66]

منشور حقوق شاکی و متهم در دادسرا


حقوق شهروندی در کشور ما اصطلاح جدیدی است که خیلی زود وارد ادبیات حقوقی نیز شده است.بدون آنکه خواسته باشیم تعریفی از این اصطلاح ارایه دهیم وبه ابعاد اجتماعی و حقوقی آن بپردازیم ضروری می دانیم تا با زبان ساده به نکاتی درخصوص حفظ حریم حقوق شکات و متهمین اشاره کنیم. رعایت این حقوق هم از سوی قضات ومراجع انتظامی و هم سایر وابستگان و مرتبطین با پرونده های قضایی لازم و ضروری است تا هم به کشف واقع و هم به رسیدگی ها و دادرسی عادلانه و بی طرفانه امیدوار باشیم و راه را برای رسیدگی های خودسرانه و غیرقانونی ببندیم و به جلوگیری از اطاله جریان دادرسی کمک کنیم. مطابق ماده 100 قانون برنامه چهارم توسعه دولت موظف است به منظور ارتقای حقوق انسانی، استقرار زمینه های رشد و تعالی و احساس امنیت فردی و اجتماعی در جامعه و تربیت نسلی فعال، مسوولیت پذیر، مومن، رضایت مند و..."منشور حقوق شهروندی" را مشتمل بر محورهای پرورش عمومی قانون مداری و رشد فرهنگ نظم و احترام به قانون وآیین شهروندی و ... تنظیم کند که به نظرمی آید برای نیل به این اهداف آموزش حقوق شهروندی و تبیین مفاهیم آن در بخش امری اجتناب ناپذیر باشد.

1-حقوق شاکی در مرحله تحقیقات مقدماتی
-شاکی خصوصی حق دارد ضرر و زیان ناشی از جرم را مطالبه کند و مدارک و دلایل مربوط را تحویل مرجع تعقیب داده تا پیوست پرونده کیفری شود.
-هرگاه دادگاه متهم را مجرم تشخیص دهد مکلف است ضمن صدور حکم جزایی حکم ضرر و زیان مدعی خصوصی را نیز طبق دلایل و مدارک صادر کند.
-قضات و ضابطان دادگستری نمی توانند به بهانه این که متهم مخفی شده یا معین نیست یا دسترسی به او مشکل است تحقیقات خود را متوقف سازند.
-شاکی حق دارد در صورت ذینفع بودن قاضی در پرونده یا وجود قرابت بین متهم و قاضی یا خودش با قاضی از او بخواهد که رسیدگی را متوقف و به قاضی بی طرف دیگری واگذار کند.

-شکایت شاکی از جهات قانونی برای شروع به تحقیقات است. اما صرف شکایت شاکی بدون وجود دلایل کافی مجوزی برای دستگیری و بازداشت دیگری نمی شود.

-شکایت برای شروع به رسیدگی کافی است و قاضی نمی تواند از انجام آن خودداری کند.

-اگر شاکی نتواند متهم را معین کند قاضی مکلف به رسیدگی است. قضات ذی ربط و ضابطان دادگستری موظفند همه وقت شکایت کتبی یا شفاهی را بپذیرند.

-اگر شاکی محجور باشد(صغیر، غیررشید، مجنون) و به سرپرست قانونی او دسترسی نباشد و تعیین قیم نیز موجب از دست رفتن فرصت شود مقام قضایی خود امر جزایی را تعقیب و اقدامات لازم را برای جلوگیری از فرار متهم به عمل می آورد.

-شاکی حق دارد هنگام تحقیقات، گواهان خود را معرفی و دلایل اثبات ادعایش را اظهار کند.

اصولا شاکی حق دارد از صورت جلسه تحقیقات مقدماتی رونوشت بگیرد.
-شاکی می تواند ضرر و زیان خود را با ارایه دلیل قبل از صدور حکم با تقدیم درخواست تامین خواسته تصمین کند.

شاکی حق دارد هنگام معاینه محل یا تحقیقات محلی حاضرشود.
اموال مسروقه یا اشیایی که به واسطه ارتکاب جرم به دست آمده یا هرنوع مالی که در جریان تحقیقات توقیف شده باید به کسی که مال از او سرقت رفته یا اخذ شده به دستور قاضی بازگردانده شود.

2-حقوق متهم در مرحله تحقیقات مقدماتی
-کشف و تعقیب جرم و انجام تحقیقات و بازداشت متهم باید مطابق مقررات قانون باشد.

-قبل از اثبات بزهکاری و صدور حکم قطعی هیچ کس مجرم تلقی نمی شود و در پناه اصل برائت مبری از ارتکاب جرم است مگر آن که خلاف آن ثابت شود.
-با فوت متهم ورثه و بستگان او هیچ گونه مسوولیتی در قبال اعمال او ندارد مگر در خصوص ضرر و زیان وارده به دیگران که در این حالت چنان چه ورثه اموال به جا مانده از او را بپذیرند(ترکه) مسوولیت مالی دارند.(مانند دیه صدمات وارده به شاکی.)

-هرگاه متهم قبل از صدور حکم قطعی به جنون مبتلا شود تا زمان درمان و بهبودی کامل تعقیب نمی شود.

-برای ارتکاب یک عمل نمی توان دو مرتبه شخص را محاکمه کرد. درجرایم قابل گذشت(مثل ترک انفاق، فحاشی و..) با گذشت شاکی دیگر نمی توان متهم را تعقیب کرد.

-بازداشت متهم بیش از 24 ساعت و بدون تفهیم اتهام ممنوع است.

ضابطان دادگستری حداکثر 24 ساعت می توانند متهم را تحت نظر نگهداری کنند و در اولین فرصت باید مراتب را به اطلاع مقام قضایی برسانند و این 24 ساعت هم فقط در جرایم مشهود قابلیت اعمال دارد.

-تفتیش منزل، محل کسب و کار و جلب اشخاص در جرایم غیر مشهود توسط ضابطان دادگستری ممنوع است و باید با اجازه مقام قضایی باشد.

-تحقیق در جرایم منافی عفت توسط ضابطان دادگستری ممنوع است مگر این که جرم مشهود باشد.

-اگر متهم در زمان ارتکاب جرم مجنون باشد پس از کسب نظرپزشک قانونی و در صورت ضرورت به مراکز درمانی منتقل می شود.

-نمی توان به بهانه کشف جرم با تفتیش و بازرسی منازل به حقوق اشخاصی ساکن درآن لطمه وارد کرد. بازرسی درمواردی به عمل می آید که دلایل کافی برای کشف جرم یا متهم و آلات داده است جرم درآن محل وجود داشته باشد.
-بازرسی و تفتیش در روز به عمل می آید و هنگام شب درصورتی انجام می گیرد که ضروری باشد. تشخیص این امر با قاضی است که باید با دلایل و ذکر آن درپرونده صورت گیرد نه ضابطان دادگستری.

-اوراق و نوشته ها و سایر اشیای متعلق به متهم فقط آن چه که مربوط به جرم است قابل بررسی است.

-احضار متهم درصورت وجود دلایل کافی، صرفا با احضار نامه به عمل می آید نه با تلفن یا سایر وسایل.

-اصولا نمی توان قبل از احضار متهم او را جلب کرد.

-جلب متهم در روز به عمل می آید به استثنای موارد فوری.

-متهم بلافاصله پس از جلب یا حداکثر 24 ساعت پس از آن باید توسط قاضی تفهیم اتهام شود.

-پس از اخذ مشخصات متهم اولین سوال از او تفهیم اتهام و دلایل مربوط به آن است.

-پرسش ها از متهم باید مفید ومربوط به اتهام باشد نه کلی یا تلقینی.

-رعایت موازین شرعی در تحقیق از متهمین زن ضروری است.

-متهم حق دارد خودش پاسخ پرسش ها را بنویسد.

-سکوت و عدم پاسخ به پرسش های بازجویان یا مقام قضایی حق متهم است.

-داشتن وکیل و دسترسی به وکیل به انتخاب متهم از حقوق اولیه اوست.
-اظهار یا اقرار یک متهم دلیل بر توجه اتهام نسبت به دیگری نیست و صرف اقرار متهم نسبت به شخص ثالث مجوز احضار، جلب یا تفهیم اتهام نیست.

-قرار تامین صرفا برای حضور به موقع متهم و در دسترس بودن اوست نه مجازات او.

-تحقیق یا شکنجه متهم به هر نحو ممنوع بوده و اقاریر به دست آمده از طریق شکنجه فاقد ارزش شرعی و قضایی است.

-بازداشت قانونی متهم صرفا در زندان صورت می گیرد نه در کلانتری ها یا سایر اماکن.

-اگر تحقیق از متهم پس از بازداشت او ضرورت داشته باشد صرفا در زندان و با رعایت تشریفات مربوط و به دستور قاضی صورت می گیرد نه در اماکن دیگری، قرار دادن متهم در اختیار ضابطان جهت تکمیل تحقیقات در کلانتری ها و ..
فاقد مجوز قانونی است.

-خواستن متهم از کفیل یا وثیقه گذار جز درمواردی که برای انجام تحقیقات ضروری است غیرقانونی است.

-کلیه تصمیمات به ویژه قرارها باید به متهم ابلاغ و تفهیم شود.

-اگر تصمیم مقام قضایی قابل اعتراض است این موضوع باید به متهم تفهیم شود.

-خانواده متهم باید از سرنوشت او مطلع شود.

-متهم یا وکیل او حق دارد از گواهان خود یا طرف مقابل پرسش های لازم را به عمل آورد.

[Borna66]

چگونگی انجام معاملات در بنگاه های مشاورین املاک

یکی از اساسی ترین نیازها و در واقع مهم ترین دغدغه امروز شهروندان، تهیه مسکن اعم از خرید یا اجاره و رهن است و چون این مهم نوعا از طریق مراجعه به آژانس های مسکن (بنگاه معاملات املاک) میسر می شود، بنابراین آگاهی از مسایل اولیه و مقدماتی در رابطه با خرید و فروش املاک و مستغلات و نحوه فعالیت این آژانس ها ضروری به نظر می رسد. از این رو بنا داریم تا به بررسی نحوه فعالیت آن ها در رابطه با خرید و فروش املاک بپردازیم.

*تعریف عقد یا قرارداد
عقد یا قرارداد و یا معامله عبارت است از این که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امری کنند که مورد توافق آن ها باشد. یکی از شایع ترین عقود معمول در جامعه عقد بیع است.

بعد از توافق فروشنده و خریدار در ثمن (قیمت) و مبیع (مالی که قصد فروش آن را دارند) ، به محض اینکه فروشنده بگوید فروختم و خریدار بگوید خریدم، عقد ایجاد می شود و آثار خود را که انتقال مالکیت است، ایجاد می کند. بنابراین اگر بعد از عقد قیمت مال کم یا زیاد شود، این تغییر قیمت در مال انتقال گیرنده (خریدار) ایجاد می شود.

لیکن نظر به اینکه نقل و انتقال اموال غیر منقول از نظر قوانین ثبتی تابع تشریفات خاصی است، شخصی مالک شناخته می شود که سند رسمی به نام او صادر شده است.

نکته:
استثنائا بر خلاف قواعد کلی عقد بیع، اگر بعد از ایجاد عقد و قبل از تسلیم به خریدار مبیع که ممکن است خانه یا هر چیز دیگری باشد، در اثر زلزله، طوفان، آتش سوزی و ... تلف شود، فروشنده باید بهای مورد معامله را به خریدار برگرداند.

*نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک
نحوه فعالیت این صنف در رابطه با فروشنده و خریدار، طیف گسترده ای دارد که جداگانه بررسی می شود:
الف) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با نوع عملکرد فروشنده:
روال کار در بنگاه های املاک عمدتا بدین نحو است که افرادی که در صدد فروش املاک خود هستند:

- یا مستقیما به آژانس املاک مراجعه کرده و با اعلام مشخصات ملک خود شرایط فروش ملک خود را به آن ها بیان می کنند.

- یا از طریق آگهی های روزنامه این کار را انجام می دهند.
در خصوص دسته اول، فروشنده به مشاورین املاک مراجعه کرده و اعلام فروش می کند. برای تعیین قیمت نیز یا شخصا اعلام نظر می کند یا نظر مشاورین املاک را ملاک عمل قرار می دهد. بنابراین نقش آن ها در تعیین قیمت کارشناسی در این مرحله حایز اهمیت است.

در مورد دسته دوم، اصولا شرکت هایی وجود دارند که با مراجعه به آگهی های موجود در روزنامه، با فروشنده تماس گرفته و مشخصات آن ملک را وارد فایل های چاپی کرده و هر ماه آن فایل ها را به مشاورین املاک داده، بابت این کار حق الزحمه ای به صورت ماهیانه دریافت می کنند.

ب) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با شرایط خریداران دسته اول از خریداران
دسته اول از خریداران شهروندانی هستند که برای تهیه مسکن یا زمین یا ... به آژانس ها مراجعه می کنند و در ابتدا با خود مشاورین آژانس ها وارد گفت‌وگو می شوند. اگر این دسته از خریداران برای خرید ملک یا آپارتمان به صورت نقدی قصد معامله داشته باشند، مشاورین آن ها را به بساز و بفروش هایی که ممکن است خودشان نیز شریک آن ها باشند معرفی می کنند.

اما اگر همین شهروندان قصد خرید اقساطی و ... داشته باشند، فایل های فوق را به آن ها می دهند. در نهایت نیز در صورت توافق با یکدیگر، ملک مورد نظر را رویت کرده و برای انعقاد قرارداد فروشنده را به دفتر خود دعوت می کنند. در این صورت طرفین با ملاحظه اسناد مالکیت و مدارک یکدیگر، مقدمات انعقاد قرارداد را فراهم می کنند. در این مرحله اتحادیه املاک وارد عمل شده و بیع نامه های چاپی ای را (که به نظر می رسید در تنظیم آن ها از افرادی آشنای به مسایل حقوقی استفاده شده و دارای شماره های مخصوصی است)، به آژانس های املاک ارایه می کند. در مرحله آخر کافی است مشاور املاک اسامی خریدار، فروشنده و مشخصات ملک مورد معامله و سایر ضوابط و شرایط معامله را در جاهای خالی پر کند.

*دسته دوم از خریداران
دسته دوم از خریداران ممکن است بساز و بفروش ها باشند که عمدتا خانه های کلنگی و زمین ها را از طریق مشاورین از فروشنده خریداری می کنند. باید دانست که فعالیت عمده و گسترده مشاورین در این مرحله و جایی که خود به عنوان خریدار وارد عمل می شوند، متمرکز است.

بعضی از مشاورین املاک دراین مرحله شیوه های متعددی را برای پایین آوردن بهای املاک انجام می دهند. بدین نحو که از فروشنده دعوت می شود که برای مذاکره در مورد قیمت و ... به دفتر آن ها مراجعه کند اما بدون آنکه از قبل خریداری وجود داشته باشد یا در صورت وجود خریدار با او در این مورد هماهنگ کرده باشند، بعد از اینکه عملیات فوق را چند بار تکرار کردند و فروشنده به این باور رسید که ملک او خریداری ندارد، با بساز و بفروش ها تماس گرفته و آن ها را به همراه فروشنده دعوت می کنند. سپس وارد مذاکره می شوند و ملک را به بهای اندک و گاه ثمن بخس خریداری می کنند.

*دسته سوم از خریداران
دسته سوم همان مشاوران املاک هستند که با تفاوت جزیی عملیات فوق را انجام می دهند.

همان طور که گفته شد، قرارداد در فرم های چاپی خاصی تنظیم می شود.
یک سوم کل قیمت در دفتر املاک داده شده، یک سوم بهای معامله نیز هنگام تحویل ملک و تادیه مابقی، به هنگام تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی موکول می شود.

*نکاتی چند در خصوص مشکلات موجود در معاملات در آژانس های املاک
مشاورین آژانس املاک فقط در مرحله مذاکرات اولیه طرفین برای معامله و تنظیم قرارداد از سند مالکیت برای تکمیل قرارداد چاپی استفاده می کنند و سپس سند مالکیت را به فروشنده بر می گردانند. حال ممکن است فروشنده مذکور بدون علم و اطلاع، در آژانس املاک دیگری حاضر شده و ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند و این عمل را حتی چند بار نیز تکرار کند. در این صورت خریداران با فروشنده ای مواجه می شوند که با انجام معاملات معارض، مشکلات متعددی را برای آن خریداران ایجاد می کند. برای رفع این مشکل کافی است که سند مالکیت در اختیار اولین آژانس املاک قرار گیرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده متقلب و کلاهبردار جلوگیری شود. البته به منظور مراقبت از مفقود شدن اسناد مالکیتی که به عنوان امانت در اختیار آژانس املاک قرار گرفته است، موضوع خیانت در امانت آنان با حساسیت بیشتری مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است که در جای خود عامل مهمی در جهت جلوگیری از معاملات متعارض به حساب می آید.

مساله دیگر در این مورد آن است که آیا بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک در مقابل سند رسمی مالکیت فروشنده قابلیت استناد دارد یا خیر؟

به عبارت دیگر آیا بر اساس بیع نامه عادی می توانیم الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از مراجع قضایی بخواهیم؟

پاسخ: اصولا قراردادهای خصوصی که بین اشخاص منعقد می شوند، شده تا زمانی که مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگیرند، بین آنان معتبر و لازم الاجراست و در این بحث فرقی بین قرارداد خصوصی ثبت در قالب سند رسمی و اسناد عادی نیست. بر این اساس، بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک نیز از این قاعده مستثنی نیست.

نهایت اینکه خریدار در مقام استفاده از مزایای قانونی اسناد رسمی، قصد ثبت رسمی معامله منعقده و تنظیم سند رسمی را دارد.

در صورتی که فروشنده دارای سند مالیکت رسمی از انتقال رسمی معامله و انجام تشریفات ثبتی خودداری کند، خریدار می تواند از طریق محاکم قضایی وی را به تنظیم سند رسمی ملزم کند. به عنوان ضمانت اجرای قوی ( برای جلوگیری از امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی)، می توان در بیع نامه تنظیمی شرط کرد در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، اگرچه این عمل به ارکان معامله خللی وارد نمی کند و در هر صورت معامله معتبر است، اما خریدار می تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی، الزام طرف مستنکف را ضمن مطالبه خسارت وارده به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله، مطالبه کند. چنانچه خریدار در این ادعا و مطالبه موفق شود، می تواند معامله واقع شده را ثبت رسمی کند. برای استحکام قرارداد تنظیمی در فرم اتحادیه مشاوران املاک، در ذیل بیع نامه ها محلی را برای امضای شهود قرار داده اند که توصیه می شود حتما این قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضا شود اکنون نمونه ای از مبایعه نامه اموال غیر منقول و نیز با توجه به نقش اجاره واحدهای مسکونی در زندگی روزمره، یک نمونه از اجاره نامه نیز ارایه می شود.

اجاره نامه
الف: (موجر/موجرین): خانم/آقای..........فرزند........... دارنده شناسنامه شماره ............. صادره از ............شغل ...............
آدرس محل کار.....................
تلفن تماس.................. وکالتا طبق وکالت نامه شماره ................. دفترخانه ..................
ب: (مستاجر/مستاجرین): خانم/آقای:............فرزند...............دا رنده شناسنامه شماره .................تلفن تماس..............
ج: مورد اجاره: عبارت است از شش دانگ یک دستگاه/یک باب.............واقع در .........به مساحت ..............موضوع سند مالکیت چاپی به شماره .............جزء پلاک ثبتی............بخش..............صفحه.. .............دفتر..................مشتمل بر................
اتاق خواب با حق استفاده از برق، آب، گاز، تلفن، شوفاژ، پارکینگ، زیرزمین، انباری و تلفن شماره.......... و سایر لوازم و ملحقات مربوطه که قبلا به رویت مستاجر رسیده است.

5- اجاره بها: در تمام مدت مبلغ ........... ریال که به قرار ماهی .........ریال در اوایل/اواخر هر ماه و به موجب قبض رسید تادیه شود و در صورت تاخیر از تادیه هر یک از اقساط اجاره بها بیش از ده روز از طرف مستاجر، موجر می تواند به موجب قانون مالک و مستاجر نسبت به فسخ اجاره نامه و تخلیه مورد اجاره اقدام کند.
تبصره: مبلغ .........ریال از طرف مستاجر به عنوان قرض الحسنه نقدا/طی چک........به موجر پرداخت شد. زمان پرداخت این قرض تا تاریخ انقضای مدت اجاره یا زمان فسخ است لکن بین طرفین مقرر شده که قرض دهنده حق مطالبه بازپرداخت دین را ندارد مگر اینکه مورد اجاره تخلیه و عین آن به موجر مسترد شود.

و: شروط و توضیحات:
1- مورد اجاره صرفا جهت سکونت مستاجر و خانواده اش که جمعا ........ نفر هستند واگذار شده است.
2- مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر کلا و جزئا ندارد.
3- پرداخت هزینه های مصرف آب و برق و تلفن و گاز به عهده مستاجر است و ...
16- توضیحات:...............................
امضا موجر امضا مستاجر امضا شاهد یک
امضا شاهد دو امضا و مهر مشاور املاک
نمونه فرم قابل استفاده در نوع مبایعه نامه های معامله ملک غیر منقول:

*مبایعه نامه
یا ایها الذین آمنوا اوفوا بالعقود (قرآن کریم/سوره مائده/آیه 1)
تاریخ تنظیم: / / 138
ماده 1- طرفین معامله:
1-1: فروشنده:........... فرزند:............
دارای شناسنامه شماره:...........صادره از:.............
ساکن نشانی:.................تلفن:............. ....
2-1: خریدار:.............. فرزند:...................
دارای شناسنامه شماره:................ صادره از:............
ساکن نشانی:................. تلفن: ...................
ماده 2: مورد معامله و مشخصات آن:
مورد معامله و مشخصات آن که فروشنده به رویت خریدار رسانده و مورد قبول و تایید خریدار است عبارت است از شش دانگ:........................
با جمیع لواحق و توابع شرعی و عرفی آن که دارای یک جلد سند مالکیت به شماره ملک................و به شماره ثبت دفتر ............... بخش ................ که فروشنده به رویت خریدار رسانیده است و خریدار از کمیت و کیفیت ارزش مورد معامله اطلاع کامل حاصل کرده و مورد قبول خریدار است.
1-2: آدرس مورد معامله عبارت است از:..................
ماده 3: قیمت کل مورد معامله:
قیمت ............. مورد معامله .................مبلغ.................ریال ، معادل..........تومان و به ترتیب زیر از وجه رایج مور توافق متعاملین قرار گرفت که از طرف خریدار به فروشنده پرداخت می شود:
1-3: مبلغ..............ریال، معادل...........تومان به عنوان قسمتی از ثمن معامله ..................نقدا.............طی....... ...فقره چک بانکی و مسافرتی از سوی خریدار تسلیم فروشنده شد و به دریافت آن اقرار کرد.
2-3: مبلغ ...............ریال، معادل..............تومان همزمان با تحویل مبیع و به تصرف مشتری دادن آن در مورخ / / 13
3-3: مبلغ .................ریال، معادل...............تومان در تاریخ / / 13 همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال و در دفترخانه شماره ............. .
تبصره: عدم پرداخت مبلغ مندرج در بند 1-3 این مبایعه نامه از سوی خریدار به هر علت موجب منفسخ شدن و بی اعتباری معامله شده و با انفساخ معامله، فروشنده مجاز است مورد معامله را به هر شخص دیگری واگذار کند و در این مورد نیاز به اخذ هیچ گونه مجوز دیگری نیست.

ماده 4: شروط معامله:
1-4: تاریخ تخلیه و تحویل مبیع مورخ / / 13 تعیین می شود که همزمان با تخلیه و تحویل مبیع مبلغ مندرج در بند 2-3 در حق فروشنده تادیه می شود.
2-4: تاریخ تنظیم سند رسمی انتقال مورخ / / 13 است که طرفین ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره ...... واقع در ...........برای انجام کلیه تعهدات مندرج در مبایعه نامه و تشریفات قانونی نقل و انتقال هستند.
3-4: فروشنده مکلف است قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی، کلیه اسناد و مدارک لازم اعم از مفاصا حساب های مالیاتی نقل و انتقال، عوارض نوسازی، گواهی پایان ساختمان و .... را تهیه و به دفترخانه فوق الذکر تسلیم کند به طوری که در روز تنظیم سند رسمی هیچ گونه مانعی برای تنظیم سند موجود نباشد.
4-4: حضور فروشنده بدون همراه داشتن اسناد و مدارک لازم و حضور خریدار بدون همراه داشتن باقیمانده ثمن معامله ( به صورت چک تضمینی یا وجه نقد) در حکم عدم حضور است و ملاک عدم حضور در دفترخانه، گواهی صادره از دفترخانه مذکور است.

5-4: در صورت عدم تخلیه و تحویل مورد معامله در تاریخ مذکور، فروشنده ملزم به پرداخت روزانه مبلغ ........ ریال، معادل..........تومان به عنوان جبران خسارت تاخیر در تحویل مبیع در حق خریدار خواهد بود.
6-4: هر گاه خریدار در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، ضمن آنکه فروشنده حق فسخ مبایعه نامه را خواهد داشت، می تواند بابت تخلف از انجام تعهد خریدار، مبلغ ......... ریال(معادل...........تومان) از پیش پرداخت را کسر کرده و باقیمانده را به وی مسترد کند.

7-4: هر گاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنطیم سند رسمی معامله اقدام نکند، اگر چه در هر صورت معامله معتبر است، خریدار می تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی الزام طرف مستنکف را ضمن مطالبه خسارات وارده به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله مطالبه کند.

تبصره: چهانچه خریدار الزام فروشنده مستنکف را جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی از مقامات قضایی مطالبه کند، فروشنده هیچگونه حق و ادعایی نسبت به مابقی ثمن مورد معامله (مذکور در بند 3-3) نخواهد داشت.

8-4: خریدار حق دارد مورد معامله را جزعا یا کلا ولو به صورت صلح حقوق یا وکالت به غیر منتقل کند که در این صورت و حسب اعلام اطلاع قبلی انجام انتقال رسمی ( موضوع بند 2-4) به نام منتقل الیه جدید انجام خواهد گرفت و تکالیف خریدار مذکور در این مبایعه نامه نیز از حیث پرداخت الباقی ثمن معامله و حضور در دفترخانه بر عهده وی قرار خواهد گرفت.

9-4: فروشنده اقرار کرد که مورد معامله مشمول مصادره اموال نبوده و در توقیف نیست و مورد رهن و وثیقه کسی نیست و منافعی از آن به هر شکلی به دیگری واگذار نشده و ممنوع المعامله نیست.

10-4: هر گاه مبیع مورد ادعای دیگری قرار گرفت یا بعدا این ادعا حاصل شده و به اثبات برسد به طوری که عملا نقل و انتقال تحقق پیدا نکند یا سند تنظیمی ابطال شود، فروشنده مکلف است ثمن معامله را به قیمت روز ( و در صورت لزوم با جلب نظر کارشناس) به خریدار پرداخت کند و چنانچه در این زمینه خسارتی هم متوجه خریدار شود باید این خسارات را نیز جبران کند.

11-4: متعاملین بر اساس آیه شریفه (اوفوا بالعقود) و قاعده (المسلمون عند شروطهم) متعهد و ملتزم می شوند نسبت به انجام کلیه تعهدات خود به شرح این مبایعه نامه و حضور در دفترخانه و تنظیم و امضای سند رسمی مورد معامله اقدام کنند.

12-4: تادیه مالیات ها و عوارض اعم از نقل و انتقال، عوارض شهرداری، دارایی و ... به عهده فروشنده بوده و هزینه های نقل و انتقال در دفترخانه اعم از حق الثبت و حق التحریر و بهای اوراق رسمی دفترخانه بالمناصفه به عهده طرفین است.

این مبایعه نامه با توجه به مواد 10 و 190 قانون مدنی و با رعایت کلیه شرایط و مقررات شرعی و قانونی معاملات در کمال صحت و سلامت، با اراده شخصی با علم و آگاهی از کم و کیف مورد معامله و اوضاع و احوال و زمان و مکان و نیز برابری ارزش مبیع با ثمن تنظیم شده و طرفین با رضایت کامل مبادرت به انجام معامله کرده و با قبول اسقاط کافه خیارات خصوصا خیار غبن اگر چه فاحش باشد. هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را ندارد و صیغه شرعی عقد بیع ایجابا و قبولا جاری شد و نسبت به آنان و ورثه و قایم مقام قانونی لازم الاجرا بوده و نوسانات قیمت ها هم هیچگونه تاثیری در مبایعه نامه ندارد.
فروشنده:..................
خریدار:...................
شهود:......................................

پی نوشت:
1- در صورت معامله املاک ثبت شده ( املاکی که دارای سند مالکیت هستند)، باید لزوما این معامله در دفاتر اسناد ثبت شود تا از نظر مقررات انتقال واقع شده باشد. (ماده 22 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک کشور).
2- ثمن بخس: قیمت کم./06/120

[Borna66]

استفاده غیر مجاز از آب، برق و ...


در این شماره درباره استفاده غیر مجاز از آب، برق و ... مطالبی بیان می گردد.

**در زندگی شهری مدرن نقش برق، آب، گاز و مخابرات و ... برای توسعه و پیشرفت جامعه بشری از اهمیت زیادی برخوردار است از طرفی برای برخورداری عادلانه همگان از این منابع شهروندان مکلف به رعایت و ضوابط مربوط به استفاده از این منابع هستند اما در برخی موارد به لحاظ موانع قانونی در مناطقی از شهر به ویژه در حاشیه شهرها شاهد آن هستیم که ساخت و سازهای بی رویه و بدون مجوز مشکلاتی را برای دولت و مردم به وجود می آورد که از آن جمله استفاده غیر مجاز از آب و گاز و ... است. مطالب این شماره را با طرح یک سوال فرضی آغاز می کنیم.

فرض کنیم در همسایگی ما یکی از اقوام و بستگان مشغول ساختمان سازی است و به لحاظ مشکلات اداری موفق به تحصیل انشعاب آب نشده است آیا نامبرده می تواند با لوله کشی از منزل شما به ساختمان خودش از انشعاب شما استفاده کند؟ و آیا در صورت استفاده مرتکب جرم شده است؟

برای پاسخ به این سوال باید بررسی کرد که انشعاب آب قبل از ورود به کنتور است یا بعد از آن. زیرا اگر نامبرده بعد از ورود به کنتور از انرژی آب استفاده کند در واقع از منبع یا مجوز شما استفاده کرده و انرژی بهره برداری شده از سوی او در کنتور ثبت می شود و اگر قبل از ورود به کنتور از انشعاب آب استفاده کرده باشد مرتکب جرم شده است و برابر قانون هر کس بدون پرداخت حق انشعاب آب و برق و گاز مبادرت به استفاده غیر مجاز از آب و برق و تلفن و گاز کند علاوه بر جبران خسارت وارده به حبس تا سه سال محکوم می شود.

پرسش: آیا کسی که به استفاده کننده غیر مجاز از انرژی ( آب و ...) کمک می کند قابل تعقیب است؟

پاسخ: همان طور که اشاره کردیم اگر بعد از ورود آب، برق و گاز به کنتور از انرژی استفاده شود مشکلی وجود ندارد و جرمی واقع نمی شود اما اگر قبل از ورود انرژی به کنتور هر کسی چه صاحب کنتور چه دیگری به استفاده کننده غیر مجاز برای ارتکاب جرم کمک کند به عنوان معاون جرم قابل تعقیب است.

پرسش: آیا جرم استفاده غیر مجاز از انرژی نوعی سرقت است؟

پاسخ: گرچه در میان مردم از عباراتی چون دزدیدن برق یا آب و ... استفاده می شود اما از حیث قانونی عمل سرقت با این عمل فرق می کند.

پرسش: آیا برای تعقیب این جرم نیاز به شکایت شاکی خصوصی است؟

پاسخ: گرچه در عمل مامورین شرکت آب، برق و ... از طریق اداره متبوع شکایتی را در دادسرا برای تعقیب افراد متخلف اقامه می کنند اما این جرم از جمله جرایم غیر قابل گذشت بوده و به محض اطلاع چه از سوی افراد عادی و چه از سوی مامورین، دادسرا موظف به تعقیب متخلف است.

[Borna66]

انواع وصيتنامه


وصيتنامه طبق قانون امور حسبى سه نوع مى‌باشد: 1- وصيتنامه رسمى 2- وصيتنامه خودنوشت 3-وصيتنامه سرى

وصيتنامه خودنوشت، وصيتى است که وصيت کننده به خط خود مى‌نويسد و بدين اعتبار وصيتنامه مزبور را خودنوشت ناميده‌اند. به دستور ماده 287 قانون امور حسبى (وصيتنامه) خودنوشت در صورتى معتبر است که تمام آن به خط وصيت کننده نوشته شده و داراى تاريخ روز، ماه و سال به خط وصيت کننده بوده و به امضاى او رسيده باشد. فرقى نمى‌کند که خط وصيتنامه فارسى باشد يا لاتينى يا خط ژاپنى يا چينى و امثال آن و به هر زبانى که باشد، امضاى وصيت کننده در وصيتنامه ممکن است قبل از تاريخ يا بعد از تاريخ نوشته شود.

وصيت نامه رسمى تربيت تنظيم و اعتبار آن به طورى است که براى اسناد تنظيم شده در دفاتر اسناد رسمى مقرر شده است مى‌باشد و از نظر رسميت و اعتبار آن از 2 نوع ديگر بالاتر و بهتر مى‌باشد و اگر کسى وصيت خود را به طور رسمى تنظيم نمايد ديگر هيچ خدشه‌اى به آن وارد نمى‌باشد و هيچ کدام از ورثه بعد از فوت وصيت کننده نمى‌تواند ايرادى به آن وارد نمايد.
وصيتنامه سرى ممکن است به خط وصيت کننده و يا به خط ديگرى باشد ولى در هر صورت بايد به امضاى وصيت کننده برسد و به ترتيبى که براى امانت اسناد در قانون ثبت اسناد مقرر گرديده در اداره ثبت اقامتگاه وصيت کننده يا محل ديگرى که در آئين نامه وزارت دادگسترى تعيين مى‌گردد، امانت گذارده مى‌شود. طبق قانون امور حسبى کسى که سواد نداشته باشد نمى‌تواند به طور سرى وصيت نمايد. بنابراين وصيت کردن يک اثرى است که از نظر دين مبين اسلام بسيار زياد توصيه شده است و هر فرد مسلمان بايد قبل از مرگ خود وصيتنامه داشته باشد تا ورثه آن بعد از فوت وى بتوانند اموال او را در مسيرى که خود معين کرده استفاده نمايند و از معصومين روايت است که نوشتن وصيتنامه باعث افزايش طول عمر مى‌گردد.

[Borna66]

روش بازداشت ملک جاري (ثبت نشده)


املاک جاری به املاکی اطلاق می شود که ثبت دفتر املاک نشده اند يا بعبارت ديگر برای آنها سند مالکيت صادر نشده است اين قبيل املاک نيز حسب درخواست اجرای ثبت و يا مراجع صلاحيت دار ديگر که معمولا مراجع مختلف قضائی ازقبيل دادسراهای عمومی و انقلاب يا محاکم و بازپرسی ها هستند قابل بازداشت می باشند. پس از وصول دستور بازداشت که بايد حاوی مشخصات ملک اعم از شماره ملک و نام مالک بوده و ممهور به مهر مرجع تقاضاکننده باشد نامه را متصدی دفتر حسب دستور مسئول اداره ثبت دفتر انديکاتور می نمايد سپس آن را به بايگانی ارسال می دارد تا پرونده ثبتی مربوطه را ضميمه نمايند.

در بايگانی پرونده ثبتی مربوط از رديف خود استخراج و همراه با نامه برای اقدام به دفتر بازداشتی و پاسخ به استعلامات ارسال می گردد. در دفتر بازداشتی که در اغلب واحدهای ثبتی در شعبه دفتر املاک مستقر می باشد متصدی مربوطه بايستی پرونده را بررسی و چنانچه ملک در بازداشت مرجع ديگری نباشد و يا در رهن و وثيقه بانک يا شخص يا دستگاهی قرار نگرفته باشد و متعلق به فرد اعلام شده موردنظر باشد اقدام به تهيه نامه بازداشتی نمايد. در نامه مذکور که عنوان مرجع درخواست کننده تهيه می شود مشخصات کامل ملک اعم از شماره و محل وقوع آن و نيز نام مالک بايستی قيد شود و ملک در قبال موضوع يا مبلغی که مرجع درخواست کننده اعلام داشته بازداشت می شود و سپس مراتب بازداشت در دفتر بازداشتی که دفتری است قانونی و متحد الشکل بترتيب شماره رديف قيد و شماره دفتر مذکور در نامه بازداشتی مرقوم می گردد آنگاه دستور بازداشت در اظهارنامه قيد و اظهارنامه به مهر بازداشت شده ممهور می شود. در صورتيکه ملک مورد معامله واقع شده باشد مهر بازداشت شده روی خلاصه معامله هم زده می شود. نامه پس از امضاء مسئول اداره از دفتر انديکاتور در مقابل همان شماره ای که تقاضا هنگام ورود ثبت شده خارج و به مرجع مربوطه ارسال می شود و پيش نويس آن در پرونده ضبط و پرونده جهت ضبط در رديف مربوطه به بايگانی ارسال می گردد. بديهی است درصورتيکه اصل ملک قبلا در بازداشت مرجع ديگر يا در رهن و وثيقه قرار گرفته باشد بايستی قبل از مبادرت به بازداشت مراتب به مرجع تقاضاکننده اعلام گردد تا درصورتيکه با توجه به موارد اعلامی موافق با بازداشت ملک باشند پس از اخذ نطريه موافق مازاد اول ملک بشرح فوق بازداشت می گردد. قابل ذکر است که بازداشت املاک مشاع نيز به شرحی که توضيح داده شد بلااشکال است.

بنقل از سايت اداره ثبت اسناد و املاک

[Borna66]

اقامه دعوی کیفری ( شروع به تعقیب، تنظیم شکوائیه و سیر آن )

پس از وقوع جرم و مشخص شدن دادگاه یا دادسرای صلاحیت دار باید تعقیب جرم و متهم یا متهمین نیز آغاز شود لیکن شروع تعقیب و تحقیقات منوط به تحقق شرایطی است که در این راهنما به صورت ساده و مختصر به آن ها خواهیم پرداخت.

1- داشتن اهلیت
در جرایمی که تعقیب آن منوط به شکایت شخص زیان دیده از جرم است، شخص باید اهلیت داشته باشد. در قوانین ایران ملاک اهلیت سن 9 سال برای دختران و 15 سال برای پسران است. ولی با توجه به اینکه سن رشد در زن و مرد 18 سال است معمولا رویه عملی دادگاه ها نیز همان 18 سال است. در صورتی که متضرر از جرم به علت صغر سن اهلیت نداشته باشد، شکایت مربوط باید توسط ولی یا قیم وی به عمل آید.

2-شکایت شاکی
جرایمی هستند که فقط با شکایت شاکی قابل تعقیب هستند و فاقد جنبه های عمومی هستند مانند جرم افتراء، توهین و فحاشی و ... در این گونه جرایم بلافاصله پس از تقدیم شکوائیه از طرف شاکی به دادسرا تعقیب و تحقیقات شروع می شود البته در تنظیم شکوائیه باید مواردی رعایت شود که در پایان این راهنما به آن اشاره خواهد شد.

3- اعلام و اخبار ضابطین دادگستری
در جرایم عمومی و غیر قابل گذشت با اعلام و گزارش ضابطین دادگستری نیز تعقیب جرایم مربوطه آغاز خواهد شد. ضابطین دادگستری در حال حاضر همان مامورین نیروی انتظامی هستند مضافا اینکه بر اساس برخی قوانین خاص مامورین دیگری مانند نیروهای مقاومت بسیج، پاسداران انقلاب اسلامی و .... نیز بعنوان ضابطین دادگستری معرفی شده اند.

4- اظهار و اقرار متهم
علاوه بر اعلام و اخبار ضابطین در جرایم مشهود، اظهار و اقرار متهم نیز از جمله جهات تعقیب و تحقیقات است که حسب مورد قابل رسیدگی است.

شکوائیه
شکوائیه را می توان در کاغذ معمولی تنظیم کرد و احتیاجی به تهیه فرم خاصی نیست. در تنظیم شکوائیه باید نکات ذیل رعایت شود:
1- نام، نام خانوادگی، نام پدر و نشانی دقیق شاکی.

2- موضوع شکایت با ذکر تاریخ و محل وقوع جرم.

موضوع شکایت همان عنوان جرمی است که اتفاق افتاده است که تاریخ آن و همچنین تاریخ ارایه شکوائیه نیز باید مشخص شود. محل وقوع جرم نیز باید حتما قید شود چون از لحاظ تشخیص دادسرا یا دادگاه صلاحیت دار اهمیت دارد.

3- ضرر و زیان مالی که به مدعی وارد شده و قابل مطالبه است.
ضرر و زیانی که در اثر واقع شدن جرم به مجنی علیه وارد شده باید در شکوائیه قید شود و بهتر است شاکی از دادگاه درخواست تامین ضرر و زیان وفق ماده 74 قانون آیین دادرسی کیفری کند البته در هر حال تقدیم دادخواست ضرر و زیان الزامی است.

4- مشخصات و نشانی مشتکی عنه ( متهم) یا مظنون در صورت امکان در متن شکوائیه علاوه بر مشخصات و نشانی شاکی می بایست مشخصات و نشانی متهم یا مظنونین احتمالی نیز قید شود. چنانچه متهم نشانی مشخصی نداشته باشد نیز باید متواری یا مجهول المکان بودن متهم یا متهمین در شکوائیه قید شود.

5- ادله و اسامی و مشخصات و نشانی شهود و مطلعین در صورت امکان چنانچه در زمان وقوع جرم شاهد یا مطلع یا دلایل خاص و موثری داشته باشد باید در متن شکوائیه قید شود.

بهتر است جهت تسریع در امر تحقیقات استشهادیه ای نیز توسط شاهدان واقع تنظیم و پس از امضا تصویر آن به ضمیمه شکوائیه به دادسرا تقدیم شود.

پس از ثبت و ارجاع شکوائیه و انجام تحقیقات و احضار متهم و بازجویی های لازم توسط ضابطین دادگستری پرونده تکمیل و مجددا در اختیار دادستان قرار می گیرد. دادستان پس از مطالعه پرونده می تواند شخصا به آن رسیدگی کند یا اینکه آن را به یکی از دادیاران یا بازپرس ارجاع دهد. دادیار یا بازپرس در صورتی که پرونده تکمیل باشد موضوع اتهام را به متهم، تفهیم می کند و سپس برای تضمین حضور به موقع او نزد مراجع قضایی از او تامین متناسب اخذ می کند در مورد چنین جرمی معمولا این تامین کفالت یا وثیقه است. در صورتی که متهم نتواند کفیل معرفی کند یا از معرفی وثیقه عاجز باشد به زندان اعزام می شود.

پس از تکمیل پرونده و اخذ آخرین دفاع از متهم در مرحله تحقیقات مقدماتی، اگر دادیار یا بازپرس معتقد باشد متهم مرتکب جرم شده با صدور قرار مجرمیت نظر دادستان را کسب می کند در صورت هم عقیده بودن دادستان با او، کیفر خواست صادر و از دادگاه جزایی صالح تقاضای اعمال مجازات می کند. دادگاه مربوطه نیز پس از بررسی پرونده و استماع اظهارات شاکی و دفاعیات متهم حکم مقتضی در خصوص مجازات یا تبرئه متهم صادر می کند.

1- مجنی علیه: کسی که جرم بر او واقع شده است.

2- انواع قرارهای تامین در بخش راهنمای حقوق شاکی توضیح داده شده است.

پس از درج موارد فوق الذکر و تکمیل شکوائیه، شاکی باید آن را با قید تاریخ امضا کرده و به دادسرا یا دادگاه های مربوطه ارائه کند. دادسرا یا دادگاه فوق نیز با ارجاع شکوائیه به ضابطین دادگستری و انجام تحقیقات مربوطه و تکمیل آن پرونده را بررسی و حکم یا قرار مقتضی صادر خواهد کرد. ذیلا یک نمونه پرونده فرضی و تنظیم و ارایه شکوائیه در خصوص جرم توهین و فحاشی جهت آگاهی کامل ارایه می شود.

پرونده فرضی
احمد گلستانی فرزند محمد در تاریخ 10/7/1382 با حسن کیانی فرزند علی که با هم شریک تجاری بودند پس از پاره ای اختلافات مربوط به شراکت با یکدیگر درگیری لفظی پیدا کرده و کیانی در حضور چند نفر دیگر اقدام به فحاشی و توهین و به کار بردن الفاظ رکیک نسبت به گلستانی می کند و پس از چند دقیقه با وساطت اطرافیان از یکدیگر جدا می شوند.

گلستانی که فرد محترمی است برای احقاق حق خود و احیاء آبروی از دست رفته جهت مجازات کردن کیانی باید شکوائیه ای را به شرح ذیل تنظیم و به دادسرای محل وقوع جرم ارایه کند.

شکوائیه
بسمه تعالی
موضوع: جرم توهین و فحاشی
ریاست محترم دادسرای صادقیه
با سلام،
احتراما به استحضار می رساند در تاریخ 10/7/1382 در محل ( نشانی محل وقوع جرم) آقای حسن کیانی نسبت به اینجانب احمد گلستانی به نشانی .... با بکار بردن الفاظ توهین و فحاشی نموده اند، لذا از آن مقام محترم تقاضای تعقیب نامبرده و مجازات طبق مواد قانون مجازات اسلامی را دارم. ضمنا آقایان..... را به عنوان شاهد موضوع فوق الذکر معرفی می نمایم که عند اللزوم حاضر به شهادت نیز می باشند.
مشخصات ونشانی متهم ...........................

تاریخ

امضا

[Borna66]

رای غیابی در امور کیفری

• معمولا با حضور یا دستگیری متهم و تفهیم اتهام نسبت به اعمال غیر قانونی که انجام داده، تعقیب کیفری و محاکمه انجام می شود.

در دادسرا حضور متهم برای تفهیم اتهام و دفاع از خودش ضروری است اما عدم حضور او مانع از تعقیب و انجام تحقیقات نیست و بازپرس یا دادیار موظفند با رعایت اصل بی طرفی دلایل له یا علیه او را جمع آوری و نسبت به او تصمیم نهایی بگیرند. اگر اقدامات دادسرا برای حضور متهم به نتیجه نرسید قاضی مکلف است با توجه به محتویات پرونده و دلایل موجود در خصوص اتهام او تصمیم گیری کند. این امر ممکن است در دو مرحله انجم پذیرد.

الف- مرحله دادسرا: تصمیم دادسرا درباره اتهام به یکی از اشکال زیر است:
1- قرار منع پیگرد: این قرار هنگامی انشاء و صادر می شود که یا دلایل کافی برای توجه اتهام به متهم وجود ندارد و یا اینکه عملی که به متهم منتسب شده اصولا جرم نیست. برای مثال احمد به اتهام سرقت تحت تعقیب قرار می گیرد ولی با توجه به تحقیقات انجام شده بدست می آید که نامبرده مرتکب این جرم نشده و شخص دیگری مرتکب سرقت شده است و یا اینکه دلیل برای توجه اتهام به او و یا شخص دیگر اصلا وجود ندارد و سرقتی واقع نشده است و گاه شخص مرتکب عملی می شود که قانونگذار آن را جرم نمی داند.

برای مثال احمد سفته ای صادر می کند ولی قادر به پرداخت آن در تاریخ مقرر نیست گرچه در اینجا احمد بدهکار است ولی عمل ا و مجرمانه نیست و مدعی و طلبکار باید با تقدیم دادخواست حقوقی طلب خود را وصول کند.

2- قرار موقوفی تعقیب: این قرار هنگامی از سوی قضات دادسرا صادر می شود که بنا به دلایل قانونی امر تعقیب باید متوقف شود برای مثال احمد مرتکب سرقت شده و دلایل هم کافی است ولی در حین تحقیقات مقدماتی یا قبل از دستگیری فوت می کند.

3- قرار مجرمیت: در این حالت دلایل علیه متهم کافی است و دادسرا به عنوان نماینده جامعه متهم را به محاکمه فرا می خواهد یعنی پس از صدور قرار مجرمیت توسط بازپرس یا دادیار و موافقت دادستان با آن، نامبرده ( دادستان) با تنظیم کیفرخواست از دادگاه می خواهد که متهم را به مجازات عمل ارتکابی برساند.

در هر سه حالت گفته شده چه متهم حضور داشته باشد و از خودش دفاع کند و چه حضور نداشته باشد دادسرا در مورد او تصمیم نهایی می گیرد اما در دادگاه و به اصطلاح در مرحله محاکمه وضع به شرح بند ذیل است.

ب- مرحله دادگاه:
دادگاه به عنوان یک مرجع بی طرف در خصوص شکایت شاکی و ادعای دادستان و دفاع متهم باید اتخاذ تصمیم کند یعنی متهم را گناهکار یا بی گناه تشخیص داده و سپس بر آن مبنا و بر پایه وجدان و با استعانت از حضرت حق به استناد قانون متهم را تبرئه یا محکوم کند.

در این مرحله حضور یا عدم حضور متهم موثر است به بیان دیگر در برخی جرایم مانند جرم زنا، شرب خمر، لواط و ... حضور شخص متهم برای دفاع از خودش ضروری است و در صورت عدم حضور دادگاه نمی تواند او را محکوم کند. البته چنانچه در این گونه جرایم محتویات پرونده بر برائت متهم دلالت داشته باشد صدور رای غیابی مبنی بر تبرئه متهم بلامانع است.

[Borna66]

ربا و مسائلی چند
ربا یکی از اموری است که در اسلام حرام شناخته شده است و برابر آیات قرآنی و روایات این عمل حرمت دارد.

برابر قانون هر نوع توافق بین دو یا چند نفر تحت هر قراردادی اعم از خرید و فروش، صلح و غیره که جنسی را با شرط اضافه با همان جنس معامله کنند یا زاید بر مبلغ پرداختی دریافت شود ربا به حساب می آید.

البته باید توجه داشت که هر افزایش مبادله را چه در پول و چه در جنس ربا نمی گویند بلکه ربا در دو حالت متصور است:

1- ربا در معاملات: ربا در معاملات بدین صورت است که اگر خرید و فروش به صورت جنس به جنس باشد و هر دو جنس از یک نوع باشد به نوعی که مردم عادی آن را یک جنس تلقی کنند مثل برنج با برنج یا خرما با خرما و ... و این دو جنس از حیث وزن یکی باشند اضافه دریافتی ربا و حرام است.

2- ربای قرضی: اگر در قرض چه پول یا جنس- به این نحو که پول یا جنسی را قرض کنند و قرار شود بعد از مدتی با اضافاتی آن را بپردازد اضافه پرداختی یا دریافتی را ربا گویند.

پرسش: ربا چه زمانی محقق می شود؟
پاسخ: برابر فقه و قانون تا زمانی که وجه اضافی دریافت نشود ربا محقق نخواهد شد بنابراین صرف توافق به اینکه شخصی وجهی را در قبال وجه اضافی به کسی بدهد این عمل جرم نبوده و ربا نیست ملاک اخذ وجه است.

پرسش: اگر کسی برای ربا گرفتن به رباخوار چکی بدهد چه وضعیتی پیش می آید؟
پاسخ: در صورتی که ثابت شود دارنده چک آن را به عنوان ربا دریافت کرده حق مطالبه وجه آن چک را نداشته و باید به صادر کننده مسترد کند البته باید توجه داشت تا زمانی که وجه چک دریافت نشده است ربا محقق نمی شود.

پرسش: آیا ربا دهنده و ربا گیرنده هر دو مجرمند؟
پاسخ: چه ربا دهنده و چه گیرنده و نیز شخصی که واسطه عمل رباست مجرم محسوب می شوند و هر یک به شش ماه تا سه سال حبس و تا 74 ضربه شلاق و نیز جزای نقدی معادل مال مورد ربا محکوم می شوند و همچنین ربا گیرنده باید مبلغ اضافه را به ربا دهنده بازگرداند.
البته هر گاه ثابت شود که ربا دهنده در حالت اضطرار در مقام پرداخت وجه اضافی بر آمده است مجازات نخواهد شد.

پرسش: آیا در هر حالتی ربا دادن جرم است؟
پاسخ: همان طور که در بند بالا اشاره کردیم اگر دادن ربا در حال اضطرار باشد این عمل برای ربا دهنده جرم نیست و همچنین اگر ربا بین پدر و فرزند و زن و شوهر باشد یا مسلمان از کافر ربا دریافت کند عمل آن ها از حیث قوانین کیفری جرم به حساب نمی آید.

پرسش: اگر در قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر توافق شود که در صورت تاخیر در پرداخت اجاره بها مستاجر باید مبلغی به عنوان خسارت بپردازد این عمل ازمصادیق ربا به حساب می آید؟
پاسخ: خیر این عمل ربا نیست به ویژه آنکه این خسارت بر طبق شاخص بانک مرکزی باشد.

پرسش: در مورد جرم ربا آیا نیاز به شاکی خصوصی است و اصولا برای طرح دعوا به کدام مرجع قضایی باید رجوع کرد؟
پاسخ: جرم ربا از جمله جرایم غیر قابل گذشت است بنابراین جنبه عمومی آن برتر از جنبه خصوصی آن است و مقامات قضایی حتی بدون شکایت شاکی خصوصی مکلف به تعقیب و رسیدگی هستند و اصولا برای رسیدگی به این جرم در بادی امر دادسرای عمومی و انقلاب محل دریافت ربا صلاحیت رسیدگی دارد.

پرسش: اگر ثابت شود ربا دهنده در حالت اضطرار مرتکب جرم ربا شده برای مطالبه ضرر و زیان ناشی از جرم باید دادخواست بدهد؟
پاسخ: به نظر می رسد که برای رد اضافه دریافتی به صاحب مال نیاز به تقدیم دادخواست نباشد و دادگاه حکم به رد وجه و مال اضافی به صاحب آن صادر خواهد کرد اما برای مطالبه سایر ضرر و زیان های ناشی از جرم مطابق اصول باید دادخواست حقوقی تنظیم کرد.

[Borna66]

محاسبه دیه و تعیین میزان خسارت هنگامی که هر 2راننده در حادثه مقصر باشند


گاه پیش می آید که در حادثه رانندگی بین دو وسیله نقلیه هر دو راننده مقصر تشخیص داده می شوند برای مثال راننده "الف" 30 درصد و راننده "ب" 70 درصد مقصر هستند. یا اینکه هر یک 50 درصد در وقوع حادثه نقش دارند.
حال این سوال پیش می آید که در این گونه موارد نحوه محاسبه دیه و یا خسارت وارده به اتومبیلها بر مبنای میزان تقصیر هر یک از دو راننده محاسبه می شود و یا بالمناصفه؟ برای پاسخ به این مساله باید دو موضوع را از یکدیگر تفکیک کرد. نخست آنکه در مورد خسارت وارده به اتومبیل ها هر یک از راننده ها مسول نصف خسارت وارده به اتومبیل طرف مقابل است خواه درصد تقصیر آن دو در تصادف مساوی باشد (پنجاه، پنجاه) خواه مساوی نباشد (مانند مثال 30 به 70) از این رو در این گونه موارد مسوولیت هر کدام از رانندگان ضامن نصف خسارت وسیله نقلیه دیگری است.

نکته دیگر در مورد دیه قتل یا صدمات بدنی است آیا در این خصوص نیز به هر میزان که طرفین مقصر باشند باید نصف دیه طرف مقابل و سرنشینان اتومبیل را بدهند؟ در اینجا دو عقیده وجود دارد. یک عده معتقدند که در این حالت نیز هر یک از راننده ها مسوول پرداخت نصف دیه است و اگر کارشناس تقصیر راننده ای را کمتر از تقصیر راننده دیگر تشخیص دهد این امر تاثیری در مسوولیت مساوی طرفین ندارد و اگر تقصیر به هر دو راننده نسبت داده شود هر کدام ضامن نصف دیه هستند و در عوض عده ای دیگر معتقدند که در این حالت ملاک مسوولیت برای پرداخت دیه میزان تقصیر هر یک از راننده ها است. پس اگر در حادثه ای یکی از راننده ها 70 درصد و دیگری 30 درصد مقصر باشد و حادثه منجر به فوت یکی از سرنشینان اتومبیل شده باشد دیه بر مبنای 70 درصد و 30 درصد از سوی مقصرین حادثه پرداخت می شود.

پرسش: آیا هنگامی که یکی از دو راننده مقصر فاقد گواهینامه باشد بر درصد مسوولیت او اضافه می شود یا خیر؟
پاسخ: گر چه نداشتن گواهینامه خود جرم مستقلی است و اگر راننده مقصر علاوه بر تقصیر گواهینامه نداشته باشد در میزان مجازات او تحت شرایط خاصی افزوده می شود اما تاثیری در میزان مسوولیت او در وقوع حادثه نخواهد داشت چه بسا شخصی در حادثه رانندگی که منجر به قتل و یا نقص عضو شده فاقد گواهینامه باشد اما علت وقوع حادثه گردش به چپ یابی مبالاتی طرف مقابل باشد که در این حالت از این حیث مسوولیتی متوجه راننده بدون گواهینامه نیست.

پرسش: اگر هر دو راننده مقصر خود نیز در حادثه فوت کنند آیا ورثه آنها نیز مسوولیت دارند؟
پاسخ: همانطور که می دانیم مجازات ها فقط بر اشخاصی که مرتکب جرم شده اند تحمیل می شوند نه بر ورثه آنها اما درخصوص دیه با اینکه دیه نوعی مجازات به حساب می آید لکن قانونگذار آنرا نوعی جبران خسارت نیز فرض کرده که با این استدلال در صورتی که ورثه هر یک از مقصرین ما ترک یعنی "اموال به جا مانده" را پذیرفته باشد باید به میزان مسوولیت متوفی دیه را بپردازد. در اینجا یباید توجه داشت که اگر اتومبیل ها بیمه باشند شرکت بیمه مسوولیت پرداخت دیه را بر مبنای میزان تقصیر متوفی در حادثه بر عهده خواهد داشت.

پرسش: اگر اموال به جا مانده از متوفی کمتر از مقدار دیه ای باشد که متوفی مسوول پرداخت آن بوده چه کسی مسوول است؟
پاسخ: همین که ورثه ترکه را بپذیرند (چه میزان آن کمتر از بدهی متوفی باشد چه بیشتر از آن) باید بدهی متوفی را به هر میزان که باشد پرداخت کند.

[Borna66]

اطلا‌ق شرط ضمن عقد نكاح
هيأت عمومي اصراري حقوقي ديوانعالي كشور ديماه گذشته با رياست آيت‌الله حسين مفيد و با حضور آيت‌الله دري‌نجف‌آبادي، دادستان كل كشور، تشكيل شد و پرونده اصراري حقوقي رديف 87/13 رامورد بحث و بررسي و تصميم‌گيري قرار داد. هيأت عمومي اصراري حقوقي ديوانعالي كشور ديماه گذشته با رياست آيت‌الله حسين مفيد و با حضور آيت‌الله دري‌نجف‌آبادي، دادستان كل كشور، تشكيل شد و پرونده اصراري حقوقي رديف 87/13 رامورد بحث و بررسي و تصميم‌گيري قرار داد.

***

خلاصه جريان پرونده‌

خانم... فرزند... با وكالت آقاي... به طرفيت آقاي... فرزند... ساكن... به خواسته صدور حكم طلاق به علت ازدواج مجدد زوج و تخلف خوانده پرونده بدوي از شرايط ضمن عقد و تحقق شرط مزبور به شعبه اول دادگاه عمومي بخش... با تقديم دادخواست مبني بر تقاضاي طلاق و اينكه شوهرش ازدواج مجدد نموده و درحال حاضر با همسر ديگرش زندگي مي‌كند و از خانم دوم فرزند هم دارد لذا مستنداً به بند 12 مندرج در قباله نكاحيه خواستار گواهي عدم امكان سازش بشرح فوق شده است. دادگاه پس از رسيدگي‌هاي لازم و ارجاع امر به داوري و عدم توفيق به صلح و سازش طي دادنامه شماره 83/359-22/3/86 به اين استدلال كه تاكنون به دلايل عديده فيمابين زوجين اختلافاتي موجب گرديده كه عملا زندگي از مسير عادي خارج گرديده درحاليكه زوج مدعي است كه حقوق ناشي از زوجيت را داده است و چون زوجه تمكين نمي‌كرده لذا زوج ناگزير گرديده كه از دادگاه تقاضاي ازدواج مجدد نمايد.

بنابراين با تقديم دادخواست ازدواج مجدد در پرونده كلاسه 3719-79 دادگاه مربوطه پس از رسيدگي لازم و احراز عدم تمكين زوجه از زوج طي دادنامه شماره 20268-8/3/79 صادره از دادگاه حقوقي، اجازه ازدواج مجدد گرفته است كه در اين رابطه خوانده با خانمي به نام... ازدواج نموده و از زندگي مشترك با وي فرزند مشتركي به نام... دارند و اين ازدواج بدون رضايت و اذن خواهان پرونده بدوي بوده است. بنا به مراتب دادگاه مستنداً به بند 12 قباله نكاحيه و تخلف از شرط مذكور اجازه طلاق را به خواهان داده است كه از وكالت شرط ضمن‌العقد استفاده نمايد و چون زوجين فرزند مشتركي ندارند لذا دادگاه در اين زمينه خود را فارغ از رسيدگي دانسته است.

سپس آقاي ... از راي دادگاه بدوي به شماره فوق تجديد نظرخواهي نموده است و شعبه اول دادگاه تجديد نظر مركز استان... طي دادنامه شماره 71/1226-19/1/86 تجديد نظرخواهي را خارج از شقوق ماده 348 قانون آيين دادرسي مدني دانسته و مستندا به ماده 358 قانون آيين دادرسي مدني ضمن رد تجديد نظرخواهي، دادنامه معترض عنه را تاييد و ابرام نموده است و نهايتا آقاي ... از دادنامه صادره از دادگاه تجديدنظر به شماره 71/1226- 19/8/86 فرجام‌خواهي نموده و فرجام‌خواه متذكر گرديده نظر به اينكه ازدواج مجدد با اذن دادگاه بوده است و در نتيجه چون عدم تمكين زوجه به دادگاه ثابت گرديده و با اين وصف زوج گفته من حاضرم با وي ادامه زندگي دهم و راضي به طلاق نمي‌باشم و تخلف از شرط نكرده‌ام، تقاضاي نقض دادنامه فرجام‌خواسته را نموده است و از سوي زوجه نيز مطالبي مبني بر اينكه ادعاي زوج مبني بر اينكه ادامه زندگي زناشويي مي‌دهد كذب و خلاف واقع است زيرا كه قريب به يك دهه است كه مرا ترك كرده و هيچ وظيفه‌اي از وظايف زوجيت را انجام نداده است و برخلاف تعهد در سند ازدواج اقدام به تجديد فراش نموده است، بنا به مراتب تقاضاي تاييد دادنامه دادگاه تجديدنظر را نموده است.‌

هيأت شعبه ديوان عالي كشور تشكيل گرديده و پس از قرائت گزارش عضو مميز پرونده و دقت در اوراق آن و مشاوره چنين راي داده است: بسمه تعالي - با توجه به مندرجات پرونده ملاحظه مي‌گردد كه ازدواج مجدد زوج با اذن دادگاه بوده و طبق پاسخ مراجع عظام تقليد به ويژه پاسخ مقام معظم رهبري در مورد مذكور كه فتاواي مراجع عينا پيوست مي‌گردد 1- آيت‌ا... العظمي ميرزا جواد تبريزي: در فرض مذكور شرط در مورد عقدنامه منصرف از صورت مذكوره است و زوجه وكيل در طلاق نيست و طلاقش باطل و ازدواج اين زن با زوج دوم نيز باطل است و در صورت دخول زوج دوم زن نسبت به زوج دوم حرام ابدي است و در صورت جهل به مساله چنانچه اولادي از آنان متولد شده ولد شبهه است 2- حضرت آيت‌ا... العظمي خامنه‌اي دام ظله العالي: ظاهرا وكالت داشتن در طلاق در صورت ازدواج منصرف است از موردي كه زوجه تمكين نكرده و ازدواج دوم با راي دادگاه باشد 3- حضرت‌ آيت‌ا... العظمي صافي گلپايگاني: اگر زوجه بدون عذر شرعي از تمكين خودداري كرده باشد توكيل زوج هر چند صحيحا واقع شده باشد از چنين موردي منصرف است بنابراين طلاق زوجه بدون اذن و رضايت زوج در فرض سئوال باطل است 4- حضرت آيت‌ا... العظمي محمد فاضل لنكراني: در فرض سئوال زوجه نمي‌تواند به اين دليل خود را مطلقه نمايد 5- حضرت آيت‌ا... العظمي ناصر مكارم شيرازي: وكالت در امر طلاق درخصوص اين ماده منصرف است به جايي كه زوجه تمكين نمايد، هرگاه براي مدت طولاني بدون عذر شرعي حاضر به تمكين نشود ازدواج مجدد زوج اشكالي نداشته و طلاق زن اول صحيح نبوده است. بنا به مراتب مشروحه فوق مورد پرونده از بند 12 شرايط ضمن‌العقد انصراف دارد لذا دادنامه فرجام‌خواسته مستندا به ماده 371 قانون آ.د.م نقض و مستندا به ماده 401 همان قانون پرونده به شعبه هم عرض دادگاه تجديدنظر استان .... ارجاع گرديده است و در نهايت پرونده به شعبه سوم دادگاه تجديدنظر ... ارجاع و شعبه اخيرالذكر در تاريخ 20/4/87 تشكيل و پس از بررسي و ملاحظه اوراق پرونده ختم رسيدگي اعلام و طي دادنامه شماره 8709975844300440 - 29/4/87-20/4/87 مستنداً به اطلاق بند 12 از شرايط ضمن‌العقد باين استدلال كه اولا منع ازدواج مجدد بدون اجازه زوجه به عنوان شرط ضمن عقد (بند 12 شرايط مندرج در سند نكاحيه) به زوج تفهيم و بامضاء ايشان رسيده است كه به موجب آن به زوجه وكالت باحق توكيل به غير داده شده تا در صورت ازدواج مجدد زوج به زوجه به نحو مطلق بوده و منصرف به مورد خاص نيست 2- دفترخانه ... نيز گواهي نموده كه شروط ضمن عقد به زوج تفهيم و مورد توافق زوجين قرار گرفته است 3- طبق ماده 1119 قانون مدني اشتراط شرط ضمن عقد نكاح ...گرديده و تفويض وكالت از طرف زوج به زوجه مطلق بوده و منصرف به موردي خاص نيست 4- اقارير صريح زوج مبني بر ازدواج مجدد بدون تحصيل رضايت همسر اول دلالت بر تخلف وي از شرط ضمن قباله نكاحيه مي‌نمايد. بنابراين زوجه حق داشته كه با مراجعه به دادگاه خود را مطلقه نمايد و مستندا به علم قاضي راي منطبق با محتويات پرونده و موازين قانوني تشخيص مي‌گردد و موجبي جهت نقض دادنامه فراهم نمي‌باشد. لذا مستندا به ماده 358 قانون آيين دادرسي مدني ضمن رد تجديد نظرخواهي‌حكم بر استواري دادنامه معترض عنه صادر و اعلام نموده است. در نهايت از راي دادگاه تجديدنظر به شماره فوق‌الذكر فرجام‌خواهي شده است و فرجام‌خواه و نيز فرجام‌خوانده در مقام تبادل لوايح مطالبي را نوشته‌اند.‌

هيات شعبه‌ديوان عالي كشور تشكيل و پس از قرائت گزارش عضو مميز پرونده و دقت در اوراق آن و مشاوره، چنين راي ‌داده است:بسمه تعالي - با توجه به مجموع پرونده‌هاي بدوي و تجديدنظر و فرجامي و گزارش فوق و مستندا به ماده 408 قانون آ.د.م دادنامه فرجام‌خواسته اصراري است. بنا به مراتب پرونده قابل طرح در هيات عمومي حقوقي ديوانعالي كشور است.



در هيات عمومي ديوان عالي كشور‌شرط ضمن عقد، مطلق بوده است‌

يكي از قضات ديوان عالي كشور گفت: تفويض وكالت زوج به زوجه به نحو مطلق بوده و منصرف به مورد خاصي نبوده است و بنابراين زوجه حق داشته چنانچه زوج بدون رضايت همسر اول همسر ديگري اختيار كند، به دادگاه مراجعه و خود را مطلقه سازد. تفسير ديگري از اين شرط ضمن عقد نكاح كه به طور مطلق ابراز شده، پذيرفتني نيست. از اين‌رو، اينجانب راي دادگاه تجديدنظر استان را تاييد مي‌كنم.‌



اين شرط خلاف مقتضاي عقد نكاح نيست‌

قاضي ديگر ديوان عالي كشور گفت: آراء قبلي اصراري ديوان عالي كشور مويد اين موضوع است، يعني زوجه اذن مراجعه به دادگاه را در صورت ازدواج مجدد زوجه داشته است.

وي گفت: اگر ضمن عقد شرطي صورت بگيرد، اگر با مقتضاي ذات عقد مخالف باشد، عقد باطل است و اگر با آن مخالف نباشد لازم‌الوفاست. حال اگر زوجه چنين شرط كند و قيدي در مورد تمكين ياعدم تمكين نكند، شرط همچنان اطلاق دارد. اما اگر مفاد شرط بيانگر تمكين زن باشد، البته بايد تمكين كند. فتاوي ذكر شده از مراجع عظام نيز حاكي از آن است كه در شرط، تمكين ذكر شده است. از حضرت امام خميني(ره) در مورد مشابه سئوال شده است، يعني موردي كه زن وكالت ماخوذه موصوف را دارد و حضرت امام (ره) پاسخ داده‌‌اند: <اگر به نحو مطلق شرط توكيل در طلاق شود استثناء نمي‌شود.> بند 12 نكاح نامه نيز بيان مي‌كند: <زوج همسر ديگري بدون رضايت زوجه اتخاذ كند> كه آشكارا هيچ قيدي ندارد.



اين شرط، عدول از اصل است و نياز به قدر متيقن دارد

قاضي ديگر ديوان عالي كشور گفت: طلاق به دست من اخذ بيده الساق است، تخطي از اين اصل نياز به يك قدر متيقن دارد. يعني بايد اين شرط با مقتضاي ذات عقد مخالف نباشد و چون (وكالت در) طلاق در دست زن، عدول از اين اصل است، در اين صورت بايد به دليل مراجعه كرد. قدر متيقن اين است كه بايد از تضييع حقوق زوجين جلوگيري شود. اينجا اگر زن دچار تنگي و ضيق شده است، بايد از طريق عسر وحرج تقاضاي طلاق كند و از اين شرط نمي‌تواند استفاده كند. به علاوه اين زن ناشزه بوده و هيچ مردي اگر از ابتدا بداند زن ناشزه مي‌شود، با اين شرط موافقت نمي‌كند.

قاضي ديگر تذكر داد: البته زن قبلا تقاضاي عسر و حرج كرده ولي تقاضاي او رد شده است.‌



تمكين جزو حقوق مرد و از تكاليف زن است‌

قاضي ديگر گفت: مسائل خانوادگي به دادگاه خانواده مربوط مي‌شود و آن بايد طبق مصالح خانواده حكم كند. مسئوليت قوه قضائيه هم تحكيم اساس خانواده است و نبايد احكام طلاق زياد صادر شود.

وي گفت: حق تمكين از حقوق مرد و از تكاليف زن است. ما اكنون در جو يك كشور اسلامي سخن مي‌گوييم شرط ضمن عقد نيز براي زن قرار گرفته است. اينجا دو شرط در تعارض قرار گرفته‌‌اند يعني شرط ضمني تمكين و شرط صريح وكالت در طلاق؛ در اينجا شرط فرعي (وكالت در طلاق) ساقط مي‌شود.همچنين اكثريت فقهاي عظام كه نظريات ايشان نيز مطرح شد، گفته‌‌اند كه نمي‌شود كه زن تمكين نكند و در عين حال براساس شرط مزبور طلاق هم بخواهد. زن اينجا مي‌تواند از طريق عسر و حرج اقدام به تقاضاي طلاق كند. اينجانب راي شعبه محترم ديوان را تاييد مي‌كنم.



مرد اجراي حق خويش را به زن تفويض كرده است‌

قاضي ديگر ديوان عالي كشور گفت: آيا اجازه ازدواج مجدد كه توسط دادگاه داده شده است مي‌تواند جايگزين اراده زوج شود؟ بايد توجه كنيم كه فتاوي عموما در پاسخ به سئوالات كلي داده مي‌شود، ولي قاضي به موارد خاص رسيدگي مي‌كند و همچنين براساس قانون اساسي و ماده 3 قانون آيين‌‌دادرسي مدني قاضي بايد نخست به قانون مراجعه كند و اگر نيافت به فتاوي معتبر. در برخي موارد، اراده حاكم مي‌تواند ممتنع به ايفاي حقوق ديگران را اجبار كند يا جايگزين آن شود. ولايت قاضي در مقام انجام تكاليف است يعني تكليف كسي كه ممتنع است.اما باتوجه به مفاد شرط در اينجا نمي‌توانيم تكليفي را استنباط كنيم . مرد حق خويش - طلاق - را به زوجه تفويض كرده است و ما اينجا نمي‌توانيم اراده حاكم را جانشين اراده مرد كنيم زيرا مرد قبلا اين حق را با رضايت به زن داده است. بنابراين راي شعبه سوم دادگاه تجديدنظر استان را تاييد مي‌كنم.



قانون صراحت دارد و اينجا نيازي به مراجعه به فتوا نيست‌

يكي از قضات ديگر ديوان عالي كشور گفت: در اينجا نيازي به فتوا نبوده زيرا اينجا قانون وجود دارد. اين شرط ضمن عقد، پايبندي براي مرد محسوب مي‌شود، يعني براي ازدواج مجدد رضايت زوجه كسب شود. تعيين مصداق فتاوي نيز با قاضي است، قانون فعلي نيز به تاييد شوراي نگهبان رسيده است.



زوجه تمكين نكرده و بنابراين نمي‌تواند از شرط استفاده كند

قاضي ديگر گفت: ازدواج در سال 1379 صورت گرفته و شش ماه زوجين با هم زندگي كرده‌‌اند. زن مورد ضرب و جرح قرار گرفته و زوج به ديه نيز محكوم شده است. از آن تاريخ زوجين اختلاف داشته‌‌اند. سئوال اين است كه اگر در صورت عدم تمكين زوجه و اجازه ازدواج مجدد دادگاه، زوج تجديد فراش نمايد، آيا زوجه مي‌تواند طبق شرط ضمن العقد بند 12 عقدنامه خود را مطلقه نمايد؟ همان‌گونه كه در پرونده امر هست، فتاوي مراجع محترم عظام بيانگر آن است كه اين شرط به موردي كه زن تمكين نمي‌كند اطلاق نمي‌شود.

وي گفت: مرد رئيس خانواده است و طلاق به دست اوست و اين نص قانوني است. اينجا بايد قدر متيقن وجود داشته باشد زيرا خلاف اصل است.



بايد اراده واقعي طرفين را احراز كرد

قاضي ديگر گفت: بايد مشخص كنيم كه اين شرط ضمن عقد نكاح در اينجا صحيح است يا نه؟ شرط بيان مي‌كند: <اختيار همسر بدون رضايت زوجه.> اين شرط داراي دو وجه حكمي و موضوعي است. وجه حكمي اين است كه آيا تفويض وكالت در طلاق به زوجه با شرايط مزبور حكماً مخالفتي با شرع يا قانون دارد؟ پاسخ هم در شرع و هم در قانون منفي است، يعني اين شرط به لحاظ حكمي صحيح است. اين شرط مخالفتي با مقتضاي ذات عقد نكاح يا با مقتضاي عقد نكاح (آثار نكاح) ندارد. اما اين شرط مربوط مي‌شود به تفويض اختيار و هيچ صدمه‌اي به مقتضاي عقد نمي‌زند و با آن هيچ ارتباطي ندارد و باطل يا مبطل بودن اصلا مطرح نمي‌شود.

وي گفت: مرد كه حق طلاق را دارد اينجا آن را به زن تفويض مي‌كند كه با مراجعه به دادگاه آن را اجرا كند. اين شرط بي‌ترديد جايز است. مرد مي‌تواند مطلقا به زوجه اختيار دهد كه هر وقت خواستي خود را مطلقه كن. بايد ديد در اين عقد اراده طرفين به چه چيز تعلق گرفته است. اگر در حيطه اختيارات وكيل ترديد كنيم، آن را مضيق تفسير مي‌كنيم ولي اينجا در اين شرط، اطلاق هست و ترديدي در اختيار زوجه وجود ندارد؛ هيچ قيدي در كلام (مندرج در بند 12 نكاح‌نامه) وجود ندارد: <اختيار همسر بدون رضايت زوجه.> در جامعه امروز نيز زنان حضور زن ديگري را به عنوان زوجه ديگر در كنار خود تحمل نمي‌كنند و زن كه اين شرط را ضمن نكاح قيد مي‌كند، اراده واقعي او را بايد چنين فهميد و در نظر گرفت. من راي دادگاه تجديدنظر را تاييد مي‌كنم.



دادستان كل كشور

آيت‌الله دري نجف‌آبادي گفت: اگر اين خانم از طريق عسر و حرج اقدام مي‌كرد بهتر بود؛ كه دادگاه متاسفانه نپذيرفته است. تحكيم خانواده در اسلام موضوع جدي است و به سادگي نبايد در آن تزلزل ايجاد شود. در اصول فقه، <عموم> عمده`ً به لفظ باز مي‌گردد، حال يا عام بدلي يا استغراقي يا شمولي است. در رابطه با <مطلق> و <مقيد> نيز اين بحث وجود دارد كه آيا اطلاق را از لفظ مي‌توان فهميد يا نه. سه ديدگاه در مورد اطلاق وجود دارد: يكي ديدگاهي كه مرحوم آخوند خراساني مي‌گويد كه براي اطلاق سه مقدمه لازم است كه بدان <مقدمات حكمت> مي‌گويند: يكي آنكه متعاقدين در مقام عقد قرارداد باشند، در مقام قرارداد قدر متيقن هم نباشد و انصراف هم نباشد، اگر اين سه قيد كاملا احراز شد، مي‌توان استفاده اطلاق كرد وگرنه استفاده اطلاق دچار خلل خواهد شد. ديگر نمي‌توان گفت كه عبارت يا كلمه مطلق است. مثلا زوج به زوجه مي‌گويد چه تمكين بكني چه نكني وكيل هستي كه خود رامطلقه كني. دوم آنكه قدر متيقن هم در نظر گرفته شود. اما آيا اينجا به واقع چنين اطلاقي در اين شرط وجود دارد؟ اما اگر چنين اطلاقي وجود ندارد، قدر متيقن اين است كه زوجه تمكين كند اما اگر تمكين نكند، جاي تامل و شبهه دارد. استفتاي از علما غيز از فتوا است. مجتهد گاهي در مقامي است كه شرايط كلي، مثلانكاح و طلاق، را بيان مي‌كند، و گاهي نيز در مقام پاسخ به سئوالات جاري زندگي مردم است. بسياري از آراء فقها در فقه مربوط به موضوعات بوده است، اما حكم اين موضوعات مبتني بر احكام كلي است. درخصوص اين پرونده، فتاوي مجتهدان عظام وجود دارد، قدر متيقن نيز در مقام تخاطب اين بوده كه زوجه بايد تمكين كند. در اين پرونده، احتياط ضروري است و فتاوي مراجع عظام نيز وجود دارد، بنابراين بايد به فتاوي مراجع (كه ذكر شد) مراجعه كنيم. لذا اينجانب راي شعبه... ديوان عالي كشور را تاييد مي‌كنم.‌



راي هيأت عمومي ديوان عالي كشور

اكثريت قضات حاضر در هيات عمومي اصراري ديوان عالي كشور راي دادگاه تجديدنظر استان... را تاييد كردند.

[Borna66]

صلاحیت محلی در امور مدنی


برای طرح دعوی باید دانست که میان مراجع موجود در دادگستری یا مراجع غیر قضایی کدام یک صلاحیت رسیدگی دارند برای مثال اگر x از y مبلغی طلب داشته باشد به کدام مرجع و در کدام شهر باید دادخواست بدهد. پاسخ به این پرسش ها نیاز به آشنایی با قواعد صلاحیت است. در این بروشور به طور مختصر با قواعد صلاحیت محلی آشنا می شویم یعنی می دانیم که میان مراجع دادگستری و غیر دادگستری، دادگاه عمومی حقوقی مرجع صالح برای اقامه دعوی است اما از میان دادگاه های حقوقی کشور، دادگاه حقوقی کدام شهر صلاحیت رسیدگی دارد.

*اصولا دعوا باید در دادگاهی اقامه شود که طرف مقابل یعنی خوانده پرونده اقامت دارد.

پس اگر خواهان که مقیم تهران است برای مطالبه مبلغ پنج میلیون تومان طلب خود از خوانده که مقیم شیراز است بخواهد طرح دعوی کند باید به دادگاه عمومی حقوقی شیراز مراجعه کند.

پرسش: اگر خوانده مقیم ایران نبود چه باید کرد؟
پاسخ: در این حالت اگر خوانده محل سکونت موقت در ایران داشته باشد در دادگاه آن محل باید طرح دعوی کرد و اگر در ایران محل سکونت موقت نداشت ولی مال غیر منقول مثل خانه، زمین و ... داشت دعوی در دادگاهی طرح می شود که مال غیر منقول خوانده در حوزه آن دادگاه واقع شده است و اگر مال غیر منقول هم نداشت آن گاه اصلی که در بند قبل به آن اشاره کردیم یعنی اصل صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده استثنائاتی هم دارد یعنی همیشه این طور نیست که دعوی خواهان در دادگاهی اقامه شود که خوانده در حوزه آن دادگاه اقامت گزیده بلکه:

1- در دعاوی مربوط به اموال غیر منقول مانند خانه، زمین و ... اعم از دعوای مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن مانند حق ارتفاق، حق انتفاع و ... در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن دادگاه واقع شده است حتی اگر خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.

2- درخواست تامین دلیل و امارات از دادگاهی می شود که دلایل و امارات مورد درخواست در حوزه آن واقع است. فرض کنیم خسارتی به اتومبیل خواهان وارد می شود و در حال حاضر اتومبیل او در حوزه قضایی کرج است ولی خودش مقیم تهران و طرف مقابل او مقیم اصفهان است در اینجا برای تامین دلیل و برآورد میزان خسارت وارده به اتومبیل اش دادگاه کرج صلاحیت دارد. بنابراین پس از تقدیم درخواست تامین دلیل به دادگاه کرج، یکی از کارشناسان رسمی آن حوزه خسارت وارده به اتومبیل خواهان را برآورد می کند.

3- در دعاوی بازرگانی مانند انحلال شرکت سهامی خاص یا مطالبه یک تاجر از تاجر دیگر در مورد معامله تجاری که انجام داده اند ونیز دعاوی راجع به اموال منقول که از قرارداد ناشی می شود مانند مطالبه مبلغ... ریال بابت فروش اتومبیل به خوانده، خواهان حق دارد دعوی را یا در محل اقامت خوانده و یا محلی که قرارداد در آن تنظیم شده و یا تعهد باید در آنجا انجام شود، اقامه کند.

توجه: دعوی مطالبه وجه مربوط به غیر منقول که از قرارداد ناشی می شود در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده یا محل انجام تعهد و یا محل تنظیم قرارداد است برای مثال مطالبه ثمن معامله یک دستگاه آپارتمان هم می تواند در دادگاه محل اقامت خوانده و هم محل تنظیم قرارداد و هم دادگاه محل انجام تعهد اقامه شود ولی مطالبه وجه غیر منقول که ناشی از قرارداد نیست برای مثال خواهان مدعی است که خوانده غاصبانه مدت یک سال از خانه مسکونی اش استفاده کرده و باید اجرت المثل این ایام را بپردازد در این حالت دادگاه محلی که خانه در آن واقع شده صلاحیت رسیدگی دارد.

*دعوای راجع به اموال به جا مانده از متوفی ( ترکه) تا زمانی که ترکه تقسیم نشده در دادگاه محلی اقامه می شود که آخرین اقامتگاه متوفی در ایران، آن محل بوده و اگر آخرین اقامتگاه متوفی معلوم نباشد دادگاهی که آخرین محل سکونت متوفی در ایران در آن حوزه بوده صلاحیت رسیدگی دارد.

*دعوای راجع به توقف یا ورشکستگی تاجر در دادگاهی اقامه می شود که تاجر متوقف و یا ورشکسته در حوزه آن اقامت دارد و اگر در ایران اقامت نداشته باشد در دادگاهی اقامه می شود که متوقف یا ورشکسته در حوزه آن برای انجام معاملات خود شعبه یا نمایندگی داشته یا دارد.

*دعاوی راجع به ورشکستگی شرکت های بازرگانی مانند شرکت های سهامی عام و ... که مرکز اصلی آن ها در ایران است در دادگاهی که مرکز اصلی شرکت در حوزه آن واقع شده طرح می شود.

*رسیدگی به دعوای اعسار با دادگاهی است که صلاحیت رسیدگی نخستین به دعوای اصلی را دارد یا ابتدائا به دعوی رسیدگی کرده است.

*در مورد اسناد سجلی اصل بر صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده ( متقاضی) است و اگر شناسنامه یا هر سند سجلی دیگر در ایران تنظیم و ذی نفع مقیم خارج از کشور باشد، رسیدگی در صلاحیت دادگاه محل صدور سند است و اگر شناسنامه در خارج از کشور صادر شده باشد و خواهان نیز مقیم خارج باشد دادگاه عمومی حقوقی شهرستان تهران صلاحیت رسیدگی دارد.

[Borna66]

ورود به عنف به منزل یا مسکن دیگری
*برابر اصل بیست و دوم قانون اساسی مسکن اشخاص از تعرض مصون است و حتی در مواردی که برای کشف جرم یا دستگیری مجرم اجازه ورود به حریم خصوصی اشخاص داده می شود باید بر مبنای قانون و به حکم مقامات قضایی باشد.


http://pnu-club.com/imported/mising.jpg


از این رو ورود اشخاص به منزل دیگران مستلزم کسب اجازه از صاحب یا متصرف آن است و اگر کسی در غیاب صاحب خانه وارد منزل دیگری شود و اذن ورود به منزل نیز نداشته باشد این ورود غیر قانونی و از حیث کیفری قابل تعقیب است.

برابر قانون ( ماده 694 قانون مجازات اسلامی) هر کس در منزل یا مسکن دیگری به زور یا تهدید وارد شود به مجازات از شش ماه تا سه سال حبس محکوم خواهد شد و اگر این عمل از سوی دو نفر یا بیشتر انجام شود و دست کم یکی از آنان حامل اسلحه باشد ( سرد یا گرم ) به حبس از یک تا شش سال محکوم خواهند شد. در هر دو حالت گفته شده چنانچه عمل ورود به عنف در شب صورت گیرد حداکثر مجازات اعمال خواهد شد.

پرسش: اگر مامورین انتظامی یا اطلاعاتی و سایر ماموران قضایی یا غیر قضایی بدون ترتیب قانونی و رعایت قانون وارد منزل اشخاص شوند چه ضمانت اجرایی توسط قانون پیش بینی شده است؟

پاسخ: هر گاه این اشخاص بدون رعایت قانون به منزل کسی بدون اجازه و رضایت صاحب منزل داخل شوند به حبس از یک ماه تا یک سال محکوم خواهند شد و اگر ثابت شود که این عمل غیر قانونی به امر یکی از روسای آنان که صلاحیت صدور حکم ورود به منزل را داشته صادر شده و او ناگزیر و مکره به اطاعت از اوامر مافوق خود بوده این مجازات در حق رییس او اعمال خواهد شد و اگر این عمل در شب واقع شده باشد حداکثر مجازات حسب مورد در خصوص مامور یا آمر اعمال می شود و اگر در حین انجام این عمل غیر قانونی مامورین مرتکب جرم دیگری مانند ضرب و جرح یا فحاشی و ... شوند نیز تحت تعقیب قرار می گیرند.

پرسش: آیا در حالات بالا می توان در مقابل مامور متخلف مقاومت کرد و به اصطلاح دفاع مشروع کرد؟

پاسخ: برابر قانون ( ماده 62 قانون مجازات اسلامی) مقاومت در برابر مامورین انتظامی و قوای تامینی در مواقعی که مشغول انجام وظیفه خود باشند دفاع محسوب نمی شود ولی هر گاه این اشخاص از حدود وظیفه خود خارج شوند حسب ادله و قراین و شواهد موجود بیم آن باشد که عملیات آنان موجب قتل یا جرح یا تعرض به عرض و ناموس می شود در این صورت دفاع جایز است.

البته باید توجه داشت که دفاع باید متناسب با تجاوز باشد برای مثال هنگامی که مامور مرتکب جرح به پای کسی می شود نمی توان برای دفاع با استفاده از اسلحه او را از پای در آورد.

پرسش: اگر کسی به قصد سرقت وارد منزل دیگری شود ولی قبل از موفقیت در سرقت دستگیر شود می توان او را به عنوان ورود به عنف تعقیب کرد؟

پاسخ: بله، اگر او به عنوان شروع به سرقت قابل تعقیب نباشد می توان او را به عنوان ورود به عنف تعقیب و مجازات کرد.

پرسش: اگر کسی به قهر و اجبار وارد ملک دیگری شود قابل مجازات است؟
پاسخ: بله هر کس به قهر و غلبه داخل ملکی شود که در تصرف دیگری است اعم از آنکه محصور باشد یا نباشد یا در ابتدای ورود به قهر و غلبه نبوده ولی بعد از اخطار متصرف به قهر و غلبه در ملک باقی مانده باشد علاوه بر رفع تجاوز به مجازات حبس از یک تا شش ماه و اگر دو نفر یا بیشتر باشند و لااقل یکی از آنان حامل سلاح باشد به حبس از یک تا سه سال محکوم خواهند شد.

پرسش: آیا صاحب خانه می تواند بدون اذن و اجازه مستاجر وارد منزل مسکونی استیجاری شود؟

پاسخ: در اجازه گرچه موجر، مالک عین مستاجره است و تنها منافع آن ملک را به مستاجر انتقال می دهد اما باید توجه داشت که موجر حق ندارد بدون اجازه وارد حریم خصوصی مستاجر شود و عمل او تخلف و جرم است.
البته اگر مالک قصد فروش ملک خود را داشته یا بخواهد وضع ملک را از جهت امکان وجود خرابی یا کسر و نقصان در آن مشاهده کند و مستاجر مانع از رویت خریدار یا مالک شود مالک می تواند به دادستان محل وقوع ملک مراجعه و درخواست خود را طرح کند در این حالت با دستور دادستان و حضور مامورین انتظامی اجازه دیدن ملک به مالک یا خریدار داده خواهد شد.

[Borna66]

رانندگی بدون پروانه

http://pnu-club.com/imported/mising.jpg


**برابر قانون هر کس که بدون گواهی نامه رسمی اقدام به رانندگی و یا هدایت وسایل نقلیه موتوری که مستلزم داشتن پروانه مخصوص است، کند و نیز شخصی که به موجب حکم دادگاه از رانندگی وسایل نقلیه موتوری ممنوع است به رانندگی وسایل مزبور مبادرت کند برای مرتبه اول به حبس تعزیری تا دو ماه یا جزای نقدی تا یک میلیون ریال و یا هر دو مجازات محکوم می شود و اگر این عمل را تکرار کند به دو ماه تا شش ماه حبس محکوم خواهد شد.
پرسش: چنانچه کسی پروانه رانندگی اش را به موقع تمدید نکرد آیا در صورت رانندگی مرتکب جرم شده است؟

پاسخ: خیر، عدم تمدید گواهی نامه رانندگی، دارنده آن را در حکم فرد فاقد گواهی نامه قرار نمی دهد و با پرداخت جریمه مربوطه گواهی نامه اش تمدید می شود.

پرسش: همان طور که می دانیم برای راندن برخی از وسایل نقلیه مانند تاکسی علاوه بر داشتن گواهی نامه، صاحب آن باید 23 سال سن داشته باشد یا از زمان دریافت گواهی نامه اش یک سال گذشته باشد و ... آیا در این حالت فردی که فاقد این شرایط است در حکم راننده بدون گواهی نامه است؟

پاسخ: خیر، این افراد فاقد گواهی نامه محسوب نمی شوند اما عمل آنان تخلف از مقررات رانندگی است که باید جریمه شوند ولی مجرم محسوب نمی شوند و حتی اگر رانندگی آنان منجر به وقوع تصادف شود به صرف نداشتن شرایط لازم برای رانندگی مقصر حادثه به حساب نخواهد آمد بلکه آنچه در تعیین مقصر حادثه اثر گذار است وجود رابطه بین وقوع حادثه و خطای راننده است که این رابطه باید مستقیم باشد یعنی اگر آن علت وجود نمی داشت حادثه هم به وجود نمی آید پس اگر کسی در حادثه رانندگی حتی گواهینامه هم نداشته باشد چنانچه علت وقوع حادثه بی احتیاطی و یا بی مبالاتی از سوی طرف مقابل باشد او به علت نداشتن گواهینامه مقصر قلمداد نمی شود گرچه از حیث اینکه فاقد گواهینامه بوده قابل تعقیب و مجازات است.
پرسش: اگر کسی که گواهینامه رسمی برای رانندگی وسیله نقلیه موتوری ندارد اقدام به رانندگی کند که منجر به قتل دیگری شود مقصر حادثه تلقی می شود؟

پاسخ: همان طور که در سوال قبل اشاره شد صرف نداشتن گواهینامه دلالت بر تقصیر راننده ندارد همان طور که داشتن گواهینامه نیز دلالت بر عدم تحقق بی احتیاطی یا بی مبالاتی و ... از سوی راننده ندارد و این بر عهده مرجع قضایی است که با ارجاع امر به کارشناس و شرایط و اوضاع و احوال پرونده به دست خواهد آورد که چه کسی در وقوع حادثه مرتکب تقصیر شده است چنانچه برای مقام قضایی ثابت شود که فرد بدون گواهینامه مقصر حادثه بوده و برابر قانون مکلف است مجازات وی را تشدید کند و از طرفی می تواند او را برای مدت یک تا پنج سال از حق رانندگی محروم کند.

[Borna66]

پرداخت دیه از بیت المال

گاهی اوقات شنیده می شود که از سوی دولت (بیت المال) به ورثه مقتول دیه پرداخت می شود.

هر گاه شخص یا اشخاصی در اثر ازدحام کشته شوند و یا جسد مقتولی در خیابان و اماکن عمومی پیدا شود و نتوان این قتل را به کسی منتسب کرد دیه از بیت المال پرداخت می شود. فرقی نمی کند که متوفی به واسطه قتل عمد کشته شده باشد یا قتل غیر عمد مانند قتل ناشی از بی احتیاطی در امر رانندگی. پس اگر جسد فردی در اتوبان و یا جاده پیدا شود و پس از بررسی بدست آید که آن شخص در تصادف کشته شده و تلاش مراجع انتظامی و قضایی نیز برای شناسایی مقصر بی نتیجه بماند در این حالت ورثه این شخص دیه او را از دولت دریافت می کنند.

هر گاه کسی که مرتکب قتل عمد شده فرار کند و تا هنگام مردن به او دسترسی نباشد پس از مرگ قصاص تبدیل به دیه می شود که باید از مال قاتل پرداخت شود و اگر مالی نداشته باشد از اموال نزدیکترین خویشاوندان او پرداخت می شود و اگر بستگانی نداشته باشد و یا اینکه داشته باشد ولی توانایی پرداخت دیه نداشته باشند دیه از بیت المال پرداخت خواهد شد.

در مواردی که عاقله (یعنی بستگان ذکور نسبی پدر و مادر یا پدر به ترتیب طبقات ارث) مسوول پرداخت دیه از سوی مرتکب جرم است مانند موردی که فرد دیوانه یا کودک مرتکب قتل می شود، هر گاه مرتکب جرم دارای عاقله نباشد یا عاقله نتواند دیه را در مدت سه سال بپردازد دیه از بیت المال پرداخت می شود.

پرداخت دیه جرایم عمدی و شبه عمد ( مانند قتل ناشی از بی احتیاطی در رانندگی) بر عهده مرتکب جرم است ولی اگر فرار کند از مال او گرفته می شود و اگر مال نداشته باشد از بستگان نزدیک او گرفته می شود و اگر بستگانی نداشت و یا بستگان او فاقد بضاعت مالی بودند دیه از بیت المال پرداخت می شود.

پرسش: هر گاه مرتکب قتل غیر عمد فاقد تمکن مالی باشد و به اصطلاح اعسارش ثابت شود و دادگاه حکم به اعسار او صادر کند آیا می توان دیه او را از بیت المال دریافت کرد؟

پاسخ: صدور حکم اعسار و ناتوانی مالی محکوم به پرداخت دیه، از جمله موارد پرداخت دیه از بیت المال محسوب نمی شود.

پرسش: آیا پرداخت دیه از بیت المال فقط در مورد قتل است یا به صدمات بدنی نیز قابل تسری است؟

پاسخ: گرچه در این خصوص قانون ساکت است ولی برابر نظر برخی علمای حقوق و فقها مانند حضرت آیت الله خویی در کتاب تکلمه المنهاج در مواردی که دیه قتل بر عهده بیت المال است دیه جرح نیز بر بیت المال است.

پرداخت دیه از بیت المال مستلزم رسیدگی و احراز شرایط قانونی و صدور حکم از دادگاه است و پس از صدور حکم و قطعیت آن ذینفع از طریق اجرای احکام دادگستری اقدام خواهد کرد.
چنانچه بعد از پرداخت دیه قاتل شناسایی شود برابر مقررات تعقیب و مجازات می شود و دیه را باید به بیت المال مسترد کند.

پرسش: اگر عابری در حادثه رانندگی فوت شود و تقصیر متوجه راننده نباشد آیا دیه این شخص از بیت المال پرداخت می شود؟

پاسخ: آنچه مسلم است در مواردی که عبور عابر پیاده ممنوع است اگر عابر عبور کند و راننده ای که با سرعت مجاز و مطمئنه در حرکت باشد و وسیله نقلیه او نقص فنی نداشته باشد راننده مسوولیتی در مورد دیه نخواهد داشت.

اما در خصوص اینکه جسد شخصی در خیابان پیدا شود و برای قاضی دلیل بر وقوع قتل او از سوی شخص یا اشخاصی نباشد دادگاه باید دیه او را از بیت المال بدهد.

[Borna66]

جریان دادخواست حقوقی از زمان تقدیم آن تا جلسه رسیدگی


دادخواست حقوقی چگونه اتفاق می افتد؟
*مدیر دفتر دادگاه پس از آن که دادخواست از سوی خواهان تقدیم شد و آن را کامل یافت باید فورا آن را به نظر قاضی شعبه برساند و قاضی پرونده با ملاحظه دادخواست و احراز کامل بودن آن برای تعیین وقت دستور لازم را به دفتر می دهد.

تعیین وقت محاکمه با قید ساعت، روز، ماه و سال و دستور ابلاغ آن به طرفین دعوی از جمله وظایف قاضی دادگاه است.

معمولا اوقات دادرسی به ترتیب ورود پرونده ها است که باید با نظارت کامل قاضی دادگاه از سوی دفتر دادگاه صورت گیرد.

البته رسیدگی به برخی دعاوی یا درخواست ها به موجب قانون باید در وقت فوق العاده و به صورت فوری صورت گیرد مانند درخواست تامین خواسته یا صدور دستور موقت.

*در صورتی که دادخواست ناقص باشد و دادگاه نتواند رسیدگی کند جهات نقص به طور شفاف و روشن باید از سوی قاضی دادگاه در پرونده قید و پرونده به دفتر بازگردانده شود.

این موارد از سوی مدیر دفتر دادگاه به خواهان ابلاغ می شود و خواهان باید ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ، نسبت به تکمیل موارد خواسته شده اقدام کند و چنان چه نسبت به رفع نقص اقدامی به عمل نیاورد دفتر دادگاه دادخواست او را رد خواهد کرد.

این تصمیم دفتر دادگاه ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ در همان دادگاه قابل شکایت است و رای دادگاه مبنی بر پذیرش شکایت یا رد آن قطعی است.

پرسش: چه نواقصی ممکن است در یک دادخواست وجود داشته باشد؟

پاسخ: اگر بخواهیم به موارد عمده نواقص یک دادخواست اشاره کنیم عبارتند از:
*به دادخواست و پیوست های آن تمبر قانونی الصاق نشده و یا هزینه مزبور پرداخت نشده باشد.
*نام، نام خانواگی و یا اقامتگاه و نشانی خوانده در داخواست نیامده باشد یا کامل نباشد.

*خواسته خواهان مشخص نباشد و یا اگر مشخص است در مورد دعاوی مالی بهای آن تعیین نشده باشد.

*تعهدات وجهاتی که به موجب آن خواهان خود را مستحق مطالبه می داند نیامده یا روشن نباشد.
*دلایل و وسایلی که خواهان به موجب آن خود را مستحق می داند و برای اثبات ادعایش به آن استناد می کند ذکر نشده باشد و کپی مصدق آنها پیوست نشده باشد
.
پرسش: بهای خواسته بر چه مبنایی از سوی خواهان تعیین می شود؟
پاسخ: ارزش و بهای خواسته در دعاوی مالی باید از سوی خواهان تعیین شود و از نظر هزینه دادرسی و امکان تجدید نظر خواهی بهای خواسته مبلغی است که خواهان در دادخواست می آورد مگر آن که در قانون ترتیب دیگری برای آن تعیین شده باشد.

برای مثال در دعاوی خلع ید از مال غیر منقول قانونگذار مقرر داشته که هزینه دادرسی در دعوی خلع ید از مال غیر منقول برابر ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه تقویم و ارزیابی می شود. برای تعیین بهای خواسته به ترتیب زیر عمل می شود:
*اگر خواسته خواهان پول رایج ایران باشد بهای آن عبارت است از مبلغ مورد مطالبه برای مثال اگر خواهان از خوانده ده میلیون ریال مطالبه کند ارزش خواسته همان ده میلیون ریال است که بر همان مبنا از او هزینه دادرسی گرفته می شود.

*اگر خواسته خواهان پول خارجی باشد برای مثال یک هزار فرانک سوئیس ارزش و بهای خواسته عبارت خواهد بود از نرخ رسمی بانک مرکزی در تاریخ تقدیم دادخواست که بر آن مبنا خواهان باید تمبر باطل کند.

*در دعاوی راجع به اموال مانند استرداد یک دستگاه اتومبیل یا الزام به تنظیم سند رسمی نسبت یک دستگاه آپارتمان بهای خواسته مبلغی است که خواهان در دادخواست می آورد و طرف مقابل تا اولین جلسه دادرسی به آن ایراد و یا اعتراضی نکرده باشد.

*در دعاوی راجع به منافع و حقوقی که باید در مواعد معین مطالبه و یا پرداخت شود ارزش خواسته حاصل جمع تمام اقساط و منافعی است که خواهان خود را ذیحق در مطالبه آن می داند برای مثال اگر خواسته خواهان مطالبه اجور معوقه یک ساختمان مسکونی است که خوانده باید ماهانه مبلغ یک میلیون ریال پرداخت کند و او مدعی است که خوانده یک سال پرداخت نکرده بهای خواسته بر مبنای دوازده میلیون ریال محاسبه و هزینه دادرسی بر این اساس باید از سوی خواهان پرداخت شود.

اگر حق خواهان محدود به زمان معین نباشد و یا مادام العمر باشد (برای مثال منافع ساختمانی به عمر خواهان به دیگری داده می شود) در این حالت ارزش خواسته برابر است با حاصل جمع منافع ده ساله یا آن چه را که ظرف ده سال باید مطالبه کند.

پرسش: اگر بین طرفین دعوی در خصوص ارزش خواسته اختلاف شود چه باید کرد؟
پاسخ: همان طور که گفتیم تعیین ارزش خواسته با خواهان است. برای مثال اگر خواسته او استرداد یک تخته فرش دست بافت باشد و ارزش آن را یکصد هزار ریال تعیین کنند و حال آن که قیمت واقعی آن چندین برابر قیمتی است که او در داخواست آورده این امر از سوی خوانده قابل اعتراض خواهد بود.

زیرا اگر قیمت واقعی فرش بیش از سه میلیون ریال باشد و بهای خواسته بر این مبنا تعیین شود رای دادگاه در مورد دعوی قابل تجدید نظر خواهد بود.

در این گونه موارد اگر دادگاه پس از اعتراض خوانده به بهای خواسته خواهان اعتراض خوانده را بپذیرد دادگاه قبل از شروع به رسیدگی ابتدا به این اختلاف خواهد پرداخت.

شرط رسیدگی به این اختلاف از سوی دادگاه آن است که این اختلاف موثر در مراحل بعدی رسیدگی باشد. برای مثال اگر اختلاف خواهان و خوانده در مورد همین دعوی، دویست هزار ریال باشد چون در قطعیت یا قابل تجدید نظر بودن رای تاثیری ندارد از این رو دادگاه به اعتراض خوانده توجهی نخواهد کرد.

اما در جایی که این اختلاف موثر باشد دادگاه قبل از شروع به رسیدگی با جلب نظر کارشناس بهای خواسته را تعیین خواهد کرد و خواهان مکلف است در صورت پذیرش اعتراض خوانده، بر مبنای نظر کارشناس هزینه دادرسی را بپردازد.

[Borna66]

امتناع از پرداخت شارژ آپارتمان و برخورد قانونی با آن

بعضی اوقات ساکنان آپارتمان ها در شهرها با مشکل عدم پرداخت هزینه های مشترک و به اصطلاح حق شارژ هستند که به لحاظ عدم آگاهی آنان از مقررات و ضوابط قانونی این امر به مشاجره و گاه زد و خورد کشیده شده و پای آنان در مراجع قضایی باز می شود.
همان طور که می دانیم هر آپارتمان دارای قسمت های اختصاصی و مشترک است و مقصود از قسمت مشترک، بخش هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنهاست که به طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا و ساکنان قرار می گیرد مانند راه پله ها، آسانسور، حیاط، پشت بام و...

هرگاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد و بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی با مالکان یا قائم مقام قانونی آنها وظیفه دارند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب کنند. مدیر هر ساختمان مسوول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است و موظف است مخارج مربوط به قسمت های مشترک را ماهیانه جمع آوری و در ردیف های مربوط هزینه کند.

درصورت خودداری مالک یا مستاجر یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق اظهارنامه به او ابلاغ می کند و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی اش را پرداخت نکند مدیرساختمان می تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع ، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کند. در اینجا باید توجه داشت که منظور فقط خدمات مشترک است پس اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع کننده از هزینه شارژ باشد مدیر نمی تواند آن را قطع کند. پس برای قطع خدمات مشترک باید به دو نکته توجه داشت:
1-برگ اظهارنامه برای امتناع کننده از طریق دادگستری فرستاده شود و ده روز از تاریخ ابلاغ آن گذشته باشد ومالک یا مستاجر از پرداخت شارژ امتناع کند.

2- مدیر ساختمان فقط حق قطع خدمات مشترک را دارد نه خدمات اختصاصی را. بنابراین اگر مدیر ساختمان بدون رعایت مراتب بالا خدمات مشترک را قطع کند خودش قابل تعقیب بوده واز نظر کیفری به عنوان ممانعت از حق به مجازات حبس محکوم می شود. (ماده 690 قانون مجازات اسلامی)

پرسش: اگر با قطع خدمات مشترک بازهم هزینه را پرداخت نکرد چه اقدامی از سوی مدیرباید انجام شود؟

پاسخ: اگر مالک یا مستاجر علی رغم قطع خدمات مشترک بازهم از پرداخت بدهی اش امتناع کرد مدیر ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبنای اظهارنامه ابلاغ شده که در بالا از آن صحبت کردیم علیه شخص امتناع کننده اجراییه صادر می کند.

پرسش: آیا راه دیگری هم برای الزام فرد ممتنع وجود دارد؟
پاسخ: درصورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد مدیر ساختمان می تواند به دادگاه عمومی حقوقی دادخواست بدهد. دادگاه به این گونه شکایت ها خارج از نوبت رسیدگی می کند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارایه می شود محروم می کند و تا دو برابر مبلغ بدهی او را به نفع مجموعه جریمه خواهد کرد.

پرسش : چنانچه مالک یا مستاجر به نظر مدیر ساختمان معترض باشد چه باید کند؟
پاسخ: نظر مدیر ساختمان ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه به این اعتراض خارج از نوبت وبدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی می کند و رای می دهد و این رای قطعی است و در مواردی که خدمات مشترک قطع می شود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک یا مستاجر ممکن نباشد چنانچه دلایل معترض قوی بود دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد.

پرسش : هزینه های مشترک برچه مبنایی تعیین می شوند و آیا قابل اعتراض اند؟
پاسخ: تعیین نحوه محاسبه هزینه های مشترک قبل از هر چیز با اراده و تصمیم اهالی همان ساختمان برمی گردد که می توانند به هر نحوی آن را تعیین کنند اگر روش خاصی به این منظور تعیین نشده باشد سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک بردو پایه است:
1-آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد مانند آب، گازوییل، گاز، آسفالت پشت بام و.. به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان محاسبه می شود.

2-سایر مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد مانند هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری شوفاژ خانه و تاسیسات ، تزئینات قسمت های مشترک ساختمان ، نظافت محوطه و ... به طور مساوی محاسبه می شود. در هر صورت هر یک از واحدها که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی کند و در صورت رد اعتراض یا ترتیب اثرندادن به اعتراض به دادگستری مراجعه کند.