tania
01-02-2012, 05:24 PM
وكالت به عنوان جانشين بيع، عقدي متزلزل است كه از سوي هريك از طرفين قابل فسخ است
جام جم آنلاين: كسي خانه‌اي وام‌دار مي‌خرد و از فروشنده يك وكالتنامه مي‌گيرد؛ خريدار گمان مي‌كند كه معامله‌اي قرص و محكم انجام داده، اما از نظر قانون عقدي متزلزل اتفاق افتاده است.
http://pnu-club.com/imported/2012/01/91.jpg
نكته: برخلاف تصور همگاني، خريد و فروش يك ملك يا هر اموال ديگري كه با تنظيم يك وكالتنامه انجام مي‌شود، براي خريدار مالكيت ايجاد نمي‌كند و مي‌تواند پيامدهايي براي او داشته باشد
فرد ديگري خودرويي مي‌خرد كه فروشنده آن تمايلي به طي مراحل اداري ندارد و همين امروز پولش را مي‌خواهد. پس با خريدار تسويه حساب مي‌كند و بين‌شان وكالتنامه اي تنظيم مي‌شود به اين گمان كه معامله‌اي قرص و محكم انجام داده‌اند غافل از اين كه آنها پاي عقدنامه‌اي را امضا كرده‌اند كه از نظر قانون، متزلزل و قابل فسخ است.
وكالتنامه‌ها يا براي انجام كار نوشته مي‌شوند يا براي فروش و نقل و انتقال. وكالتنامه هايي كه براي كار (وكالتنامه كاري) نوشته مي‌شوند البته نسبت به وكالتنامه‌‌هاي فروش پيامدهاي كمتري دارند، ولي به هر حال هر دو آنها مشمول ماده 656 قانون مدني مي‌شوند. اين قانون مي‌گويد وكالت عقدي است كه به موجب آن يكي از طرفين، طرف ديگر را براي انجام امري نايب خود مي‌كند يعني عقدي كه با اراده 2 طرف بسته مي‌شود و فقط براي راحت‌تر شدن امور و رفع نيازهاي كوتاه‌مدت برقرار مي‌شود. پس برخلاف تصور همگاني، خريد و فروش يك ملك يا هر اموال ديگري كه با تنظيم يك وكالتنامه انجام مي‌شود، براي خريدار، مالكيت ايجاد نمي‌كند و مي‌تواند پيامدهايي براي او داشته باشد. در واقع وكالت به عنوان يك عقد فقط براي تسهيل امور ايجاد شده كه به صورت رسمي و در دفترخانه‌ها با حضور موكل و وكيل برقرار مي‌شود. به اين ترتيب در وكالتنامه هايي كه در دفاتر اسناد رسمي تنظيم مي‌شوند موكل (كسي كه وكالت مي‌دهد) تا زمان انجام مقدمات و اسباب مورد وكالت (موضوعي كه بابت آن وكالت داده مي‌شود) توسط وكيل (فردي كه به او وكالت داده شده) صبر مي‌كند.
پس كل ماجراي وكالت و تنظيم وكالتنامه اين است و با وجود اين كه وكالت مفهومي جز نيابت يك فرد براي انجام امر يا اموري از سوي فرد ديگر ندارد و معامله محسوب نمي‌شود، اما با تغيير و تحولاتي كه امروزه در معاملات مردم و رويه آنها در معاملات رخ داده برخي افراد وكالتنامه را جانشين عقد بيع مي‌دانند. در واقع اگرچه وكالت در دفاتر اسناد رسمي تنظيم مي‌شود و به‌زعم افراد با گنجاندن شرط عدم عزل و نيز شرط عدم فسخ از سوي موكل، اين نقل و انتقال محكم مي‌شود اما باز هم جاي معامله را نمي‌گيرد. البته وجود موانع و مشكلاتي كه بر سر راه انجام برخي معاملات وجود دارد باعث روي آوردن مردم به عقد وكالت مي‌شود از جمله در مواردي كه مالي در رهن است و نقل و انتقال آن بدون اجازه و هماهنگي مرتهن (در رهن‌گيرنده) امكان‌پذير نيست.
در واقع بسياري از سازمان‌ها و ادارات و بانك‌هاي رهن‌گيرنده يا با تغيير راهن (رهن گذارنده) موافقت نمي‌كنند يا گرفتن اين موافقت پروسه‌اي پيچيده و طولاني دارد كه در نهايت افراد را به اين سمت سوق مي‌دهد تا با گرفتن وكالت رسمي در دفترخانه درخصوص موضوع مورد رهن يا هر مالي كه در پروسه دريافت مجوز براي انتقال به مشكل برخورد كرده اقدام كنند. به همين علت گرچه طرفين اين عقد - كه در واقع طرفين يك معامله هستند- به هدف خود در قالب استفاده از وكالت رسمي دست پيدا مي‌كنند، اما در اصل، شكلي كه به معامله داده‌اند همان وكالت است كه براي جانشيني معامله انتخاب شده يعني عقد جايزي كه طبق قانون از سوي هريك از طرفين قابل فسخ است. البته راهكاري كه عموم مردم براي گريز از ضرر و زيان به آن متوسل مي‌شوند آوردن شرط بلاعزل بودن در وكالتنامه است كه به صورت جمله تاكيدي در سند وكالت توسط دفترخانه نوشته مي‌شود. البته توصيه سر دفتران اين است كه افراد براي اطمينان از عمل خود علاوه بر درج اين شرط، از سردفتر بخواهند تا بعضي شروط ديگر را نيز در سند رسمي وكالت درج كند تا وكالتنامه آنها تا حدي از آسيب‌هاي احتمالي مصون بماند.
يكي از اين شروط ضروري، حق فسخ مورد وكالت و حق انجام مورد وكالت توسط موكل و نيز سلب حق هرگونه عمل مغاير و منافي با انجام مورد وكالت توسط وكيل است كه اصولا عامه مردم به اين شروط توجهي ندارند، اما در مجموع، نكته مهم در مورد وكالت اين است كه افراد هنگام امضاي وكالتنامه در دفترخانه اسناد رسمي به اين موضوع دقت كنند كه آيا وكالت آنها بلاعزل هست يا نه و سپس متناسب با هدف خود اين شرط را در آن درج يا حذف كنند. در شرايط عادي طبق قانون، وكالت با امتناع يا انصراف هريك از طرفين يعني وكيل يا موكل قابل فسخ است و هريك از طرفين مي‌‌توانند با مراجعه به دفترخانه درخواست استعفا يا عزل طرف مقابل را بدهند، اما اگر در وكالتنامه شرط عدم فسخ يا بلاعزل بودن وكيل گنجانده شود اين حق از موكل سلب مي‌شود و او نمي‌تواند راسا با مراجعه به دفترخانه چنين اقدامي انجام دهد. پس ضروري است تا قبل از تنظيم هر سند وكالتي مفاد آن به دقت خوانده شود و در مورد جملات مبهم آن از سردفتر سوال شود و تكليف امكان فسخ يا ابطال آن نيز به صورت شفاف مشخص شود و همچنين موضع و هدف افراد از دادن وكالت نيز به روشني بيان شود.
وكالتنامه هايي كه بيشترين مورد استفاده را در جامعه دارند وكالتنامه هاي فروش، انتقال، كاري و اجرايي هستند. از اين رو وكالتنامه هاي فروش از آنجا كه فرد وكيل حق هر گونه اقدام درخصوص اموال موكل حتي حق فروش آن را دارد بهتر است مدت اعتبار وكالت در سند قيد شود چون با درج مدت اعتبار در سند وكالت اين سند از تاريخي كه مدت اعتبار آن منقضي مي‌شود ديگر اعتباري ندارد. اين در حالي است كه تطبيق وكالت با محدوده اختياراتي كه به وكيل داده مي‌شود نيز بايد با هم منطبق باشد تا افراد ديگر شاهد كلاهبرداري‌هاي احتمالي از سوي وكيل نباشند.
در اين ميان توجه به مواردي كه وكالت را از درجه اعتبار ساقط مي‌كند نيز ضروري است يعني مواردي مثل فوت طرفين يا جنون و زوال عقل آنها. در واقع يك وكالتنامه هر چقدر هم كه با دقت و ظرافت تنظيم شده باشد با فوت يكي از طرفين از درجه اعتبار ساقط مي‌شود. البته فرد باقيمانده در صورت بروز مشكل مي‌تواند با ارائه مستندات به دادگاه مانع ضرر و زيان‌هاي احتمالي شود، اما به هر حال اين پروسه‌اي زمانبر است كه افراد را به دردسر مي‌اندازد. به اين دليل هم‌اكنون مرسوم شده كه وكيل از موكل دستنوشته‌اي مبني بر نداشتن هيچ ادعايي بر مال مورد وكالت حتي پس از مرگ مي‌گيرد تا وراث او نتوانند ادعايي در مورد آن مال داشته باشند. اين دستنوشته معمولا روي كاغذ معمولي و توسط طرفين بدون هيچ مهر و نشان نوشته مي‌شود و به عنوان مكمل وكالتنامه درمي‌آيد كه البته از نظر قانون جزو اسناد عادي محسوب مي‌شود و جاي سند رسمي و قطعيت آن را نمي‌گيرد.
جام جم آنلاين: كسي خانه‌اي وام‌دار مي‌خرد و از فروشنده يك وكالتنامه مي‌گيرد؛ خريدار گمان مي‌كند كه معامله‌اي قرص و محكم انجام داده، اما از نظر قانون عقدي متزلزل اتفاق افتاده است.
http://pnu-club.com/imported/2012/01/91.jpg
نكته: برخلاف تصور همگاني، خريد و فروش يك ملك يا هر اموال ديگري كه با تنظيم يك وكالتنامه انجام مي‌شود، براي خريدار مالكيت ايجاد نمي‌كند و مي‌تواند پيامدهايي براي او داشته باشد
فرد ديگري خودرويي مي‌خرد كه فروشنده آن تمايلي به طي مراحل اداري ندارد و همين امروز پولش را مي‌خواهد. پس با خريدار تسويه حساب مي‌كند و بين‌شان وكالتنامه اي تنظيم مي‌شود به اين گمان كه معامله‌اي قرص و محكم انجام داده‌اند غافل از اين كه آنها پاي عقدنامه‌اي را امضا كرده‌اند كه از نظر قانون، متزلزل و قابل فسخ است.
وكالتنامه‌ها يا براي انجام كار نوشته مي‌شوند يا براي فروش و نقل و انتقال. وكالتنامه هايي كه براي كار (وكالتنامه كاري) نوشته مي‌شوند البته نسبت به وكالتنامه‌‌هاي فروش پيامدهاي كمتري دارند، ولي به هر حال هر دو آنها مشمول ماده 656 قانون مدني مي‌شوند. اين قانون مي‌گويد وكالت عقدي است كه به موجب آن يكي از طرفين، طرف ديگر را براي انجام امري نايب خود مي‌كند يعني عقدي كه با اراده 2 طرف بسته مي‌شود و فقط براي راحت‌تر شدن امور و رفع نيازهاي كوتاه‌مدت برقرار مي‌شود. پس برخلاف تصور همگاني، خريد و فروش يك ملك يا هر اموال ديگري كه با تنظيم يك وكالتنامه انجام مي‌شود، براي خريدار، مالكيت ايجاد نمي‌كند و مي‌تواند پيامدهايي براي او داشته باشد. در واقع وكالت به عنوان يك عقد فقط براي تسهيل امور ايجاد شده كه به صورت رسمي و در دفترخانه‌ها با حضور موكل و وكيل برقرار مي‌شود. به اين ترتيب در وكالتنامه هايي كه در دفاتر اسناد رسمي تنظيم مي‌شوند موكل (كسي كه وكالت مي‌دهد) تا زمان انجام مقدمات و اسباب مورد وكالت (موضوعي كه بابت آن وكالت داده مي‌شود) توسط وكيل (فردي كه به او وكالت داده شده) صبر مي‌كند.
پس كل ماجراي وكالت و تنظيم وكالتنامه اين است و با وجود اين كه وكالت مفهومي جز نيابت يك فرد براي انجام امر يا اموري از سوي فرد ديگر ندارد و معامله محسوب نمي‌شود، اما با تغيير و تحولاتي كه امروزه در معاملات مردم و رويه آنها در معاملات رخ داده برخي افراد وكالتنامه را جانشين عقد بيع مي‌دانند. در واقع اگرچه وكالت در دفاتر اسناد رسمي تنظيم مي‌شود و به‌زعم افراد با گنجاندن شرط عدم عزل و نيز شرط عدم فسخ از سوي موكل، اين نقل و انتقال محكم مي‌شود اما باز هم جاي معامله را نمي‌گيرد. البته وجود موانع و مشكلاتي كه بر سر راه انجام برخي معاملات وجود دارد باعث روي آوردن مردم به عقد وكالت مي‌شود از جمله در مواردي كه مالي در رهن است و نقل و انتقال آن بدون اجازه و هماهنگي مرتهن (در رهن‌گيرنده) امكان‌پذير نيست.
در واقع بسياري از سازمان‌ها و ادارات و بانك‌هاي رهن‌گيرنده يا با تغيير راهن (رهن گذارنده) موافقت نمي‌كنند يا گرفتن اين موافقت پروسه‌اي پيچيده و طولاني دارد كه در نهايت افراد را به اين سمت سوق مي‌دهد تا با گرفتن وكالت رسمي در دفترخانه درخصوص موضوع مورد رهن يا هر مالي كه در پروسه دريافت مجوز براي انتقال به مشكل برخورد كرده اقدام كنند. به همين علت گرچه طرفين اين عقد - كه در واقع طرفين يك معامله هستند- به هدف خود در قالب استفاده از وكالت رسمي دست پيدا مي‌كنند، اما در اصل، شكلي كه به معامله داده‌اند همان وكالت است كه براي جانشيني معامله انتخاب شده يعني عقد جايزي كه طبق قانون از سوي هريك از طرفين قابل فسخ است. البته راهكاري كه عموم مردم براي گريز از ضرر و زيان به آن متوسل مي‌شوند آوردن شرط بلاعزل بودن در وكالتنامه است كه به صورت جمله تاكيدي در سند وكالت توسط دفترخانه نوشته مي‌شود. البته توصيه سر دفتران اين است كه افراد براي اطمينان از عمل خود علاوه بر درج اين شرط، از سردفتر بخواهند تا بعضي شروط ديگر را نيز در سند رسمي وكالت درج كند تا وكالتنامه آنها تا حدي از آسيب‌هاي احتمالي مصون بماند.
يكي از اين شروط ضروري، حق فسخ مورد وكالت و حق انجام مورد وكالت توسط موكل و نيز سلب حق هرگونه عمل مغاير و منافي با انجام مورد وكالت توسط وكيل است كه اصولا عامه مردم به اين شروط توجهي ندارند، اما در مجموع، نكته مهم در مورد وكالت اين است كه افراد هنگام امضاي وكالتنامه در دفترخانه اسناد رسمي به اين موضوع دقت كنند كه آيا وكالت آنها بلاعزل هست يا نه و سپس متناسب با هدف خود اين شرط را در آن درج يا حذف كنند. در شرايط عادي طبق قانون، وكالت با امتناع يا انصراف هريك از طرفين يعني وكيل يا موكل قابل فسخ است و هريك از طرفين مي‌‌توانند با مراجعه به دفترخانه درخواست استعفا يا عزل طرف مقابل را بدهند، اما اگر در وكالتنامه شرط عدم فسخ يا بلاعزل بودن وكيل گنجانده شود اين حق از موكل سلب مي‌شود و او نمي‌تواند راسا با مراجعه به دفترخانه چنين اقدامي انجام دهد. پس ضروري است تا قبل از تنظيم هر سند وكالتي مفاد آن به دقت خوانده شود و در مورد جملات مبهم آن از سردفتر سوال شود و تكليف امكان فسخ يا ابطال آن نيز به صورت شفاف مشخص شود و همچنين موضع و هدف افراد از دادن وكالت نيز به روشني بيان شود.
وكالتنامه هايي كه بيشترين مورد استفاده را در جامعه دارند وكالتنامه هاي فروش، انتقال، كاري و اجرايي هستند. از اين رو وكالتنامه هاي فروش از آنجا كه فرد وكيل حق هر گونه اقدام درخصوص اموال موكل حتي حق فروش آن را دارد بهتر است مدت اعتبار وكالت در سند قيد شود چون با درج مدت اعتبار در سند وكالت اين سند از تاريخي كه مدت اعتبار آن منقضي مي‌شود ديگر اعتباري ندارد. اين در حالي است كه تطبيق وكالت با محدوده اختياراتي كه به وكيل داده مي‌شود نيز بايد با هم منطبق باشد تا افراد ديگر شاهد كلاهبرداري‌هاي احتمالي از سوي وكيل نباشند.
در اين ميان توجه به مواردي كه وكالت را از درجه اعتبار ساقط مي‌كند نيز ضروري است يعني مواردي مثل فوت طرفين يا جنون و زوال عقل آنها. در واقع يك وكالتنامه هر چقدر هم كه با دقت و ظرافت تنظيم شده باشد با فوت يكي از طرفين از درجه اعتبار ساقط مي‌شود. البته فرد باقيمانده در صورت بروز مشكل مي‌تواند با ارائه مستندات به دادگاه مانع ضرر و زيان‌هاي احتمالي شود، اما به هر حال اين پروسه‌اي زمانبر است كه افراد را به دردسر مي‌اندازد. به اين دليل هم‌اكنون مرسوم شده كه وكيل از موكل دستنوشته‌اي مبني بر نداشتن هيچ ادعايي بر مال مورد وكالت حتي پس از مرگ مي‌گيرد تا وراث او نتوانند ادعايي در مورد آن مال داشته باشند. اين دستنوشته معمولا روي كاغذ معمولي و توسط طرفين بدون هيچ مهر و نشان نوشته مي‌شود و به عنوان مكمل وكالتنامه درمي‌آيد كه البته از نظر قانون جزو اسناد عادي محسوب مي‌شود و جاي سند رسمي و قطعيت آن را نمي‌گيرد.