donya88
09-07-2010, 11:48 AM
در سال 1995 یكی از شاگردان میلتون فریدمن به نام رابرت لوكاس به خاطر تشریح نظریه انتظارات عقلایی موفق به كسب جایزه نوبل گردید.
بر اساس این نظریه، انسان در تصمیم‌گیری‌های اقتصادی خود تنها به اطلاعات و وضعیت حال و گذشته نگاه نمی‌كند، بلكه سعی می‌كند به طور منطقی با بررسی سیاست‌های دولت، وقایع آینده را پیش‌بینی كرده و بر آن اساس، رفتارهای خود را شكل دهد. اگر گذشته چهل‌ساله ایران (و حتی كشورهای دیگر) مورد بررسی قرار گیرد نكته مهمی آشكار می‌شود كه هرگاه برای چند سال پی‌در‌پی رشد نقدینگی به طور میانگین حدود 34درصد یا بیشتر بوده (به ویژه بعد از افزایش قیمت نفت) متعاقبا كشور به وضعیت شدید تورمی و افزایش نارضایتی‌های عمومی دچار شده است.
بنابر‌این بر‌اساس نظریه انتظارات عقلایی، طبیعی است كه با پیش‌بینی ادامه رشد بالای نقدینگی، صاحبان دارایی به فكر حفظ و مراقبت از دارایی‌های خود باشند. زیرا در شرایط تورمی معمولا بخش‌خصوصی به دلیل غیر‌قابل پیش‌بینی بودن سود سرمایه‌گذاری، رغبتی به فعالیت‌های تولیدی ندارد و از طرف دیگر مردم به تجربه دریافته‌اند كه مسكن یكی از بهترین كالاها برای حفظ ارزش دارایی‌های آنها بوده و حتی دیده شده است كه از شهرستان‌های كوچك عده‌ای بدون نیاز به مسكن به شهرهای بزرگ رفته و سعی می‌كنند با دارایی خود آپارتمان یا خانه‌ای خریداری نمایند، در صورتی كه محل كار و زندگی آنها در همان شهر كوچك است.
از طرف دیگر گفته می‌شود ورود یكصدمیلیارد تومان پول به بازار مسكن موجب افزایش قیمت مسكن شده است. این موضوع از دو جنبه قابل تحلیل است.
اول آنكه حجم سرمایه موجود در بازار مسكن آنقدر بالا است كه با یكصدمیلیارد تومان نمی‌توان تا این حد، قیمت‌ها را افزایش داد و حتی اگر فرض كنیم این مطلب درست باشد، در این صورت چاره كار بسیار آسان است، زیرا دولت می‌تواند با همین مبلغ و حتی چند برابر آن، اقدام به تولید و عرضه مسكن كرده و قیمت‌ها را در حد حتی كمتر از سال گذشته تثبیت كند و اصلا مشكل مسكن را برای همیشه حل كند. ولی واقعیت آن است كه یكصدمیلیارد تومان در تهران تنها قیمت حدود 15 آپارتمان پنت‌هاوس و یا چندصد آپارتمان معمولی (در‌حد یك كوچه) است. در واقع حجم نقدینگی وارد شده به بازار مسكن بسیار بیش از اینها بوده است.
دوم آنكه چگونه باید با ورود نقدینگی‌هایی نظیر یك‌صد میلیارد مزبور به بازار مقابله كرد، در شرایطی كه در هر صورت در اثر اتخاذ سیاست‌های نادرست این پول‌ها وارد بازار مسكن شده‌اند. از آنجا كه اقدام صاحبان دارایی برای حفظ ارزش دارایی‌هایشان جرم تلقی نمی‌شود، نباید نگاه مجرمانه به آنها داشت، اما اقدامی كه می‌تواند در تخفیف مشكل موثر باشد، بستن مالیات بر خانه‌های خالی است.
بنابر‌این حل مشكل مسكن دو مرحله‌ای است، در مرحله اول باید رشد‌نقدینگی تا‌حد رشد‌اقتصادی یا نزدیك به آن كاهش یابد (رشد بالای نقدینگی ام‌الفساد و ریشه بسیاری از مشكلات كشور در چند دهه اخیر بوده است). در این صورت می‌توان در مرحله دوم از وزارت مسكن انتظار داشت كه برنامه‌ریزی جامع مسكن را ارائه و اجرا نماید.
در پایان مناسب است به موضوع تبدیل كاربری برخی از فضاهای شهری نظیر پادگان‌ها به كاربری مسكونی برای حل مشكل مسكن اشاره شود. همان‌طور كه بیان شد، ریشه مشكل گرانی مسكن در جای دیگری است و چنین اقداماتی جز آنكه مشكلات بیشتری را موجب شود، اثری ندارد و به هر حال هم‌اكنون تهران بیش از ظرفیت خود پذیرای جمعیت شده و با كمبود شدید فضاهای‌سبز، ورزشی، فرهنگی، پاركینگ ... و همین‌طور با كمبود آب مواجه است و گسترش فضاهای مسكونی به جز آنكه مشكلات فوق را تشدید كند و موجب افزایش مشكلاتی نظیر آلودگی هوا و ترافیك شود، كاركرد دیگری ندارد.
منبع:دنیای اقتصاد - 21/10/85
با توجه به اينكه از تاريخ درج اين متن چند سالي است كه گذشته اين مطلب فقط جنبه ي اموزشي دارد.و تحليل ان مربوط به سالهايي كه قيمت مسكن روندي صعودي داشت و تبديل به معضل شده بود
بر اساس این نظریه، انسان در تصمیم‌گیری‌های اقتصادی خود تنها به اطلاعات و وضعیت حال و گذشته نگاه نمی‌كند، بلكه سعی می‌كند به طور منطقی با بررسی سیاست‌های دولت، وقایع آینده را پیش‌بینی كرده و بر آن اساس، رفتارهای خود را شكل دهد. اگر گذشته چهل‌ساله ایران (و حتی كشورهای دیگر) مورد بررسی قرار گیرد نكته مهمی آشكار می‌شود كه هرگاه برای چند سال پی‌در‌پی رشد نقدینگی به طور میانگین حدود 34درصد یا بیشتر بوده (به ویژه بعد از افزایش قیمت نفت) متعاقبا كشور به وضعیت شدید تورمی و افزایش نارضایتی‌های عمومی دچار شده است.
بنابر‌این بر‌اساس نظریه انتظارات عقلایی، طبیعی است كه با پیش‌بینی ادامه رشد بالای نقدینگی، صاحبان دارایی به فكر حفظ و مراقبت از دارایی‌های خود باشند. زیرا در شرایط تورمی معمولا بخش‌خصوصی به دلیل غیر‌قابل پیش‌بینی بودن سود سرمایه‌گذاری، رغبتی به فعالیت‌های تولیدی ندارد و از طرف دیگر مردم به تجربه دریافته‌اند كه مسكن یكی از بهترین كالاها برای حفظ ارزش دارایی‌های آنها بوده و حتی دیده شده است كه از شهرستان‌های كوچك عده‌ای بدون نیاز به مسكن به شهرهای بزرگ رفته و سعی می‌كنند با دارایی خود آپارتمان یا خانه‌ای خریداری نمایند، در صورتی كه محل كار و زندگی آنها در همان شهر كوچك است.
از طرف دیگر گفته می‌شود ورود یكصدمیلیارد تومان پول به بازار مسكن موجب افزایش قیمت مسكن شده است. این موضوع از دو جنبه قابل تحلیل است.
اول آنكه حجم سرمایه موجود در بازار مسكن آنقدر بالا است كه با یكصدمیلیارد تومان نمی‌توان تا این حد، قیمت‌ها را افزایش داد و حتی اگر فرض كنیم این مطلب درست باشد، در این صورت چاره كار بسیار آسان است، زیرا دولت می‌تواند با همین مبلغ و حتی چند برابر آن، اقدام به تولید و عرضه مسكن كرده و قیمت‌ها را در حد حتی كمتر از سال گذشته تثبیت كند و اصلا مشكل مسكن را برای همیشه حل كند. ولی واقعیت آن است كه یكصدمیلیارد تومان در تهران تنها قیمت حدود 15 آپارتمان پنت‌هاوس و یا چندصد آپارتمان معمولی (در‌حد یك كوچه) است. در واقع حجم نقدینگی وارد شده به بازار مسكن بسیار بیش از اینها بوده است.
دوم آنكه چگونه باید با ورود نقدینگی‌هایی نظیر یك‌صد میلیارد مزبور به بازار مقابله كرد، در شرایطی كه در هر صورت در اثر اتخاذ سیاست‌های نادرست این پول‌ها وارد بازار مسكن شده‌اند. از آنجا كه اقدام صاحبان دارایی برای حفظ ارزش دارایی‌هایشان جرم تلقی نمی‌شود، نباید نگاه مجرمانه به آنها داشت، اما اقدامی كه می‌تواند در تخفیف مشكل موثر باشد، بستن مالیات بر خانه‌های خالی است.
بنابر‌این حل مشكل مسكن دو مرحله‌ای است، در مرحله اول باید رشد‌نقدینگی تا‌حد رشد‌اقتصادی یا نزدیك به آن كاهش یابد (رشد بالای نقدینگی ام‌الفساد و ریشه بسیاری از مشكلات كشور در چند دهه اخیر بوده است). در این صورت می‌توان در مرحله دوم از وزارت مسكن انتظار داشت كه برنامه‌ریزی جامع مسكن را ارائه و اجرا نماید.
در پایان مناسب است به موضوع تبدیل كاربری برخی از فضاهای شهری نظیر پادگان‌ها به كاربری مسكونی برای حل مشكل مسكن اشاره شود. همان‌طور كه بیان شد، ریشه مشكل گرانی مسكن در جای دیگری است و چنین اقداماتی جز آنكه مشكلات بیشتری را موجب شود، اثری ندارد و به هر حال هم‌اكنون تهران بیش از ظرفیت خود پذیرای جمعیت شده و با كمبود شدید فضاهای‌سبز، ورزشی، فرهنگی، پاركینگ ... و همین‌طور با كمبود آب مواجه است و گسترش فضاهای مسكونی به جز آنكه مشكلات فوق را تشدید كند و موجب افزایش مشكلاتی نظیر آلودگی هوا و ترافیك شود، كاركرد دیگری ندارد.
منبع:دنیای اقتصاد - 21/10/85
با توجه به اينكه از تاريخ درج اين متن چند سالي است كه گذشته اين مطلب فقط جنبه ي اموزشي دارد.و تحليل ان مربوط به سالهايي كه قيمت مسكن روندي صعودي داشت و تبديل به معضل شده بود