tania
08-23-2010, 07:07 PM
http://pnu-club.com/imported/mising.jpg
اماکنی که برای کسب و کار و تجارت اجاره داده شده‌اند حسب مورد، تابع یکی از قوانین زیر خواهند بود:
۱ – محل‌هایی که تا تاریخ ۲۷ /۹ /۱۳۶۵ به موجب سند رسمی یا عادی یا توافق شفاهی اجاره داده شده باشند، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ هستند.
۲ – محل‌هاییکه از تاریخ ۲۷ /۹ /۱۳۶۵ تا تاریخ ۱ /۷ /۱۳۷۶ برای کسب و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند و موجر از مستاجر هیچ وجهی به‌عنوان سر قفلی نگرفته باشد مشمول ماده واحد قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر ومستاجر مصوب ۸/۹/۱۳۶۵ هستند.
۳ – محل‌هایی که از تاریخ ۱/۷/۱۳۷۶ به بعد به اجاره واگذار شده‌اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۷/۶/۱۳۷۶ هستند.
این قانون یکی از قوانینی است که به پیروی از قوانین کشورهای اروپایی و برای رعایت مصلحت مستاجرین تصویب و اجرا شده است.
برخی از موارد مهم و شایع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶به قرار زیر است:
تعدیل اجاره‌بها
درصورتی که سه سال از تاریخ انقضای مدت اجاره و یا اینکه از تاریخ مقرر در حکم قطعی برتعیین یا تعدیل اجاره بها سپری شده باشد موجر می‌تواند به استناد بالا یاپایین رفتن هزینه زندگی با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل ملک تقاضایتجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را کند که در این صورت دادگاه با جلبنظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.
حق واگذاری
به موجب این قانون مستاجر حق واگذاری مورد اجاره را کلا یا جزئا یا به نحواشاعه ندارد مگر اینکه این اجاره صراحتا و کتبا به او داده شده باشد.
لذادرصورتی که این اجازه به مستاجر داده نشده باشد و نامبرده بدون جلب رضایت موجر مبادرت به انتقال آن به دیگری کند، در اینصورت موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت که پس از تقدیم دادخواست و احراز این امر توسط مقام قضائی حکم به تخلیه عین مستاجره علیه متصرف یا مستاجر صادر خواهد شد و در اینصورت مستاجر فقط حق دریافت نصف سر قفلی را خواهد داشت.
تغییر شغل
درصورتیکه محل کسب و پیشه و تجارت برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجربدون جلب رضایت موجر مبادرت به تغییر شغل کند، در این صورت موجر می‌توانداز دادگاه صالح تقاضای تخلیه عین مستاجره را داشته باشد مگر اینکه شغل جدیدعرفا مشابه شغل سابق باشد.
تخلیه مورد اجاره
هرگاه محل کسب و پیشه و تجارت نیاز به مرمت و بازسازی داشته باشد و موجر قصداحداث ساختمان جدید داشته باشد می‌تواند از دادگاه تقاضای تخلیه مورد اجارهرا کند، مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری را جهت اثباتادعای خود ضمیمه دادخواست کند. البته در اینصورت موجر می‌بایستی حق کسب وپیشه و تجارت را به مستاجر پرداخت کند.
نیاز موجر به مورد اجاره
درصورتیکه موجر شخصا نیازمند به محل کسب و پیشه و تجارت استیجاری باشد و دلایل مثبت ادعای خود را نیز ضمیمه دادخواست کند و دادگاه نیز احتیاج وی را تصدیق نماید، در اینصورت دادگاه حکم به تخلیه محل کسب با پرداخت حق کسب وپیشه‌ای که توسط کارشناس تعیین خواهد شد، صادر کند.
مستاجر جدید
هرگاه مستاجر حق انتقال به غیرنداشته باشدوموجر نیز راضی به انتقال مورد اجاره به دیگری نباشد، در این موقعیت مستاجرمی‌تواند با تقدیم دادخواستی با عنوان«تقاضای صدور حکم مبنی بر تجویزانتقال منافع به غیر» از دادگاه تقاضا کند که به قائم مقامی از مالک به ویاجازه انتقال مورد اجاره به دیگری را اعطا کند. پس از صدور حکم قطعی،مستاجر می‌تواند فقط ظرف مدت ۶ ماه مورد اجاره را الزاما با سند رسمی به مستاجر جدید منتقل کند.
اماکن بدون سرقفلی
به موجب ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی و بدون دریافت هیچ‌گونه سر قفلی و پیشپرداخت به اجاره واگذار می‌شود، در راس انقضای مدت اجاره، مستاجر موظف به تخلیه آن است، مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. بنابرایندرصورتی که سند اجاره عادی بوده و یا اینکه مبلغی تحت عنوان سر قفلی بهموجر پرداخت شده باشد قرارداد اجاره تنظیمی مشمول قانون فوق نخواهد بود.
اجاره شفاهی
قانون روابط موجر و مستاجر قانونگذار درصدد بوده تا سر حد امکان مقررات اماکن مسکونی و تجاری را متحد کند.
همانگونه که قبلا نیز اشاره شد کلیه اماکن تجاری که تا تاریخ ۱/۷/۱۳۷۶ اجاره داده شده از شمول این قانون خارج و مشمول قوانین مختلف زمان انعقاد شان هستند.
همچنین به‌نظر می‌رسد که با توجه به مادتین ۲و۳ این قانون، اجاره‌های شفاهی مشمولان قانون نمی‌شود و برای شمول این قانون حتما باید اجاره نامه به‌صورت کتبی وجود داشته باشد.بر خلاف آنچه در قوانین قبلی در مورد اجاره نامه‌های عادی متداول بوده، به موجب این قانون، هر نوشته‌ای نمی‌تواند به‌عنوان اجاره نامه عادی مستند تقاضای تخلیه قرار گیرد، مگر اینکه در تنظیم آن شرایط و موارد خاصی رعایت شده باشد بدین صورت که:
اولا: مدت اجاره دقیقا مشخص شده باشد.
ثانیا: اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد.
توصیه می‌شود برای اثبات این امر در ذیل سند تصریح شود که این قرارداد در دو نسخه با اعتبار واحد تنظیم شده است.
ثالثا: قرارداد می‌بایستی به امضای موجر و مستاجر برسد.
رابعا: دو نفر شاهد معتمد می‌بایستی قرارداد عادی اجاره را امضا کنند.
خامسا: در سند عادی اجاره باید تصریح کنند که عقد اجاره با سر قفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است.
به موجب این قانون، پس از انقضای مدت اجاره، موجر می‌تواند تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را بکند. درصورتی که سند اجاره عادی بوده و دارای شرایط ذکر شدهدر قسمت مربوط به اجاره اماکن مسکونی باشد، می‌توان از دادگاه محل وقوع ملک درخواست تخلیه ملک را کرد و درصورتی که با سند رسمی ملک اجاره داده شده باشد می‌توان از دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند، تقاضای صدوراجراییه جهت تخلیه ملک کرد که در اینصورت دفتر خانه ورقه اجراییه تخلیه عین مستاجره را صادر و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسالمی‌کند.البته درصورتی که مستاجر مبلغی به‌عنوان سرقفلی به موجر پرداخته باشد، هنگام تخلیه عین مستاجره حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را خواهد داشت،توصیه اکید موجران و مستاجران به خصوص در محل‌های کسب و کار وتجارت این است که در انعقاد قراردادهای اجاره شتاب نکنند و در این مواردحتما با کارشناسان حقوقی دفاتر حمایت، سایر حقوقدانان و یا وکلای دادگستری مشورت کنند.
اماکنی که برای کسب و کار و تجارت اجاره داده شده‌اند حسب مورد، تابع یکی از قوانین زیر خواهند بود:
۱ – محل‌هایی که تا تاریخ ۲۷ /۹ /۱۳۶۵ به موجب سند رسمی یا عادی یا توافق شفاهی اجاره داده شده باشند، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ هستند.
۲ – محل‌هاییکه از تاریخ ۲۷ /۹ /۱۳۶۵ تا تاریخ ۱ /۷ /۱۳۷۶ برای کسب و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند و موجر از مستاجر هیچ وجهی به‌عنوان سر قفلی نگرفته باشد مشمول ماده واحد قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر ومستاجر مصوب ۸/۹/۱۳۶۵ هستند.
۳ – محل‌هایی که از تاریخ ۱/۷/۱۳۷۶ به بعد به اجاره واگذار شده‌اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۷/۶/۱۳۷۶ هستند.
این قانون یکی از قوانینی است که به پیروی از قوانین کشورهای اروپایی و برای رعایت مصلحت مستاجرین تصویب و اجرا شده است.
برخی از موارد مهم و شایع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶به قرار زیر است:
تعدیل اجاره‌بها
درصورتی که سه سال از تاریخ انقضای مدت اجاره و یا اینکه از تاریخ مقرر در حکم قطعی برتعیین یا تعدیل اجاره بها سپری شده باشد موجر می‌تواند به استناد بالا یاپایین رفتن هزینه زندگی با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل ملک تقاضایتجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را کند که در این صورت دادگاه با جلبنظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.
حق واگذاری
به موجب این قانون مستاجر حق واگذاری مورد اجاره را کلا یا جزئا یا به نحواشاعه ندارد مگر اینکه این اجاره صراحتا و کتبا به او داده شده باشد.
لذادرصورتی که این اجازه به مستاجر داده نشده باشد و نامبرده بدون جلب رضایت موجر مبادرت به انتقال آن به دیگری کند، در اینصورت موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت که پس از تقدیم دادخواست و احراز این امر توسط مقام قضائی حکم به تخلیه عین مستاجره علیه متصرف یا مستاجر صادر خواهد شد و در اینصورت مستاجر فقط حق دریافت نصف سر قفلی را خواهد داشت.
تغییر شغل
درصورتیکه محل کسب و پیشه و تجارت برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجربدون جلب رضایت موجر مبادرت به تغییر شغل کند، در این صورت موجر می‌توانداز دادگاه صالح تقاضای تخلیه عین مستاجره را داشته باشد مگر اینکه شغل جدیدعرفا مشابه شغل سابق باشد.
تخلیه مورد اجاره
هرگاه محل کسب و پیشه و تجارت نیاز به مرمت و بازسازی داشته باشد و موجر قصداحداث ساختمان جدید داشته باشد می‌تواند از دادگاه تقاضای تخلیه مورد اجارهرا کند، مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری را جهت اثباتادعای خود ضمیمه دادخواست کند. البته در اینصورت موجر می‌بایستی حق کسب وپیشه و تجارت را به مستاجر پرداخت کند.
نیاز موجر به مورد اجاره
درصورتیکه موجر شخصا نیازمند به محل کسب و پیشه و تجارت استیجاری باشد و دلایل مثبت ادعای خود را نیز ضمیمه دادخواست کند و دادگاه نیز احتیاج وی را تصدیق نماید، در اینصورت دادگاه حکم به تخلیه محل کسب با پرداخت حق کسب وپیشه‌ای که توسط کارشناس تعیین خواهد شد، صادر کند.
مستاجر جدید
هرگاه مستاجر حق انتقال به غیرنداشته باشدوموجر نیز راضی به انتقال مورد اجاره به دیگری نباشد، در این موقعیت مستاجرمی‌تواند با تقدیم دادخواستی با عنوان«تقاضای صدور حکم مبنی بر تجویزانتقال منافع به غیر» از دادگاه تقاضا کند که به قائم مقامی از مالک به ویاجازه انتقال مورد اجاره به دیگری را اعطا کند. پس از صدور حکم قطعی،مستاجر می‌تواند فقط ظرف مدت ۶ ماه مورد اجاره را الزاما با سند رسمی به مستاجر جدید منتقل کند.
اماکن بدون سرقفلی
به موجب ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی و بدون دریافت هیچ‌گونه سر قفلی و پیشپرداخت به اجاره واگذار می‌شود، در راس انقضای مدت اجاره، مستاجر موظف به تخلیه آن است، مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. بنابرایندرصورتی که سند اجاره عادی بوده و یا اینکه مبلغی تحت عنوان سر قفلی بهموجر پرداخت شده باشد قرارداد اجاره تنظیمی مشمول قانون فوق نخواهد بود.
اجاره شفاهی
قانون روابط موجر و مستاجر قانونگذار درصدد بوده تا سر حد امکان مقررات اماکن مسکونی و تجاری را متحد کند.
همانگونه که قبلا نیز اشاره شد کلیه اماکن تجاری که تا تاریخ ۱/۷/۱۳۷۶ اجاره داده شده از شمول این قانون خارج و مشمول قوانین مختلف زمان انعقاد شان هستند.
همچنین به‌نظر می‌رسد که با توجه به مادتین ۲و۳ این قانون، اجاره‌های شفاهی مشمولان قانون نمی‌شود و برای شمول این قانون حتما باید اجاره نامه به‌صورت کتبی وجود داشته باشد.بر خلاف آنچه در قوانین قبلی در مورد اجاره نامه‌های عادی متداول بوده، به موجب این قانون، هر نوشته‌ای نمی‌تواند به‌عنوان اجاره نامه عادی مستند تقاضای تخلیه قرار گیرد، مگر اینکه در تنظیم آن شرایط و موارد خاصی رعایت شده باشد بدین صورت که:
اولا: مدت اجاره دقیقا مشخص شده باشد.
ثانیا: اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد.
توصیه می‌شود برای اثبات این امر در ذیل سند تصریح شود که این قرارداد در دو نسخه با اعتبار واحد تنظیم شده است.
ثالثا: قرارداد می‌بایستی به امضای موجر و مستاجر برسد.
رابعا: دو نفر شاهد معتمد می‌بایستی قرارداد عادی اجاره را امضا کنند.
خامسا: در سند عادی اجاره باید تصریح کنند که عقد اجاره با سر قفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است.
به موجب این قانون، پس از انقضای مدت اجاره، موجر می‌تواند تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را بکند. درصورتی که سند اجاره عادی بوده و دارای شرایط ذکر شدهدر قسمت مربوط به اجاره اماکن مسکونی باشد، می‌توان از دادگاه محل وقوع ملک درخواست تخلیه ملک را کرد و درصورتی که با سند رسمی ملک اجاره داده شده باشد می‌توان از دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند، تقاضای صدوراجراییه جهت تخلیه ملک کرد که در اینصورت دفتر خانه ورقه اجراییه تخلیه عین مستاجره را صادر و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسالمی‌کند.البته درصورتی که مستاجر مبلغی به‌عنوان سرقفلی به موجر پرداخته باشد، هنگام تخلیه عین مستاجره حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را خواهد داشت،توصیه اکید موجران و مستاجران به خصوص در محل‌های کسب و کار وتجارت این است که در انعقاد قراردادهای اجاره شتاب نکنند و در این مواردحتما با کارشناسان حقوقی دفاتر حمایت، سایر حقوقدانان و یا وکلای دادگستری مشورت کنند.