donya88
12-28-2009, 08:43 AM
نیم‌نگاهی به ساخت واحدهای مسکونی در کشور حاکی است در ۱۰ سال گذشته به طور متوسط سالانه حدود۶۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در ایران ساخته شده، حال آنکه تقاضا برای واحدهای مسکونی دوبرابر میزان ساخت واحدهای مسکونی در مدت یادشده است.
کارشناسان معتقدند برای ایجاد تعادل در عرضه‌وتقاضای مسکن باید ابتدا افزایش تولید مسکن در اولویت قرار گیرد و سپس با تامین مناسب منابع مالی خرید واحدهای مسکونی برای افرادی که قدرت خرید پایینی دارند آتش این بازار سرکش را فرونشاند.بر همین اساس درسند چشم انداز بیست‌ساله کشور و ماده ۳۰ قانون برنامه چهارم توسعه، مقرر شده است نظام بانکی ۸۰ درصد هزینه ساخت واحدهای مسکونی را تامین کند.
کارشناسان علت رکود کنونی بازار مسکن را سه عامل افزایش چشمگیر قیمت مسکن در روزهای پایانی سال گذشته، کاهش تقاضا برای دریافت پروانه‌های ساختمانی) با توجه به افزایش عوارض شهرداری در سال جاری) و تعلل سرمایه‌گذاران و فروشندگان مسکن در نفروختن واحدهای مسکونی ساخته‌شده خود حتی به قیمت از دست دادن سود آن می‌دانند.
تجربه سالهای گذشته نشان می‌دهد نوسان قیمت مسکن همواره بر اقتصاد ملی اثرگذار بوده و فرازوفرود عرضه و تقاضای مسکن در دوره‌های زمانی مختلف همواره یکی از دلمشغولی‌های برنامه‌ریزان و اقتصاددانان کشورمان بوده است.تغییرات ادواری بخش مسکن که از آن به عنوان (رکود و رونق) یاد می‌شود، پدیده‌های تکرارشونده‌ای هستند که گاه در تولید مسکن و گاه در معاملا‌ت و زمانی نیز در هر دو متغیر همزمان مشاهده می‌شود.
● نیاز واقعی به مسکن:
نیاز به مسکن به موضوع اول اقتصادی، اجتماعی کشور تبدیل شده است.به‌این ترتیب تقاضای بالقوه مسکن که ناشی از نیازهای واقعی در برآورد حداقلی از امکانات زندگی است و در قانون اساسی نیز بر آن تاکید شده به عنوان یک مطالبه مردمی از دولت قوت می‌گیرد.
برنامه اصلی دولت‌ها همواره در مواجهه با چنین پدیده‌ای در گام نخست تلا‌ش برای افزایش تولید و برابر کردن تعداد مسکن شهری و روستایی با تعداد خانوارهای کشور و در گام‌های بعدی، توسعه و بهبود کیفیت مسکن بوده است. براساس آمارهای موجود طولا‌نی‌ترین دوره رونق تولید مسکن در مقایسه با سه دهه اخیر در سال های ۱۳۷۸ تا سال ۸۲ به ثبت رسیده است اما بررسی‌ها گویای آن است که رکود معاملا‌ت مسکن از سال ۱۳۸۱ آغاز شد.
این رکود به طور عمده براثر افزایش شدید قیمتها در سال ۱۳۸۰ و در ادامه آن در سال ۱۳۸۱ روی داد که بر اثر آن تقاضای خرید مسکن به علت کاهش توان مالی خانوارها کاهش یافت به گونه‌ای که در سال ۱۳۸۱ معاملا‌ت مسکن در تهران ۲۴ درصد کمتر از سال ۱۳۸۰ بود.
● شهروندان تهرانی و تنگناهای تهیه مسکن
استان تهران به خاطر داشتن جاذبه‌های متعدد در سالهای گذشته با سیل مهاجرت مواجه شده است به‌گونه‌ای که خدمات‌رسانی شهری و امکانات زندگی را در این ابرشهر در تنگنا قرار داده است. یکی از مشکلا‌تی که شهروندان تهرانی هرساله با آن دست به گریبانند، مشکل تهیه مسکن و سنگینی اجاره‌بهای آن است.
تمرکز امکانات، سازمان‌ها و وزارتخانه‌های مختلف و افزایش روزافزون جمعیت در کلا‌ن شهر تهران سبب شده است که این شهر رتبه اول را در میان‌شهرهای کشور در رابطه با شهروندان بدون منزل مسکونی شخصی کسب کند. براساس این گزارش، جمعیت حدود ۱۲ میلیون نفری استان تهران در دو میلیون و۷۹۲ هزار و ۳۸۷ واحد مسکونی ساکن هستند.
شهر تهران ۶۰ درصد جمعیت‌استان تهران و استان تهران ۱۹ درصد جمعیت کشور را در خود جای داده است. بنابر آمارهای موجود، استان تهران به ویژه شهر تهران از مهمترین نقاطی‌محسوب می‌شود که ضرورت دارد برای حل مشکل مسکن شهروندان و همچنین کنترل نرخ اجاره، برنامه‌های جدی‌تری را در آن اجرا کرد.
بالا‌بودن قیمت مسکن، افزایش بی‌رویه و غیرمنطقی اجاره مسکن و ناتوانی قشرهای جامعه در تامین این نیاز اساسی، موجب شده تا از ابتدای سال موضع‌گیری‌هایی از جانب محافل کارشناسی و مسوولا‌ن دولتی انجام شود که قابل تامل می‌باشد.
کارشناسان همواره بر این باورند که نظارت بر قیمت و نرخ اجاره‌بها تاحدودی غیرممکن است و تولید انبوه مسکن و مسکن استیجاری و افزایش عرضه مسکن، در نهایت راهکار مناسبی برای کنترل قیمتها در بخش مسکن است. درمورد اجاره‌بهای واحدهای مسکونی تازه‌ساز و قدیمی نیز وضع به همین منوال است .
با گذر از کنار دفاتر معاملا‌ت ملکی می‌توان در سیمای متقاضیان مسکن استیجاری به‌راحتی نگرانی و اضطراب را مشاهده کرد ، فشارهای روحی، مشغله فکری و در نهایت خانه‌به‌دوشی هر ساله، از پیامدهای اجاره‌نشینی خانواده‌ها در تهران است. علی همتی یک اجاره‌نشین تهرانی که ۱۵سال است همچنان اجاره‌نشینی را تجربه می‌کند در این زمینه گفت: با پنج سر عائله برای اجاره مسکن، بسیاری از بنگاه‌های معاملا‌ت املاک را زیر پا گذاشته‌ام، به گفته بنگاه‌داران با این تعداد افراد خانواده فقط با ودیعه بیش از چهار میلیون تومانی می‌توان مسکنی در جنوب تهران اجاره کرد.به گفته همتی برخی از مالکان تصور می‌کنند افراد فقط حق داشتن یک فرزند را دارند و از این رو خانه‌های خود را فقط به این خانواده‌ها اجاره می‌دهند.
فریدونی یک بنگاه‌دار در جنوب تهران درباره چگونگی تعیین میزان اجاره‌بها گفت: میزان اجاره‌بها براساس قیمت ملک تعیین می‌شود یعنی حدود یک چهارم قیمت ملک و اینکه نوساز یا قدیمی باشد.
وی گفت: در ساختمان‌های با قدمت بیش از ۱۰ سال ساخت ، اجاره‌بها ۲۰ تا ۲۵ درصد کمتر از اجاره‌بهای خانه‌های نوساز است. این بنگاه‌دار نامتناسب بودن عرضه و تقاضا،افزایش قیمت مسکن و هزینه‌های ساخت و تورم را علت اصلی افزایش اجاره‌بها دانست و در عین حال گفت: به‌رغم رکود بازارمسکن میزان اجاره‌بها کاهش نداشته است و علت این است که چون در چند سال گذشته نرخ تورم سیر صعودی داشت، صاحبان املاک عادت به بالا‌بردن قیمت داشتند و هم‌اکنون کسی حاضر نیست که قیمت را پایین بیاورد.
یک استاد دانشگاه علا‌مه طباطبایی با تاکید بر ضرورت تلا‌ش برای گذر از رکود بخش مسکن گفت: رکود بازار مسکن و نوسانات شدید هرساله در اجاره‌بهای واحد مسکونی نمی‌تواند علا‌متی مثبت برای رشد تلقی شود.
احمد مقدسی خرید و فروش وام‌ها به قیمت‌های متنوع را در ایجاد حالت رکود، تورمی بازار مسکن موثر خواند و تصریح کرد: خرید و فروش وام مسکن‌که به یک بازار داغ تبدیل شده است در حال حاضر بیشترین سود را فقط نصیب واسطه‌ها می‌کند.
این کارشناس با اشاره به اینکه براساس نص صریح قانون اساسی داشتن مسکن متناسب با نیاز حق هر فرد و خانواده ایرانی است، گفت: دولت موظف شده‌است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.
وی برنامه اصلی دولت‌ها در مواجه با چنین پدیده‌ای را در گام نخست برابرکردن تعداد مسکن استاندارد شهری و روستایی با تعداد خانوارهای کشور دانست.
این کارشناس با تاکید بر اینکه دولت باید برای رفع مشکلا‌ت بازار مسکن از تمام توانایی‌های قانونی و راهکارهایی که می‌توانند به خروج کشور از این مشکل کمک کنند، استفاده کند، اظهار داشت: با توجه به جمعیت جوان در کشور و رسیدن آنها به سن ازدواج ، باید سالانه یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی تولید شود تا بتوان نیازهای موجود را پاسخ داد و وضع موجود راسامان بخشید.
وی گفت: در چنین شرایطی نیاز روزافزون به مسکن در جامعه و تناسب نداشتن عرضه و تقاضا و پایین بودن قدرت خرید مردم در بازار مسکن سبب شده تا شاهد نوسانات یا رکود در این بخش باشیم و همین امر مشکلا‌تی را برای دولت و متقاضیان به‌وجود آورده است.
این کارشناس همچنین رشد بیش از ۴۰ درصدی نقدینگی در جامعه و هدایت نشدن آن به‌سمت فعالیت‌های مولد و جریان یافتن آن به سمت بازار مسکن را یکی از علت‌های تشدید مشکلا‌ت در این بخش دانست و افزود: بسیاری از صاحبان سرمایه‌های کلا‌ن با وارد شدن به این عرصه و بازی با قیمتها، باعث افزایش بهای مسکن به ویژه در تهران شده‌اند.
مقدسی یکی از ابزارهای خانه‌دار شدن شهروندان را اعطای تسهیلات بانکی دانست و افزود: سطح این وام‌ها بایدبه حدی ارتقا یابد که دست‌کم بتواند ۶۰ تا ۷۰ درصد هزینه خرید خانه متقاضیان واقعی یک واحد آپارتمانی ساده را تامین کند. وی تاکید کرد: دولت و برنامه‌ریزان باید همچنین با توجه به شرایط و تحریک یا تحدید تقاضا و عرضه، نقطه‌ضعف بازار را هم شناسایی کنند تا نحوه دخالت دولت و ابزار مورد استفاده مشخص‌تر شود.
هم‌اکنون، کشور دارای نرخ تورم دو رقمی است. از دید اقتصاددانان تولیدگرا، به‌جای تحریک تقاضای مسکن که منجر به نرخ‌گذاری بیشتر مسکن و تحریک سطح عمومی قیمتها می‌شود (زیرا هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار حضور پررنگی دارد) باید توان تولیدی مسکن در کشور را افزایش داد و زمینه رقابت عرضه‌کنندگان را در تولید فراهم و انگیزه‌های سوداگرانه را در این بخش خنثی کرد.
به این ترتیب توزیع و تخصیص منابع و امکانات به سمت تولید مسکن باکیفیت‌تر و ارزان‌تر پیش خواهد رفت. همچنین از بار بیکاران نیز با رونق تولید مسکن و ساختمان کاسته می‌شود و بار تورمی چندانی هم به اقتصاد وارد نخواهد شد.
هنر ، عرضه و تقاضا
عرصه و تقاضا ، قانون بنیادین بازارهای تجارت است و بظاهر بسیار ساده می نماید . كالایی به بازار عرضه می شود كه خریدار داشته باشد و میزان تقاضاست كه میزان تولید و عرضه كالا را تعیین می كند ؛ اما تقاضا چگونه ایجاد می شود ؟
عرصه و تقاضا ، قانون بنیادین بازارهای تجارت است و بظاهر بسیار ساده می نماید . كالایی به بازار عرضه می شود كه خریدار داشته باشد و میزان تقاضاست كه میزان تولید و عرضه كالا را تعیین می كند ؛ اما تقاضا چگونه ایجاد می شود ؟ آیا نیاز مصرف كنندگان تعیین كننده میزان تقاضاست ؟ در اینجاست كه نقش تبلیغ تجاری آشكار می شود . تبلیغات و فرهنگ سازی باید زمینه های روانی و اجتماعی برای نیازهای جدید پدید آورد و تقاضای مصرف و در واقع ذهنیت و اراده مصرف كنندگان را در جهت منافع سران بازار تجارت سامان دهد .
یعنی تولید و عرضه كالای تجاری تابع پسند و اراده خریداران نیست . بلكه جامعه مصرف كنندگان و خریداران تابع اراده تولیدكنندگان و تاجران و نیازهایش دستخوش شعبده بازیهای شگفت تبلیغات تجاری است .
ارزیابی این بازی شگفت . از منظر اخلاقی و انسانی نیازمند مطالعه و تامل است ؛ اما آنچه از این شگفت تر است این كه همین شعبده بازی عرضه و تقاضا بتدریج به عرصه های فرهنگی و هنری وارد شده است و فرهنگ و هنر را كه تنها فراخنای انسانیت و استقلال و آزادگی مردمان این روزگار دشوار است به تسخیر خود در آورده است .
گویی انسان امروز كه در ساده ترین و شخصی ترین انتخاب های خویش نظیر انتخاب نوع پوشاك و آرایش سر و صورت نیز تابعی است از آنچه سردمداران بازارهای تجاری جهان برای او رقم زده اند . اینك در حوزه فرهنگ و هنر هم در حصار بازیهای تبلیغاتی و شعبده شگفت انگیز عرضه و تقاضا گرفتار شده است .
موسیقی ، سینما ، نقاشی ، تئاتر ، شعر ، رمان و ... حتی مباحث مربوط به فلسفه و الهیات اینك در زمره كالاهای بازار فرهنگ و هنر هستند و باید تابع منطق عرضه و تقاضا باشند .
به این ترتیب هنرمندان و اندیشمندان به جای آن كه راهگشا و راهنما باشند . تابع پسند بازار می شوند . آن هم نه پسند و تمایل طبیعی انسان ها بلكه آنچه سردمداران شعبده عرضه و تقاضا پسندیده اند و به مدد شگردهای تبلیغاتی و فضاسازی های رسانه ای و مطبوعاتی ، به عنوان كالای فرهنگی پرطرفدار معرفی كرده اند .
تبعیت از پسند همگانی به ظاهر معقول و منطقی می نماید بویژه در برنامه ریزی های مربوط به رسانه های فراگیر ، تاثیر پسند همگانی در گرایش ها و انتخاب ها انكارناپذیر است ؛ اما سخن بر سر این است كه رسانه های فراگیر قوی ترین امكانات را برای جهت دهی پسند همگانی در اختیار دارند و در واقع آنچه به عنوان اقبال مطرح می شود .
همان چیزی است كه برنامه ریزان رسانه های فراگیر قبلا برای ترویج عمومی برگزیده اند و توانایی های تاثیرگذار ارتباطی را به خدمت آن در آورده اند . به بیان دیگر چهره های مطرح و آثار هنری پرطرفدار همانها هستند كه رسانه های فراگیر مطرح و تكرار كرده اند و به شهرت رسانده اند ؛ بنابراین طبیعی است كه نظرسنجی ها و آمارها نشانگر تبعیت برنامه های ایشان از پسند همگانی باشد .
چرخه معیوب عرضه و تقاضای مسکن
بازار مسکن رها شده است و تنها مکانیزمی که بر کالبد فعال بازار (رهن واجاره) حاکم است ملاکهای شخصی مالکین و نه کیفیت بنای ارائه شده به متقاضیان است
دغدغه های بی پایان
یکی از دغدغه های همیشگی ساکنان شهرهای بزرگ ایران مسکن است. البته با بحران هایی که بازار خرید و فروش مسکن در سالهای اخیر داشته این دغدغه ها بیشتر متوجه رهن واجاره بوده است تا خرید ملک.عرف رونق بازار مسکن که اغلب فصل مناسب امکان نقل و انتقال را برای مصرف کنندگان خود در تعطیلی مدارس یعنی تابستان و آغاز گرما می داند، هر سال باعث می شود در این فصل شاهد صعود قیمت ها در بازار مسکن باشیم که باز هم به دلیل شرایط کنونی بازار، این رهن و اجاره است که همیشه و همچنان سیر تصاعدی بی ضابطه ای را دنبال می کند.
در این میان آنچه مشخص است، در کنار همه تلاشها و سیاستگذاری های اعمال شده چه در دولت پیشین و چه ادامه آن در دولت کنونی، مدیریت مشخصی برای تنظیم بازار مسکن وجود ندارد که این مسأله تأثیر خود را باز در بخش رهن واجاره برجا می گذارد. زیرا از آنجا که نیاز به تأمین سقف و سرپناه در هر حال از ضروری ترین نیازهای زندگی است، وقتی اقتصاد مسکن با بحران رکود مواجه می شود ، گردش سرمایه به سمت رهن و اجاره خواهد چرخید.
مالکیت، کنترل کننده سیکل معیوب بازار عرضه
هجوم تقاضا و اضطرار در تهیه ، عرضه را بیش از پیش با اشکال رو به رو و صاحبان املاک را متوجه استفاده و بهره بیش از پیش از ملکشان می کند تا در این بخش پاسخگوی تورم و فشارهای اقتصادی زندگی خویش باشند.به عبارتی، وقتی سیستم مشخصی گردش کار را در دست نگیرد وکارها، به بهانه محترم بودن مالکیت به مالکین و سلیقه های فردی آنان واگذار شود، نتیجه همین چیزی می شود که حالا دچار آن هستیم یعنی دور باطل بازار مسکن، رکود تورمی و سیکل معیوب عرضه و تقاضا که همچنان بیمارگونه طی طریق می کند.
قانون اساسی و جایگاه قشر محروم از مسکن
مسکن به عنوان عامل تأثیرگذار در سایر بخشهای اقتصادی به طور مشخص در قانون اساسی (اصل ۴۳) مطرح شده است. مؤید این مهم ، اختصاص بیش از ۷ هزار و ۶۹۵ میلیارد ریال یا ۱۱/۹ درصد از سهم اعتبارات ملی و ۷/۴ درصد از سهم کل اعتبارات کشور به مسکن شهری ، روستایی و عشایری در سال ۸۴ است. چنان که به گفته رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی ، مسکن سومین اکثریت سرمایه گذاری را بعد از منابع آب و حمل ونقل به خود اختصاص داده است.
همچنین براساس مطالعات و تحقیقات پژوهشهای مجلس شورای اسلامی، فرد یا خانواری که نتواند بدون کمک دیگران به حقوقی که در قانون اساسی مشخص شده، دست یابد، محروم و خانواده هایی که با توجه به هزینه و درآمد خود از عهده تأمین حداقل سرپناه برنیایند، محروم از مسکن شناخته می شوند. راهکارهایی نیز که در این زمینه ارائه شده استیجار حمایتی، استیجار موقت و اجاره به شرط تملیک است.
رونق اجاره، کسادی فروش ؛ خروج سرمایه ها از تولید ساخت وساز
شرایط فعلی رهن و اجاره در بازار مسکن، چگونه است؟ معاون سابق وزیر مسکن و شهرسازی در اواخر کار دولت گذشته از کاهش ۱۴ درصدی تولید مسکن در سال۸۳ خبر داد و آن یکی از دلایل افزایش ۳۰ درصدی اجاره بها از آغاز سال ۸۴ و سرازیر شدن سرمایه ها در بخش رهن و اجاره به جای هزینه شدن در تولید و ساخت و ساز عنوان کرد.
نکته قابل تأمل این است که باید دید این روند تولید چگونه می تواند خود را به چشم انداز پیش بینی شده در بخش مسکن و در افق ۲۰ ساله برساند و سالانه یک میلیون واحد مسکونی (به ازای هر خانوار یک مسکن) بسازد؟
عوامل تأثیرگذار در رشد صنعت ساخت وساز
قیمت تمام شده مسکن با فرض در نظر گرفتن سه عامل مهم و تعیین کننده قیمت زمین، مصالح ساختمان و اجرای آن و همچنین وضعیت تولید و توزیع مصالح ساختمانی در بازار ساخت و ساز، تعیین می شود و در پی آن بر قیمت رهن و اجاره نیز تأثیر می گذارد.به گفته کارشناسان مسکن و شهرسازی، بر مبنای اطلاعات موجود دراین زمینه، بیش از ۸۰ درصد تولیدکنندگان مواد اولیه ساختمانی، دولتی هستند و در سال جاری نیز شاهد افزایش ۱۵ درصدی سیمان بوده ایم که به دنبال آن افزایش قیمت فولاد و گچ و شیشه و سایر مواد کانی دیگر نیز پیش بینی می شود؛ بی تردید کنترل قیمت مصالح ساختمانی مستقیماً به تدابیر دستگا ه های دولتی مربوطه ارتباط می یابد.
از سوی دیگر تحقیقات نشان می دهد، سهم زمین در قیمت یک واحد مسکونی بیش از ۶۰ درصد است. سیاست واگذاری زمین در دولت ششم، آزادسازی اقتصادی و خصوصی سازی بوده و از این رو بیش از ۷۰ درصد زمین های دولتی به انبوه سازان واگذار و متعاقب آن واگذاری زمین فردی ممنوع شد.
آخرین اطلاعات به دست آمده در این خصوص از وزارت مسکن و شهرسازی نیز حاکی از اختصاص هزار و صد میلیارد تومان توافقنامه بانکی در زمینه انبوه سازی بوده که مشخص است اتخاذ این تصمیمات شامل بخش عمده ای از امور اجرایی ساخت و ساز در دولت هفتم است.
فرضیه های ارائه شده و فاصله تا راهکارها
یکی از راهکارهای پیشنهاد شده برای افزایش قدرت خرید مردم وتحرک در بازار مسکن ، افزایش پرداخت وام مسکن است اما استقبال کم و دور از انتظار، کارشناسان و مسؤولان را متوجه تسهیل در شرایط پرداخت و طولانی کردن مدت زمان اقساط کرده است در این میان طرح دیگری ارائه شده و آن یکسان کردن نرخ سود بانکی است.پس از همه تدابیر اتخاذ شده؛ کاهش دو درصدی نرخ سود تسهیلات بانکی، افزایش پرداخت وام، کمک به انبوه سازان برای گسترش تولید و... آمار نشان می دهد هنوز سهم مسکن در سبد خانوار ایرانی، سه برابر میانگین جهانی است طوری که این رقم در مناطق شهرنشین ایران ۳۲ درصد است که برای خانواده های کم درآمد و محروم به بالای ۷۰ درصد می رسد. اما چگونه
می توان سهم هزینه مسکن را در سبد هزینه خانوار کاهش داد؟
در این بین به نظر می رسد حلقه مفقوده عدم تعادل در همان معادله همیشگی عرضه و تقاضا باشد.
آنچه مسلم است، با افزایش جمعیت و بالا رفتن نرخ تورم، قیمت مسکن نیز افزایش یافته و بیش از همه فشار خود را بر قشر مستأجر وارد کرده است که این امر یکی از پیامدهای نابرابری عرضه و تقاضا است.
اردشیری کارشناس شهرسازی و استاد دانشگاه شیراز، شناسایی گروههای هدف را لازمه هدفمند کردن و مؤثر واقع شدن وام مسکن می شمارد. به اعتقاد کارشناسان هماهنگی سیاست پرداخت وام مسکن با سایر سیاست های دولت در زمینه عرضه، تقاضا و توزیع مسکن، از مهمترین عواملی است که می تواند پرداخت وام مسکن را کارآمد کند.اما در این بین بیشترین سیاستهای حمایتی باید متوجه گروههای کم درآمد و به نفع آنان باشد. به عبارت دیگر سیاستهای دولت در راستای همگام شدن با بازار عرضه مثل دسترسی به زمین، کنترل قیمت زمین، مصالح ساختمانی و تکنولوژی ساخت و رسیدن به بازار تقاضایی متعادل، مطلوب و پاسخگو به گروههای هدف (زوجهای جوان، زنان سرپرست خانوار و سایر اقشار کم درآمد) ، بی نتیجه خواهد ماند.
عوارض ناشی از متوقف شدن این راه بی کناره
در شرایطی که تولید کل مسکن حمایتی کشور کمتراز ۱۳ درصد است و براساس آمارحدود یک میلیون خانوار بالای ۵ نفر وجود دارد که در یک اتاق زندگی می کنند و تاکنون ۶۰۰ هزار خانوار شهری و روستایی نیازمند و محروم از مسکن برآورد شده اند این در حالی است که دستگاههای مسؤول و مرتبط با تأمین مسکن توانسته اند تنها کمتر از ۱۰ درصد نیاز موجود را تأمین کنند؛ این فاصله عرضه با تقاضا که بزرگترین عارضه آن ناتوانی قدرت خرید مردم در بازار خرید و فروش بوده و راکد ماندن بازار را در پی داشته، تنها یک گزینه برای تهیه سرپناه باقی می گذارد و آن تهیه مسکن استیجاری است. گذر بعدی این روند به دنبال یک تقاضای مهار نشده، رشد بی رویه قیمت رهن و اجاره است که حتی طرح تثبیت قیمتها هم نمی تواند بر آن مؤثر باشد.
بازار مسکن رها شده است و تنها مکانیزمی که بر کالبد فعال بازار (رهن واجاره) حاکم است ملاکهای شخصی مالکین و نه کیفیت بنای ارائه شده به متقاضیان است.در کوچه و خیابان های شهرهای بزرگ ایران ساختمان های جدید و قدیمی فراوانی، پر از سکنه وجود دارد.ساکنان این خانه ها هرگز نمی دانند ساختمان زندگی خودشان با چه پیشینه و کیفیتی پذیرای آنان است و تنها هزینه موجود خانوارهاست که تعیین کننده نوع محل زندگیشان است؛ آنها تنها وقتی در حین استفاده از ساختمان با مشکلی روبرو
می شوند، ایراد آن را در می یابند و آن وقت اولین متضرر نیز همان افراد هستند. به نظر می رسد تا اجرایی شدن تصمیمات مسؤولان و رسیدن به افق های پیش بینی شده باید حداقل فرصتی را که برای زندگی با اجاره نشینی فراهم شده ، با حضور دستگاههای اجرایی همچون وزارت بازرگانی، وزارت مسکن و ...برای کمیت و کیفیت بخشی ارائه خدمات به متقاضیان را نظم و سهولت بیشتری بخشید و لااقل بازی قیمت گذاری سلیقه ای صاحب خانه ها را، از گردونه خارج کرد تا آنها نیز با ایمن سازی بیشتر ملک خود و ارائه منصفانه تر، یک گام به اهداف سازندگی کشور نزدیک شوند.
کارشناسان معتقدند برای ایجاد تعادل در عرضه‌وتقاضای مسکن باید ابتدا افزایش تولید مسکن در اولویت قرار گیرد و سپس با تامین مناسب منابع مالی خرید واحدهای مسکونی برای افرادی که قدرت خرید پایینی دارند آتش این بازار سرکش را فرونشاند.بر همین اساس درسند چشم انداز بیست‌ساله کشور و ماده ۳۰ قانون برنامه چهارم توسعه، مقرر شده است نظام بانکی ۸۰ درصد هزینه ساخت واحدهای مسکونی را تامین کند.
کارشناسان علت رکود کنونی بازار مسکن را سه عامل افزایش چشمگیر قیمت مسکن در روزهای پایانی سال گذشته، کاهش تقاضا برای دریافت پروانه‌های ساختمانی) با توجه به افزایش عوارض شهرداری در سال جاری) و تعلل سرمایه‌گذاران و فروشندگان مسکن در نفروختن واحدهای مسکونی ساخته‌شده خود حتی به قیمت از دست دادن سود آن می‌دانند.
تجربه سالهای گذشته نشان می‌دهد نوسان قیمت مسکن همواره بر اقتصاد ملی اثرگذار بوده و فرازوفرود عرضه و تقاضای مسکن در دوره‌های زمانی مختلف همواره یکی از دلمشغولی‌های برنامه‌ریزان و اقتصاددانان کشورمان بوده است.تغییرات ادواری بخش مسکن که از آن به عنوان (رکود و رونق) یاد می‌شود، پدیده‌های تکرارشونده‌ای هستند که گاه در تولید مسکن و گاه در معاملا‌ت و زمانی نیز در هر دو متغیر همزمان مشاهده می‌شود.
● نیاز واقعی به مسکن:
نیاز به مسکن به موضوع اول اقتصادی، اجتماعی کشور تبدیل شده است.به‌این ترتیب تقاضای بالقوه مسکن که ناشی از نیازهای واقعی در برآورد حداقلی از امکانات زندگی است و در قانون اساسی نیز بر آن تاکید شده به عنوان یک مطالبه مردمی از دولت قوت می‌گیرد.
برنامه اصلی دولت‌ها همواره در مواجهه با چنین پدیده‌ای در گام نخست تلا‌ش برای افزایش تولید و برابر کردن تعداد مسکن شهری و روستایی با تعداد خانوارهای کشور و در گام‌های بعدی، توسعه و بهبود کیفیت مسکن بوده است. براساس آمارهای موجود طولا‌نی‌ترین دوره رونق تولید مسکن در مقایسه با سه دهه اخیر در سال های ۱۳۷۸ تا سال ۸۲ به ثبت رسیده است اما بررسی‌ها گویای آن است که رکود معاملا‌ت مسکن از سال ۱۳۸۱ آغاز شد.
این رکود به طور عمده براثر افزایش شدید قیمتها در سال ۱۳۸۰ و در ادامه آن در سال ۱۳۸۱ روی داد که بر اثر آن تقاضای خرید مسکن به علت کاهش توان مالی خانوارها کاهش یافت به گونه‌ای که در سال ۱۳۸۱ معاملا‌ت مسکن در تهران ۲۴ درصد کمتر از سال ۱۳۸۰ بود.
● شهروندان تهرانی و تنگناهای تهیه مسکن
استان تهران به خاطر داشتن جاذبه‌های متعدد در سالهای گذشته با سیل مهاجرت مواجه شده است به‌گونه‌ای که خدمات‌رسانی شهری و امکانات زندگی را در این ابرشهر در تنگنا قرار داده است. یکی از مشکلا‌تی که شهروندان تهرانی هرساله با آن دست به گریبانند، مشکل تهیه مسکن و سنگینی اجاره‌بهای آن است.
تمرکز امکانات، سازمان‌ها و وزارتخانه‌های مختلف و افزایش روزافزون جمعیت در کلا‌ن شهر تهران سبب شده است که این شهر رتبه اول را در میان‌شهرهای کشور در رابطه با شهروندان بدون منزل مسکونی شخصی کسب کند. براساس این گزارش، جمعیت حدود ۱۲ میلیون نفری استان تهران در دو میلیون و۷۹۲ هزار و ۳۸۷ واحد مسکونی ساکن هستند.
شهر تهران ۶۰ درصد جمعیت‌استان تهران و استان تهران ۱۹ درصد جمعیت کشور را در خود جای داده است. بنابر آمارهای موجود، استان تهران به ویژه شهر تهران از مهمترین نقاطی‌محسوب می‌شود که ضرورت دارد برای حل مشکل مسکن شهروندان و همچنین کنترل نرخ اجاره، برنامه‌های جدی‌تری را در آن اجرا کرد.
بالا‌بودن قیمت مسکن، افزایش بی‌رویه و غیرمنطقی اجاره مسکن و ناتوانی قشرهای جامعه در تامین این نیاز اساسی، موجب شده تا از ابتدای سال موضع‌گیری‌هایی از جانب محافل کارشناسی و مسوولا‌ن دولتی انجام شود که قابل تامل می‌باشد.
کارشناسان همواره بر این باورند که نظارت بر قیمت و نرخ اجاره‌بها تاحدودی غیرممکن است و تولید انبوه مسکن و مسکن استیجاری و افزایش عرضه مسکن، در نهایت راهکار مناسبی برای کنترل قیمتها در بخش مسکن است. درمورد اجاره‌بهای واحدهای مسکونی تازه‌ساز و قدیمی نیز وضع به همین منوال است .
با گذر از کنار دفاتر معاملا‌ت ملکی می‌توان در سیمای متقاضیان مسکن استیجاری به‌راحتی نگرانی و اضطراب را مشاهده کرد ، فشارهای روحی، مشغله فکری و در نهایت خانه‌به‌دوشی هر ساله، از پیامدهای اجاره‌نشینی خانواده‌ها در تهران است. علی همتی یک اجاره‌نشین تهرانی که ۱۵سال است همچنان اجاره‌نشینی را تجربه می‌کند در این زمینه گفت: با پنج سر عائله برای اجاره مسکن، بسیاری از بنگاه‌های معاملا‌ت املاک را زیر پا گذاشته‌ام، به گفته بنگاه‌داران با این تعداد افراد خانواده فقط با ودیعه بیش از چهار میلیون تومانی می‌توان مسکنی در جنوب تهران اجاره کرد.به گفته همتی برخی از مالکان تصور می‌کنند افراد فقط حق داشتن یک فرزند را دارند و از این رو خانه‌های خود را فقط به این خانواده‌ها اجاره می‌دهند.
فریدونی یک بنگاه‌دار در جنوب تهران درباره چگونگی تعیین میزان اجاره‌بها گفت: میزان اجاره‌بها براساس قیمت ملک تعیین می‌شود یعنی حدود یک چهارم قیمت ملک و اینکه نوساز یا قدیمی باشد.
وی گفت: در ساختمان‌های با قدمت بیش از ۱۰ سال ساخت ، اجاره‌بها ۲۰ تا ۲۵ درصد کمتر از اجاره‌بهای خانه‌های نوساز است. این بنگاه‌دار نامتناسب بودن عرضه و تقاضا،افزایش قیمت مسکن و هزینه‌های ساخت و تورم را علت اصلی افزایش اجاره‌بها دانست و در عین حال گفت: به‌رغم رکود بازارمسکن میزان اجاره‌بها کاهش نداشته است و علت این است که چون در چند سال گذشته نرخ تورم سیر صعودی داشت، صاحبان املاک عادت به بالا‌بردن قیمت داشتند و هم‌اکنون کسی حاضر نیست که قیمت را پایین بیاورد.
یک استاد دانشگاه علا‌مه طباطبایی با تاکید بر ضرورت تلا‌ش برای گذر از رکود بخش مسکن گفت: رکود بازار مسکن و نوسانات شدید هرساله در اجاره‌بهای واحد مسکونی نمی‌تواند علا‌متی مثبت برای رشد تلقی شود.
احمد مقدسی خرید و فروش وام‌ها به قیمت‌های متنوع را در ایجاد حالت رکود، تورمی بازار مسکن موثر خواند و تصریح کرد: خرید و فروش وام مسکن‌که به یک بازار داغ تبدیل شده است در حال حاضر بیشترین سود را فقط نصیب واسطه‌ها می‌کند.
این کارشناس با اشاره به اینکه براساس نص صریح قانون اساسی داشتن مسکن متناسب با نیاز حق هر فرد و خانواده ایرانی است، گفت: دولت موظف شده‌است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.
وی برنامه اصلی دولت‌ها در مواجه با چنین پدیده‌ای را در گام نخست برابرکردن تعداد مسکن استاندارد شهری و روستایی با تعداد خانوارهای کشور دانست.
این کارشناس با تاکید بر اینکه دولت باید برای رفع مشکلا‌ت بازار مسکن از تمام توانایی‌های قانونی و راهکارهایی که می‌توانند به خروج کشور از این مشکل کمک کنند، استفاده کند، اظهار داشت: با توجه به جمعیت جوان در کشور و رسیدن آنها به سن ازدواج ، باید سالانه یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی تولید شود تا بتوان نیازهای موجود را پاسخ داد و وضع موجود راسامان بخشید.
وی گفت: در چنین شرایطی نیاز روزافزون به مسکن در جامعه و تناسب نداشتن عرضه و تقاضا و پایین بودن قدرت خرید مردم در بازار مسکن سبب شده تا شاهد نوسانات یا رکود در این بخش باشیم و همین امر مشکلا‌تی را برای دولت و متقاضیان به‌وجود آورده است.
این کارشناس همچنین رشد بیش از ۴۰ درصدی نقدینگی در جامعه و هدایت نشدن آن به‌سمت فعالیت‌های مولد و جریان یافتن آن به سمت بازار مسکن را یکی از علت‌های تشدید مشکلا‌ت در این بخش دانست و افزود: بسیاری از صاحبان سرمایه‌های کلا‌ن با وارد شدن به این عرصه و بازی با قیمتها، باعث افزایش بهای مسکن به ویژه در تهران شده‌اند.
مقدسی یکی از ابزارهای خانه‌دار شدن شهروندان را اعطای تسهیلات بانکی دانست و افزود: سطح این وام‌ها بایدبه حدی ارتقا یابد که دست‌کم بتواند ۶۰ تا ۷۰ درصد هزینه خرید خانه متقاضیان واقعی یک واحد آپارتمانی ساده را تامین کند. وی تاکید کرد: دولت و برنامه‌ریزان باید همچنین با توجه به شرایط و تحریک یا تحدید تقاضا و عرضه، نقطه‌ضعف بازار را هم شناسایی کنند تا نحوه دخالت دولت و ابزار مورد استفاده مشخص‌تر شود.
هم‌اکنون، کشور دارای نرخ تورم دو رقمی است. از دید اقتصاددانان تولیدگرا، به‌جای تحریک تقاضای مسکن که منجر به نرخ‌گذاری بیشتر مسکن و تحریک سطح عمومی قیمتها می‌شود (زیرا هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار حضور پررنگی دارد) باید توان تولیدی مسکن در کشور را افزایش داد و زمینه رقابت عرضه‌کنندگان را در تولید فراهم و انگیزه‌های سوداگرانه را در این بخش خنثی کرد.
به این ترتیب توزیع و تخصیص منابع و امکانات به سمت تولید مسکن باکیفیت‌تر و ارزان‌تر پیش خواهد رفت. همچنین از بار بیکاران نیز با رونق تولید مسکن و ساختمان کاسته می‌شود و بار تورمی چندانی هم به اقتصاد وارد نخواهد شد.
هنر ، عرضه و تقاضا
عرصه و تقاضا ، قانون بنیادین بازارهای تجارت است و بظاهر بسیار ساده می نماید . كالایی به بازار عرضه می شود كه خریدار داشته باشد و میزان تقاضاست كه میزان تولید و عرضه كالا را تعیین می كند ؛ اما تقاضا چگونه ایجاد می شود ؟
عرصه و تقاضا ، قانون بنیادین بازارهای تجارت است و بظاهر بسیار ساده می نماید . كالایی به بازار عرضه می شود كه خریدار داشته باشد و میزان تقاضاست كه میزان تولید و عرضه كالا را تعیین می كند ؛ اما تقاضا چگونه ایجاد می شود ؟ آیا نیاز مصرف كنندگان تعیین كننده میزان تقاضاست ؟ در اینجاست كه نقش تبلیغ تجاری آشكار می شود . تبلیغات و فرهنگ سازی باید زمینه های روانی و اجتماعی برای نیازهای جدید پدید آورد و تقاضای مصرف و در واقع ذهنیت و اراده مصرف كنندگان را در جهت منافع سران بازار تجارت سامان دهد .
یعنی تولید و عرضه كالای تجاری تابع پسند و اراده خریداران نیست . بلكه جامعه مصرف كنندگان و خریداران تابع اراده تولیدكنندگان و تاجران و نیازهایش دستخوش شعبده بازیهای شگفت تبلیغات تجاری است .
ارزیابی این بازی شگفت . از منظر اخلاقی و انسانی نیازمند مطالعه و تامل است ؛ اما آنچه از این شگفت تر است این كه همین شعبده بازی عرضه و تقاضا بتدریج به عرصه های فرهنگی و هنری وارد شده است و فرهنگ و هنر را كه تنها فراخنای انسانیت و استقلال و آزادگی مردمان این روزگار دشوار است به تسخیر خود در آورده است .
گویی انسان امروز كه در ساده ترین و شخصی ترین انتخاب های خویش نظیر انتخاب نوع پوشاك و آرایش سر و صورت نیز تابعی است از آنچه سردمداران بازارهای تجاری جهان برای او رقم زده اند . اینك در حوزه فرهنگ و هنر هم در حصار بازیهای تبلیغاتی و شعبده شگفت انگیز عرضه و تقاضا گرفتار شده است .
موسیقی ، سینما ، نقاشی ، تئاتر ، شعر ، رمان و ... حتی مباحث مربوط به فلسفه و الهیات اینك در زمره كالاهای بازار فرهنگ و هنر هستند و باید تابع منطق عرضه و تقاضا باشند .
به این ترتیب هنرمندان و اندیشمندان به جای آن كه راهگشا و راهنما باشند . تابع پسند بازار می شوند . آن هم نه پسند و تمایل طبیعی انسان ها بلكه آنچه سردمداران شعبده عرضه و تقاضا پسندیده اند و به مدد شگردهای تبلیغاتی و فضاسازی های رسانه ای و مطبوعاتی ، به عنوان كالای فرهنگی پرطرفدار معرفی كرده اند .
تبعیت از پسند همگانی به ظاهر معقول و منطقی می نماید بویژه در برنامه ریزی های مربوط به رسانه های فراگیر ، تاثیر پسند همگانی در گرایش ها و انتخاب ها انكارناپذیر است ؛ اما سخن بر سر این است كه رسانه های فراگیر قوی ترین امكانات را برای جهت دهی پسند همگانی در اختیار دارند و در واقع آنچه به عنوان اقبال مطرح می شود .
همان چیزی است كه برنامه ریزان رسانه های فراگیر قبلا برای ترویج عمومی برگزیده اند و توانایی های تاثیرگذار ارتباطی را به خدمت آن در آورده اند . به بیان دیگر چهره های مطرح و آثار هنری پرطرفدار همانها هستند كه رسانه های فراگیر مطرح و تكرار كرده اند و به شهرت رسانده اند ؛ بنابراین طبیعی است كه نظرسنجی ها و آمارها نشانگر تبعیت برنامه های ایشان از پسند همگانی باشد .
چرخه معیوب عرضه و تقاضای مسکن
بازار مسکن رها شده است و تنها مکانیزمی که بر کالبد فعال بازار (رهن واجاره) حاکم است ملاکهای شخصی مالکین و نه کیفیت بنای ارائه شده به متقاضیان است
دغدغه های بی پایان
یکی از دغدغه های همیشگی ساکنان شهرهای بزرگ ایران مسکن است. البته با بحران هایی که بازار خرید و فروش مسکن در سالهای اخیر داشته این دغدغه ها بیشتر متوجه رهن واجاره بوده است تا خرید ملک.عرف رونق بازار مسکن که اغلب فصل مناسب امکان نقل و انتقال را برای مصرف کنندگان خود در تعطیلی مدارس یعنی تابستان و آغاز گرما می داند، هر سال باعث می شود در این فصل شاهد صعود قیمت ها در بازار مسکن باشیم که باز هم به دلیل شرایط کنونی بازار، این رهن و اجاره است که همیشه و همچنان سیر تصاعدی بی ضابطه ای را دنبال می کند.
در این میان آنچه مشخص است، در کنار همه تلاشها و سیاستگذاری های اعمال شده چه در دولت پیشین و چه ادامه آن در دولت کنونی، مدیریت مشخصی برای تنظیم بازار مسکن وجود ندارد که این مسأله تأثیر خود را باز در بخش رهن واجاره برجا می گذارد. زیرا از آنجا که نیاز به تأمین سقف و سرپناه در هر حال از ضروری ترین نیازهای زندگی است، وقتی اقتصاد مسکن با بحران رکود مواجه می شود ، گردش سرمایه به سمت رهن و اجاره خواهد چرخید.
مالکیت، کنترل کننده سیکل معیوب بازار عرضه
هجوم تقاضا و اضطرار در تهیه ، عرضه را بیش از پیش با اشکال رو به رو و صاحبان املاک را متوجه استفاده و بهره بیش از پیش از ملکشان می کند تا در این بخش پاسخگوی تورم و فشارهای اقتصادی زندگی خویش باشند.به عبارتی، وقتی سیستم مشخصی گردش کار را در دست نگیرد وکارها، به بهانه محترم بودن مالکیت به مالکین و سلیقه های فردی آنان واگذار شود، نتیجه همین چیزی می شود که حالا دچار آن هستیم یعنی دور باطل بازار مسکن، رکود تورمی و سیکل معیوب عرضه و تقاضا که همچنان بیمارگونه طی طریق می کند.
قانون اساسی و جایگاه قشر محروم از مسکن
مسکن به عنوان عامل تأثیرگذار در سایر بخشهای اقتصادی به طور مشخص در قانون اساسی (اصل ۴۳) مطرح شده است. مؤید این مهم ، اختصاص بیش از ۷ هزار و ۶۹۵ میلیارد ریال یا ۱۱/۹ درصد از سهم اعتبارات ملی و ۷/۴ درصد از سهم کل اعتبارات کشور به مسکن شهری ، روستایی و عشایری در سال ۸۴ است. چنان که به گفته رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی ، مسکن سومین اکثریت سرمایه گذاری را بعد از منابع آب و حمل ونقل به خود اختصاص داده است.
همچنین براساس مطالعات و تحقیقات پژوهشهای مجلس شورای اسلامی، فرد یا خانواری که نتواند بدون کمک دیگران به حقوقی که در قانون اساسی مشخص شده، دست یابد، محروم و خانواده هایی که با توجه به هزینه و درآمد خود از عهده تأمین حداقل سرپناه برنیایند، محروم از مسکن شناخته می شوند. راهکارهایی نیز که در این زمینه ارائه شده استیجار حمایتی، استیجار موقت و اجاره به شرط تملیک است.
رونق اجاره، کسادی فروش ؛ خروج سرمایه ها از تولید ساخت وساز
شرایط فعلی رهن و اجاره در بازار مسکن، چگونه است؟ معاون سابق وزیر مسکن و شهرسازی در اواخر کار دولت گذشته از کاهش ۱۴ درصدی تولید مسکن در سال۸۳ خبر داد و آن یکی از دلایل افزایش ۳۰ درصدی اجاره بها از آغاز سال ۸۴ و سرازیر شدن سرمایه ها در بخش رهن و اجاره به جای هزینه شدن در تولید و ساخت و ساز عنوان کرد.
نکته قابل تأمل این است که باید دید این روند تولید چگونه می تواند خود را به چشم انداز پیش بینی شده در بخش مسکن و در افق ۲۰ ساله برساند و سالانه یک میلیون واحد مسکونی (به ازای هر خانوار یک مسکن) بسازد؟
عوامل تأثیرگذار در رشد صنعت ساخت وساز
قیمت تمام شده مسکن با فرض در نظر گرفتن سه عامل مهم و تعیین کننده قیمت زمین، مصالح ساختمان و اجرای آن و همچنین وضعیت تولید و توزیع مصالح ساختمانی در بازار ساخت و ساز، تعیین می شود و در پی آن بر قیمت رهن و اجاره نیز تأثیر می گذارد.به گفته کارشناسان مسکن و شهرسازی، بر مبنای اطلاعات موجود دراین زمینه، بیش از ۸۰ درصد تولیدکنندگان مواد اولیه ساختمانی، دولتی هستند و در سال جاری نیز شاهد افزایش ۱۵ درصدی سیمان بوده ایم که به دنبال آن افزایش قیمت فولاد و گچ و شیشه و سایر مواد کانی دیگر نیز پیش بینی می شود؛ بی تردید کنترل قیمت مصالح ساختمانی مستقیماً به تدابیر دستگا ه های دولتی مربوطه ارتباط می یابد.
از سوی دیگر تحقیقات نشان می دهد، سهم زمین در قیمت یک واحد مسکونی بیش از ۶۰ درصد است. سیاست واگذاری زمین در دولت ششم، آزادسازی اقتصادی و خصوصی سازی بوده و از این رو بیش از ۷۰ درصد زمین های دولتی به انبوه سازان واگذار و متعاقب آن واگذاری زمین فردی ممنوع شد.
آخرین اطلاعات به دست آمده در این خصوص از وزارت مسکن و شهرسازی نیز حاکی از اختصاص هزار و صد میلیارد تومان توافقنامه بانکی در زمینه انبوه سازی بوده که مشخص است اتخاذ این تصمیمات شامل بخش عمده ای از امور اجرایی ساخت و ساز در دولت هفتم است.
فرضیه های ارائه شده و فاصله تا راهکارها
یکی از راهکارهای پیشنهاد شده برای افزایش قدرت خرید مردم وتحرک در بازار مسکن ، افزایش پرداخت وام مسکن است اما استقبال کم و دور از انتظار، کارشناسان و مسؤولان را متوجه تسهیل در شرایط پرداخت و طولانی کردن مدت زمان اقساط کرده است در این میان طرح دیگری ارائه شده و آن یکسان کردن نرخ سود بانکی است.پس از همه تدابیر اتخاذ شده؛ کاهش دو درصدی نرخ سود تسهیلات بانکی، افزایش پرداخت وام، کمک به انبوه سازان برای گسترش تولید و... آمار نشان می دهد هنوز سهم مسکن در سبد خانوار ایرانی، سه برابر میانگین جهانی است طوری که این رقم در مناطق شهرنشین ایران ۳۲ درصد است که برای خانواده های کم درآمد و محروم به بالای ۷۰ درصد می رسد. اما چگونه
می توان سهم هزینه مسکن را در سبد هزینه خانوار کاهش داد؟
در این بین به نظر می رسد حلقه مفقوده عدم تعادل در همان معادله همیشگی عرضه و تقاضا باشد.
آنچه مسلم است، با افزایش جمعیت و بالا رفتن نرخ تورم، قیمت مسکن نیز افزایش یافته و بیش از همه فشار خود را بر قشر مستأجر وارد کرده است که این امر یکی از پیامدهای نابرابری عرضه و تقاضا است.
اردشیری کارشناس شهرسازی و استاد دانشگاه شیراز، شناسایی گروههای هدف را لازمه هدفمند کردن و مؤثر واقع شدن وام مسکن می شمارد. به اعتقاد کارشناسان هماهنگی سیاست پرداخت وام مسکن با سایر سیاست های دولت در زمینه عرضه، تقاضا و توزیع مسکن، از مهمترین عواملی است که می تواند پرداخت وام مسکن را کارآمد کند.اما در این بین بیشترین سیاستهای حمایتی باید متوجه گروههای کم درآمد و به نفع آنان باشد. به عبارت دیگر سیاستهای دولت در راستای همگام شدن با بازار عرضه مثل دسترسی به زمین، کنترل قیمت زمین، مصالح ساختمانی و تکنولوژی ساخت و رسیدن به بازار تقاضایی متعادل، مطلوب و پاسخگو به گروههای هدف (زوجهای جوان، زنان سرپرست خانوار و سایر اقشار کم درآمد) ، بی نتیجه خواهد ماند.
عوارض ناشی از متوقف شدن این راه بی کناره
در شرایطی که تولید کل مسکن حمایتی کشور کمتراز ۱۳ درصد است و براساس آمارحدود یک میلیون خانوار بالای ۵ نفر وجود دارد که در یک اتاق زندگی می کنند و تاکنون ۶۰۰ هزار خانوار شهری و روستایی نیازمند و محروم از مسکن برآورد شده اند این در حالی است که دستگاههای مسؤول و مرتبط با تأمین مسکن توانسته اند تنها کمتر از ۱۰ درصد نیاز موجود را تأمین کنند؛ این فاصله عرضه با تقاضا که بزرگترین عارضه آن ناتوانی قدرت خرید مردم در بازار خرید و فروش بوده و راکد ماندن بازار را در پی داشته، تنها یک گزینه برای تهیه سرپناه باقی می گذارد و آن تهیه مسکن استیجاری است. گذر بعدی این روند به دنبال یک تقاضای مهار نشده، رشد بی رویه قیمت رهن و اجاره است که حتی طرح تثبیت قیمتها هم نمی تواند بر آن مؤثر باشد.
بازار مسکن رها شده است و تنها مکانیزمی که بر کالبد فعال بازار (رهن واجاره) حاکم است ملاکهای شخصی مالکین و نه کیفیت بنای ارائه شده به متقاضیان است.در کوچه و خیابان های شهرهای بزرگ ایران ساختمان های جدید و قدیمی فراوانی، پر از سکنه وجود دارد.ساکنان این خانه ها هرگز نمی دانند ساختمان زندگی خودشان با چه پیشینه و کیفیتی پذیرای آنان است و تنها هزینه موجود خانوارهاست که تعیین کننده نوع محل زندگیشان است؛ آنها تنها وقتی در حین استفاده از ساختمان با مشکلی روبرو
می شوند، ایراد آن را در می یابند و آن وقت اولین متضرر نیز همان افراد هستند. به نظر می رسد تا اجرایی شدن تصمیمات مسؤولان و رسیدن به افق های پیش بینی شده باید حداقل فرصتی را که برای زندگی با اجاره نشینی فراهم شده ، با حضور دستگاههای اجرایی همچون وزارت بازرگانی، وزارت مسکن و ...برای کمیت و کیفیت بخشی ارائه خدمات به متقاضیان را نظم و سهولت بیشتری بخشید و لااقل بازی قیمت گذاری سلیقه ای صاحب خانه ها را، از گردونه خارج کرد تا آنها نیز با ایمن سازی بیشتر ملک خود و ارائه منصفانه تر، یک گام به اهداف سازندگی کشور نزدیک شوند.